研读公募REITs年报 客观理性做投资

随着国内基础设施公募REITs业务的稳步推进，目前在沪深两市上市的基础设施公募REITs产品已有12只，基金管理规模合计已达450亿元。作为公募基金行业支持我国基础设施领域和实体经济发展的重大创新品种，基础设施公募REITs自去年首批产品发行上市以来，就引起了广大投资者的重视和积极参与。

从首批成立的9只基础设施公募REITs发布的年报数据看，截至2021年底，在9只基础设施公募REITs的基金份额持有人中，个人投资者持有份额占比平均值为12%，比发行上市阶段的个人投资者持有份额占比水平有所提升。这说明，个人投资者对公募REITs产品的关注度和参与度在逐步提升。从不同公募REITs产品的个人投资者持有份额占比数据横向对比看，基金规模越小的公募REITs产品，个人投资者持有份额占比越高。由此可见，个人投资者可能在公募REITs产品的二级市场定价过程中发挥越来越重要的作用。

与专业机构投资者相比，大多数个人投资者不论在专业知识储备，还是在日常时间和精力投入上比较有限。如何利用有限的时间，做好信息数据获取以支持投资决策，对于个人投资者来说，是一项重要而不简单的工作。

近期，首批成立的9只基础设施公募REITs均发布了2021年年度报告。作为这些产品的年度运作回顾总结的公开信息披露材料，年度报告的数据信息的重要性不言而喻。但是，每份近百页的年报，要求每位投资者认真地从头读到尾可能不太现实。因此，可对公募REITs年度报告内容进行梳理介绍，为投资者根据个人需求快速找到相关数据提供借鉴。

整体来说，公募REITs年度报告通常包括如下几部分内容：基金简介、主要财务指标和基金收益分配情况、基础设施项目运营情况、除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告、管理人报告、托管人报告、资产支持证券管理人报告、外部管理机构报告、审计报告、年度财务报告、评估报告、基金份额持有人信息、重大事件揭示等。

对于投资者来说，最关心的肯定是所投资的公募REITs产品当年经营收益情况，这直接影响投资者当年持有份额的分红情况，对基金内在估值产生影响。投资者可通过对主要财务指标和基金收益分配情况等章节进行快速了解，也可通过对年度财务报告和评估报告中的详细报表及会计规则等仔细进行查阅分析。

从首批9只公募REITs年报披露的财务状况看，大部分产品达到此前预期的收入和EBITDA（税息折旧及摊销前利润），实际值与预期值之间的波动幅度在±10%之间。在可供分配金额方面，首批公募REITs产品的表现更突出，均实现甚至大幅超过此前的预期值，为投资者带来切实可观的分红收益。

在这些关键财务指标的基础上，投资者若想进一步了解数据背后基金及基础设施项目运作的具体情况，则可以参阅基金简介、基础设施项目运营情况、除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告、重大事件揭示等内容。其中，基础设施项目运营情况不仅重点介绍该年度基础设施项目的实际运营情况和财务信息，而且介绍了基础设施项目所在行业的整体情况、竞争态势及未来发展展望等，有利于投资者相对客观全面地了解基础设施项目的实际情况，进而做出投资判断。

管理人报告、托管人报告、资产支持证券管理人报告、外部管理机构报告、审计报告等内容类似于公募REITs运作相关机构的年度履职报告，便于投资者了解相关机构的工作内容和实际情况。基金份额持有人信息则记录了截至年末，基金份额持有人结构及前十大持有人等数据情况。

通过上述介绍，投资者可初步了解公募REITs年度报告的框架结构和重点内容分布。希望广大投资者在未来投资公募REITs的过程中，能够抽出一定时间和精力研读公募REITs年报，客观理性地做出投资决策，更好地分享我国公募REITs市场发展的红利。