公募REITs扩募扩围 保障性租赁住房产品或年内落地
本报记者 吴晓璐 昌校宇
3月18日，证监会网站发布消息，当前证监会正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围，同时，正在研究制定基础设施REITs扩募规则，抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。
证监会表示，推动基础设施REITs健康发展，是“十四五”规划作出的一项重要部署，对于有效盘活存量资产、创新投融资机制、拓宽权益融资渠道、增强资本市场服务实体经济能力等具有十分重要的意义。
接受记者采访的专家认为，扩募将为我国公募REITs市场注入新的活力，真正释放公募REITs的增长潜力；推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地，既有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，也有助于增加公募REITs的供给，期待今年更多优质REITs项目上市。
中航基金管理有限公司不动产投资部总经理宋鑫向《证券日报》记者介绍，“目前全国多个重点城市已启动保障性租赁住房REITs试点相关工作，预计今年会有试点项目推出。”
试点获肯定产品供不应求
2021年6月份，首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，标志着公募REITs试点正式启动。目前已有11只公募REITs产品上市。
Wind资讯数据显示，截至3月18日，自上市以来，上述11只公募REITs平均涨幅17.51%，日均成交额3021.92万元，日均换手率2.29%。
“我国公募REITs上市以来，无论是从二级市场获得收益率还是分派收益率来看，都实现了良好收益。”中信证券首席经济学家明明接受《证券日报》记者采访时表示，目前公募REITs无论是战略配售环节，还是网下发售与公众发售环节，都受到了市场追捧，产品供不应求。
上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平在接受《证券日报》记者采访时表示，“近一个月部分REITs的年化波动率超过了40%，而这其中资产的稀缺性或是重要原因之一。目前11只REITs大部分份额处于锁定中，每只产品平均可流动的份额仅30%左右，而基础设施公募REITs的日均成交额大部分在一两千万元，不仅满足不了资金的长期配置需求，而且较小的流通规模使得公募REITs很容易受到资金面和情绪面的主导。”
“由于公募REITs审批流程较长，市场投资者也较为关心公募REITs未来的供给问题。”明明表示，此次证监会对REITs的试点工作做出了肯定，表示将进一步拓宽REITs试点范围，预计公募REITs的供给也将逐步提升。去年年底国家发改委发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，也提出做到项目“愿入尽入、应入尽入”，目前已有越来越多的储备项目入库，期待今年会有更多的优质REITs项目上市。
公开资料显示，今年2月15日鹏华深圳能源清洁能源REIT获深交所受理；3月16日，华夏中国交建高速公路REIT获上交所审核通过。这意味着不久之后，公募REITs将再“添新”。
证监会指导沪深交易所
抓紧制定REITs扩募规则
除了加大公募REITs产品供给，“REITs扩募也是解决资产稀缺性的重要手段之一。”孙桂平介绍，美国REITs市场主要是通过后期不断扩募来增加规模。截至2021年底，美国权益型REITs产品数量为159只，合计规模高达1.65万亿美元，平均每只REITs规模超过100亿美元。
“新设立REITs流程相对复杂，而REITs扩募主要是REITs层面的主动管理行为，扩募的条件和程序都相对便捷。发挥规模优势，降低管理成本，提升投资者收益，这也是美国市场中REITs集中度相对较高的原因之一。”孙桂平认为。
宋鑫也认为，资产有进有出是公募REITs产品持续生命力的重要体现。从目前二级市场趋势看，投资者投资热情高涨，但产品供应不足，引发部分产品二级市场价格出现了较为明显的波动性。已发行产品的扩募即是对REITs市场规模的有益补充，也对其他有意愿开展REITs试点的原始权益人具有示范意义。
明明表示，据海外成功REITs的经验来看，较为成功的REITs的增值能力主要还是靠其本身的运营能力，以及扩募同类型的优质资产，从而不断提高底层资产包的质量和价值，实现现金流的稳定增长。扩募规则的推出将为我国公募REITs市场注入新的活力，真正释放公募REITs的增长潜力。
对此，证监会表示，扩募是REITs产品的重要特性。扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。而目前，证监会正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。
上交所也表示，将对国际REITs市场及境内股票市场的相关机制进行深入研究，并结合首批项目的实践需要，对构建公募REITs扩募机制提出了具体思路，正在抓紧制定形成REITs扩募规则，拟近期对市场征求意见。同时，上交所正在紧锣密鼓地做好扩募业务的技术准备工作，并积极引导有扩募需求的REITs做好扩募资产筛选，尽快推动扩募项目落地，扩大标杆产品规模，尽早实现REITs全链条管理，进一步推进我国REITs常态化发展。
深交所则表示，正在抓紧制定基础设施REITs扩募规则，以便支持已上市REITs并购新的优质基础设施项目，发挥REITs资产上市平台功能，更好促进投融资良性循环，服务实体经济高质量发展。
有利于拓宽保障性租赁住房
建设资金来源
证监会表示，推进保障性租赁住房REITs项目试点，是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展。
财达证券总经理助理兼固定收益融资总部总经理胡恒松在接受《证券日报》记者采访时表示，推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地，不仅有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与其中，另外，保障性租赁住房公募REITs试点项目的推进，更是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。
孙桂平认为，我国当前住房租售比很低，如果通过出租方式实现项目收益的周期太长，而公募REITs是较好的建设资金的退出通道。
据上交所介绍，其高度重视保障性租赁住房公募REITs试点工作，积极支持专业化、规模化的住房租赁企业开展试点，深入调研了北京、上海等多地等10多家保障性租赁住房企业。统筹推动优质项目开展试点工作，包括华润有巢、北京保障房中心、重庆地产等，并紧密协同地方发改委及相关政府单位，协助解决具体技术难点，尽快落地成熟项目。
深交所表示，目前，在深圳市政府部门支持下，深交所会同深圳人才安居集团、深圳市创新投资集团有限公司已基本完成保障性租赁住房资产梳理、REITs产品方案论证、保租房政策探讨等前期准备工作，预计很快将进入正式申报阶段。