基础设施REITs发展驶入快车道

近日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（以下简称《意见》），提出推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。

专家认为，利好政策支持下，作为盘活存量资产、扩大有效投资的重要手段，基础设施REITs有望加速走向市场化和成熟化，在稳增长、促发展中发挥更加重要的作用。

有效盘活存量资产

基础设施REITs是近年来市场一大热点。自2021年6月首批9只公募REITs亮相以来，至今共有12只陆续上市，涉及产业园区、仓储物流、高速公路等基础设施，募资规模达458亿元。

“基础设施公募REITs创新了融资渠道，解决了‘基础设施投资的钱从哪里来’的问题，为基建投资提供可持续的资金来源。”中航基金首席经济学家邓海清表示，我国基建领域沉淀了大量资产，通过REITs方式可以盘活这些存量资产，为传统基建领域补短板和新基建投资提供增量资金来源，发挥存量盘活和增量促进的双重作用。

今年以来，围绕基础设施REITs的各项工作快速推进。3月，证监会表示，正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围。4月，沪深交易所分别就基础设施公募REITs新购入项目指引公开征求意见。5月，国务院常务会议提出通过发行不动产投资信托基金等方式，盘活基础设施等存量资产。

此次《意见》明确，进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场等。

业内认为，政策支持下，公募REITs有望造就一个新的权益投资市场，在助力基建发展、扩大有效投资中扮演更加重要的角色。华夏基金表示，扩募机制有助于完善我国公募REITs市场的制度建设，加快推动优质存量基础设施资产持续进入资本市场，有效提升公募REITs产品的规模和吸引力。

“基础设施REITs快速发展，对于盘活存量资产、形成良性投融资循环具有重要意义。”招商基金研究部首席经济学家李湛表示，一方面，基础设施REITs流动性、安全性均较高，收益稳定，在我国基础设施规模庞大、资产存量高的背景下，基础设施REITs的发行能够盘活存量资产；另一方面，对于具有长期稳定现金流但缺乏流动性的基础设施资产，公募REITs可以为之提供资金退出渠道，提升资产流动性，资金回笼后可投资于新的项目建设，形成良性循环；此外，基础设施REITs丰富了基础设施项目的资金来源，能够降低政府债务成本，为更多社会资本创造参与机会，提高资金配置效率，促进我国基础设施建设高质量发展。

多元扩容取得进展

近日，基础设施REITs多元化扩容迈出实质性一步。5月27日，证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。

同一天，全国首批保障性租赁住房REITs项目正式申报。厦门安居集团有限公司REITs项目、深圳人才安居REITs项目分别向沪深交易所正式提交申报材料，也于同日向证监会申报。

“这意味着我国REITs试点项目扩容增类取得了实质性突破，预计年内能见到保障性租赁住房REITs挂牌。”中信证券研究部表示，保障性租赁住房具有租金比较稳定、土地出让金可能减免的特点，未来保障性租赁住房REITs有可能在一二线城市不断推广铺开。

深交所表示，推出保障性租赁住房REITs具有重要作用和意义。首先，可以提供租赁住房增量投资的资金来源，改善地方政府资产负债结构。其次，丰富了公募REITs资产类型，拓宽了机构和居民投资渠道，引导部分民间资金配置于优质、现金流稳定的租赁住房项目。此外，通过盘活前期建设形成的大量优质资产，能够帮助企业迅速回笼资金，缓释新增项目建设压力，建立低成本、低杠杆经营模式。

“REITs是解决保障性租赁住房发展瓶颈的重要工具，未来发展空间较大。”中诚信托投资研究部高级研究员韩鸣飞认为，但要加快发展保障性租赁住房REITs，地方政府还应给予明确的长期支持政策，比如，可以给予保障性租赁住房长期的土地供应、税费减免、租金补贴等政策支持，为项目达到REITs发行条件提供保障，稳定项目收益预期，吸引更多资金参与。

当前我国拥有大量且优质的存量基础设施资产，市场预计，以推进保障性租赁住房REITs为契机，未来诸如水利设施、数据中心等尚未覆盖的基础设施资产有望加速申报设立REITs产品。“这些基础设施资产关乎国计民生，合理的运营管理能产生良好的社会效益，通过REITs等金融手段实现市场化发行，可有效回收前期投入继而进行新的基础设施项目建设，提高资金的使用效率。”中信证券研究部表示。

金融机构积极参与

进入5月以来，多地相继出台利好政策，加快推进基础设施REITs发展。

四川提出11条举措，促进基础设施REITs健康发展；江苏鼓励在更广领域开展创新探索，对于回收资金再投资符合条件的新项目，积极支持申请中央预算内投资补助资金；上海提出推动更多符合条件的存量基础设施项目发行REITs，遴选保障性租赁住房项目等开展REITs试点，支持盘活存量资金用于新建项目。

涉及水利、产业园、租赁住房等多领域的REITs项目招标也在紧锣密鼓地进行，众多金融机构参与其中。例如，南方基金、易方达基金、广发基金成为四川能投横江水电站公募REITs基金管理人项目中标候选人；平安证券、中信证券成为广州科学城集团公募REITs总协调人项目中标候选人；中信证券、中金公司、国泰君安证券成为湘水发展基础设施公募REITs咨询服务项目中标候选人。

“华夏基金致力于与优秀的原始权益人和运营管理机构合作，并正在与相关企业积极探讨或推进新基础设施项目的发行或扩募工作，力争为投资者推出更多优质的公募REITs产品。”华夏基金表示。

总的来看，我国基础设施REITs尚处于发展初级阶段，市场机制有待进一步完善。“目前国内对于底层资产项目要求仍较为严格，市场上符合条件的优质项目并不多。同时，基础设施REITs税收政策体系还未构建成熟，税收优惠尚不够明确。此外，公募REITs的投资者和运营管理者有一定局限性，公众投资者参与度不高，产品流动性有待提升。”李湛表示。

李湛建议，未来应逐步放宽对底层资产的筛选标准，完善关于底层资产特许经营到期所有权转移等规定。健全税收法律法规，明确REITs发行过程中涉及的税收优惠问题。并且参照发达国家经验，减少公众投资者的参与限制，提升产品市场活跃度。

相关配套规则正在逐步完善。近日，证监会指导证券交易所制定发布《新购入基础设施项目（试行）》，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产，加大REITs市场建设力度，着力推动多层次资本市场高质量发展。

证监会表示，下一步，将会同相关部门单位，按照市场化法治化原则，鼓励运营情况和业绩良好、投资运作稳健、会计基础工作规范的上市REITs开展扩募业务，同时强化市场监管，充分发挥REITs盘活存量资产、拓宽基础设施建设长期资金来源的重要作用。