看得更远的企业才能走得更远，龙湖万科如何激活物业行业一池春水

*【环球网报道 记者 王楠】*4月1日早间，万科集团子公司万物云空间科技服务股份有限公司(简称“万物云”)正式向港交所提交了招股书。这也是今年开年以来，继龙湖智创生活之后，又一家头部物企开启了上市之路。

招股书显示，2021年全年，万物云实现了237.05亿元的营业收入，同比增长32.1%，实现净利润17.14亿元；截至2021年末，万物云的管理规模达到7.8亿平，同比增长35.9%，过去一年新增面积超70%来自于第三方，合约管理面积10.1亿平米。

“尽管2021年万科的开发业务销售金额同比下降了10.8%，但以万物云为代表的其他多元化业务却处于快速增长的阶段，且增幅都不低。”某资深地产观察人士表示。

根据招股书显示，万物云在本次招股书中也对外正式确定了其“全域空间服务提供商”的身份。未来将由社区、商企和城市空间“三驾马车”业务体系协同驱动。

何谓“全域空间服务提供商”？

简单来说，就是万物云根据自身特色划分出三个业务板块，分别是社区空间居住消费服务（以下简称“社区空间”）、商企和城市空间综合服务（以下简称“商企和城市”）。而实现这三个板块协同的便是通过万睿科技和第五空间的AIoT和BPaaS解決方案服务，在三大空间里实现远程和混合运营，进而提升空间服务效率。

事实证明，万物云在去年也的确交出了一份较为亮眼的成绩单。

截至2021年末，万物云社区空间居住消费服务的营收为131.61亿元，占全年总营收的55.5％；商企和城市空间综合服务营收为86.93亿元，占总营收的36.7％；AIoT及BPaaS解决方案服务营收为18.50亿元，占总营收的7.8％。

在经历了去年的深度调整后，多元化发展已经成了众多房企的必备技能，大批房企开始寻求第二增长曲线以塑造企业未来发展的新赛道。

克而瑞物管数据显示，2021年物管行业总规模达到342亿平方米，持续规模扩张中。到2026年，物业管理服务总收入预计将达到人民币6145亿元，2020年至2026年的复合年增长率为9.0%。其中，以碧桂园、融创为代表的头部房企在物管板块纷纷成功上市，截至目前物管板块已有超过50家上市公司。

从万物云的财报中不难看出，布局早、投入坚定的房企，已经培育出了很关键的一条增长曲线。不仅是万科，许多头部房企已经拥有很强的物管或商管输出能力，实现了自主造血能力。

作为商管赛道的主咖——龙湖，去年也收获了较为可观的业绩。

根据龙湖最新财报显示，2021年其商业租金收入大涨4成，达到了81.5亿元的规模。旗下全新智慧生活及空间服务品牌“龙湖智创生活”也于今年一月率先递交招股书，成为了2022年首家启动上市流程的物管企业。据了解，“龙湖智创生活”汇聚了龙湖集团物业管理、商业运营两个航道的核心能力，是中国领先的智慧生活及空间服务品牌。

据悉，龙湖智创生活目前业务主要包括：为居住空间提供的物业管理服务，为商业空间提供的商业运营管理和物业服务，以及为产业办公等广大城市空间提供的管理与服务。

截至2021年底，龙湖智创生活仅物业管理板块即实现全口径营业收入104亿元。合约及战略合作面积4.6亿平方米，在管面积2.6亿平方米。其中来自独立第三方的住宅及其他非商业物业在管面积占比为59.8%，较2019年末的38.2%提升21.6个百分点。不难看出，龙湖智创生活和万物云在物管领域各领风骚，存在着巨大的想象空间。

对此，业内人士分析称，龙湖智创生活因为独有有商业运营业务，增长空间会更加宽阔。“简单说，遍布全国的龙湖天街，其商业运营管理方是龙湖智创生活。”

数据显示，截至2021年底，龙湖智创生活向61个购物中心提供商业运营服务，合计管理面积594万平米，整体出租率达到97.2%，服务超过1.3万名租户。

其中，龙湖智创生活服务的购物中心，有54个项目分布在一二线城市，面积达到440万平方米，一二线城市在管面积占比达到91.1%。以一二线城市在管面积占比计算，龙湖智创生活行业排名第一。截至2021年底，龙湖智创生活商业运营及物业管理服务收入达到25亿元，毛利率为34.2%。截至2021年12月28日，龙湖智创生活拥有约5700个品牌的广泛租户资源，其中包括400 多个战略合作品牌，涵盖零售业务、娱乐及服务、餐饮、超市及百货商店。

“从这几年头部房企多元化成绩来看，物管与商管赛道都提供了非常不错的增长空间。这个市场需要像龙湖与万科这样的标杆性企业去试水并且不断拓宽赛道，这对于市场良性发展来说是具有重要意义的。”知名地产分析师严跃进告诉记者。

此外，由于竞争格局愈发激烈，对于物业服务的想象空间也在进一步拓宽。近年基于社区和家庭场景的社区增值服务发展探索正如火如荼，物业领域的数字化变革也开始起步。

对于IPO募资用途，万物云在招股书中表示，除了扩大规模外，还将用于投入AIoT及BPaaS解决方案的开发，旨在使其具备建立产业互联网的能力；收购或投资增值服务提供商和上下游供应链上的服务商以纳入万物云生态系统。

另一边，“一个龙湖”生态体系内的跨业务高度协同，一体化的会员计划与科技能力也将是龙湖智创生活未来发力点的重要支撑。

截至2021年9月30日，龙湖集团共拥有142项专利技术，其中29项为发明专利，并有210项专利正在申请过程中。

龙湖智创生活的科技能力不断升级，并已经建立起一套完整、系统化和行业领先的科技体系，通过人工智能、AIoT及智能应用，为业务流程以及员工和供货商赋能，例如质量监控系统“慧眼”、RBA远程楼宇自控系统、FM设施设备管理系统、智能门禁及智能停车系统等。

对此，盘古智库高级研究员江瀚表示，资本层面，“科技”的标签让物管公司更容易获得投资者青睐，而“科技含量”同样也是房企业务多元化发展必备的基础实力。

“万物云与龙湖智创生活即是两个案例。”正如亿翰智库所说，随着两家企业的上市，关于其运营模式、经营数据等也将更加清晰的展现在行业同仁面前，为行业提供更多可参考、借鉴的服务方式与管理经验。

“2022年物业服务行业面临很多新的发展机会，尤其是疫情防控过程对于物业服务提出了很多新要求。物业服务企业要看准市场和社会的痛点，跳出传统的经营模式，努力创新和寻求发展，这样能够真正做好经营业务，同时获得更好的社会认可和评价。从实际过程看，看得更远的企业才能走得更远，尤其是要真正从服务社会的角度谋划发展，那么类似物业企业才会占据更大的市场。”严跃进说。