董少鹏：出现烂尾楼业主停贷，怎么办？

近期，一些地方出现预售房“烂尾”、业主抱团停止还贷的情况。主要原因是，开发商资金链断裂，施工停顿，预售房不能如期交付；而那些靠分期贷款买房的业主，却不得不继续还贷。业主为减少损失，决定集体“拒绝还贷”。

笔者认为，一些地方出现烂尾楼，说明部分开发企业盲目扩张、隐性举债的情况是严重的，它们没有管理好自身的财务风险。预售房制度允许开发商使用一定规模的杠杆资金，但前提是其流动资金须确保施工建设、装修以及日常运营的需要。一些开发商将开发贷款和业主预缴购房款混合使用，有的还把项目公司款项挪作他用，导致风险敞口放大。在实践中，后一种情况并不罕见。近两年来，我国金融监管部门加强了对预售款的监管。今年2月，住建部、央行、银保监会联合下发《关于规范商品房预售资金监管的意见》，明确细化了监管口径。各地政府也出台了地方性监管办法。停工楼盘只有两条路：一是开发商多方筹措资金，重新满足监管要求，恢复施工建设；二是开发商无法满足监管要求，工程只能停在那里。

凡是业主抱团拒还贷款的项目，开发商一般也已到了山穷水尽的地步。业主拒绝还贷实属无奈之举。根据目前的法律规定，在预售款监管方面，还没有建立起业主、银行、开发商三方共担风险的合同架构，而是两对相对割裂的合同关系，即银行和业主之间的借贷关系、开发商和业主之间的买卖关系。如果业主拒绝还贷，将首先遭遇损失。当然，银行打官司索债，或真的收不回贷款，也会形成损失。业主方面认为，拒绝还贷是因房子不能如期交付，并非无理由违约；并且，房子不能如期交付，与开发商违规操作和监管不到位有直接关系，甚至可能存在银行违规发放预售款的问题。

化解僵局的最佳办法，就是督促、帮助开发商筹集到真金白银，恢复建房进程。同时开发商应当适度补偿业主损失。如果银行在资金监管方面存在违规和监管漏洞，也应承担相应责任。当前情况下，应千方百计解决周转资金缺口问题。建议地方政府、相关金融机构和其他投资主体在一定条件下提供临时救助，让楼盘活起来。如果救助不能解决问题，建议由大型房地产公司接手相关楼盘，用市场化办法收购资产，让楼盘活起来。对于长时间拖延交付，甚至不能交付的楼盘，应通过法律裁决，明确各方应当承担的责任和损失。

从长期的制度建设来看，预售房制度应完善三道门槛：一是开发商必须有足够的资本实力和融资能力。按照开发商自有资金和信用等级来核定其可以建什么样的楼盘、可以承担什么样的开发项目。一旦发生风险事件将对开发商评级进行调整。二是强化预售资金的闭环监管和闭环使用。除了确保预售资金专款专用之外，还要加大对违法违规行为的处罚力度。开发商如果套取预售款并挪作他用，相关银行如果违规操作，都要给予行政处罚和民事惩罚，情节严重的要追究刑事责任。三是增加监管要求，将预售款拨付进度后移。借鉴美、德、法等国经验，结合中国国情，要求在建筑封顶、装修完毕、符合入住标准三个阶段性要求之后，才分批次按比例拨付预售款。坚决避免用业主预售款做打底资金、启动资金的情况。目前国家的规定是首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为房屋所有权首次登记。建议修改监管办法，将第一个节点后移。（作者是证券日报副总编辑）