“一房二卖”有勾当 违反诚信难得逞

1999年，老张将其名下的201号房屋卖给了老王，二人签订了房屋买卖协议。老王向老张交纳了全部房款，老张向其出具了收条，并将房屋交付给了老王，但未办理过户。之后，老王与老张失了联系，但是老王和其孩子小王一直在涉案房屋居住至今。2017年，老王收到李先生发来的律师函，函里称老张在2016年将涉案房屋卖给了李先生并办理过户，要求其腾退涉案房屋。老王前往房管部门查询，才得知李先生与老张在2016年6月7日签订了《存量房屋买卖合同》，并于签订合同后就和李先生办理了过户。

老王到法院起诉，认为：老张不履行与老王的房屋买卖合同义务，反而将该房屋又出售，属于一房二卖；李先生在未核实情况、未查看房屋的情况下背着老王将房屋过户，涉嫌恶意串通，损害其合法权益。且老张与李先生签订的《存量房屋买卖合同》中对于涉诉房屋的交付时间、交付条件、逾期交房违约责任、逾期付款违约责任等合同重要条款均为空白，明显违背常理。根据以上信息，二被告之间明显存在恶意串通之行为，严重损害了老王的合法利益。

庭审中，被告老张辩称，我方不认可老王的诉讼请求，诉请与我方没有直接的关系，我方认为不应将我方列为本案被告。房子目前看与我方无关，我方不存在协助老王变更房产登记的条件和情形，现在房子在李先生的名下，是否应当变更是李先生与老张之间的事情。

被告李先生辩称，对老王的诉讼请求不认可，其主张我与老张是恶意串通不能成立。我方作为第三方并不知道涉案房屋曾经出售给老王。我方通过正常价格购买涉案房屋并办理产权证书，我方权利应受保护。

庭审中，李先生称其与老张之子张先生是同事关系，在购房前并没有到涉案房屋实地查看。2016年6月7日以现金方式给老张30万元购房定金，老张于2016年6月10日为其过户涉案房屋，2016年7月8日将小陈转给其的300万元作为购房款转账给老张。根据法院调取的李先生、小陈、老张三人银行账户明细显示，2016年7月8日小陈的工商银行卡给李先生的建设银行卡转账300万元，当天李先生将300万元转入老张的工商银行卡，2016年7月9日老张从该工商银行卡取出300万元，同时小陈上述银行卡又收到300万元。根据上述转账事实，老王认为老张取出的300万又转入小陈的账户，李先生、张先生对此不予认可，但无法就老张取出的300万元资金去向及小陈账户汇入的300万元资金来源作出说明。小陈曾到庭作证，但其未就上述资金来源及交易原因作出合理解释。

法院经审理后认为，本案中，老王从老张处购得涉案房屋后，老王及家人一直居住于涉案房屋。老张在取得涉案房屋的产权登记后，未履行与老王的房屋买卖合同约定的过户义务，反而将涉案房屋再次出售给李先生，老王的“一房二卖”行为严重违背诚实信用原则。

本案现有证据可以证明老张与李先生于2016年6月7日签订《存量房屋买卖合同》的行为属于恶意串通损害老王利益的行为，依据《合同法》第五十二条第二项关于恶意串通、损害第三人利益的合同无效的规定，应属无效。理由如下：一、老张与李先生签订《存量房屋买卖合同》的时间为2016年6月7日，但该日老张即与李先生共同向房地产主管机关共同申请过户。本案中并无任何证据显示，李先生在该日或该日前向老张支付过购房款。案涉房屋于2016年6月10日即过户至李先生名下。本案中，李先生在6月7日之前并未实地查看过涉案房屋，而且李先生自认老张亦未带其查看过涉案房屋，这与通常的房屋买受人对所买房屋的关注严重不符，亦与通常的房屋买卖的流程以及所需的时限严重不符。二、现有银行转账记录显示李先生于2016年7月8日支付给老张的300万元款项来源于小陈，而2016年7月9日老张将300万元取出，同一天小陈的账户从柜面汇入300万元。三、李先生称从柜面汇给小陈的300万元来源于投资人，但并无有效证据证明。小陈另案到庭作证时，亦未能就300万元来源及交易原因进行合理解释。四、李先生称小陈在2016年7月8日汇给其的300万元系其自有资金，但并无证据证明。

宣判后，李先生提出上诉，二审维持原判，现该案已生效。

【分析】

《民法典》第7条规定民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第154条规定行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

所谓恶意串通，是指行为人与相对人相互勾结，为谋取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。双方相互勾结损害他人合法权益的行为，具有明显的不法性，应该给予否定性评价，从而保护受到侵害的第三人的合法权益。

恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为具有以下特点：1、各方当事人都处于恶意。恶意是指当事人明知其所实施的民事法律行为将造成他人的损害而故意为之。2、当事人之间相互串通。当事人在主观上都希望通过实施某种民事法律行为而损害特定第三人的合法利益，客观上当事人相互配合或者共同实施了非法的民事行为。3、损害了特定的第三人的利益，这里的第三人包括国家、特定集体以及特定的第三人。

审判实践中，当事人要以本条款主张无效，往往存在举证方面的困难，因为他不仅要证明当事人之间主观上有损害自己的利益的意图，还要证明双方相互串通的行为。一般来讲这类案件主要还是要通过当事人事实的行为本身认定该行为是恶意串通的行为，其判断标准就是社会一般的概念。建议在大家在生活中，在遇到该类事情的时候，还是要多留意，处处留痕，保留好必要的沟通记录。