万科借“箭”

（文/解红娟 编辑/马媛媛）作为内房股手握现金最多的房企，万科也想借支“箭”。

11月21日晚，万科企业股份有限公司发布公告称，为夯实公司融资资源储备，进一步优化债务的期限和类型结构，支持公司长期健康稳定发展，董事会同意向股东大会申请授权公司，新增不超过人民币500亿元的发行直接债务融资工具的授权。

公告显示，发行种类包括但不限于境内外市场的公司债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、绿色票据、永续类债券、资产支持类债券、企业债券等，或者上述品种的组合；发行时间可一次或多次发行，且可为若干种类；发行利率将根据市场情况，于发行时通过合理合规的方式确定。

万科表示，募集资金将用于满足公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及（或）项目投资（包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目）等用途。授权董事会（或其转授权人士）于申请及发行时根据公司资金需求确定。

据中国银行间市场交易协商会（以下简称交易商协会）消息，万科向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送。

值得一提的是，这并非是万科首次发行直接债务融资工具授权。2014年、2018年、2019年和2021年，万科分别就人民币150亿元、350亿元、320亿元、300亿元范围内发行直接债务融资工具提请股东大会授权。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对比此前200-300亿规模、期限2年的债务融资，万科此次500亿、三年期的债务融资，不仅在规模上比较大，而且期限也比较长。“意在对外释放明确的信号，即对这类稳健经营、坚持主业、财务基本健康的企业，要加大信用债券融资力度支持，而且是中长期的信用债，以给市场传达明确的信号，即目前经营稳健的企业，不会出现债务风险。”

机不可失

有意思的是，在万科申请债务融资工具授权同日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会。

会上着重强调了房地产行业，特别针对房企融资端提出了重要建议：要保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。要用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持民营房企发债融资。

需要指出的是，“第二支箭”是中国银行间市场交易商协会于11月8日释放了的利好消息，由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

此外，在“第二支箭”支持政策框架下，中国银行间市场交易商协会对民营房企增信服务费率低于0.8%/年，仅为市场化增信服务费率的一半左右；同时，根据企业信用状况分档确定反担保比例。

在“第二支箭”消息发出的第二天，中债增发布了接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知，随后，交易商协会受理了龙湖集团、美的置业、新城控股三家房企的储架式注册发行。

从时间点上看，11月10日晚间，交易商协会便受理龙湖集团200亿元储架式注册发行；11月14日，交易商协会受理美的置业150亿元中期票据储架式注册发行；11月17日，交易商协会受理新城控股150亿元储架式注册发行。

国金证券研究表示，仅在政策出台2天后的11月10日便受理了龙湖集团200亿元储架式注册发行，表示政策正在快速落地推进。此外，截至11月15日，龙湖集团已完成200亿元中期票据注册，距离受理发行仅5天时间。

总的来看，上述三家房企合计融资500亿元，仅占2500亿元民营企业债券融资总额的五分之一，这也给众多房企留下了想象空间。据媒体报道，碧桂园、雅居乐、合景泰富、中梁控股、中南建设、旭辉等多家房企也在积极向监管申请“第二支箭”的发债额度。

另值得注意的是，11月22日，金地（集团）股份有限公司也向交易商协会递交了150亿元储架式注册发行申请，是继龙湖集团等三家民营房企开展储架式注册发行工作后，混合所有制房企首次提出储架式注册发行意向。

对此，交易商协会表示，这表明近期“第二支箭”政策框架下增信发债、储架式注册发行得到市场广泛认可，取得了良好政策效果。

“万科现在向股东大会申请新增不超过人民币500亿元的发行直接债务融资工具的授权是为了进入‘第二支箭’名单做准备。”据业内人士表示，房地产“金融16条”里涉及银行信贷部分的政策落地难度较高、周期较长，开发商对资金的渴求，更多依赖于银行信贷以外的融资渠道。

备粮过冬

虽然万科仍是业内手握现金最多的房企，但已较2020年高点的1856.62亿元减少了37.63%。

数据显示，2020年、2021年和2022年前三季度，万科现金及现金等价物余额分别为1856.62亿元、1407.08亿元、1158.05亿元。不过，即使万科手握现金减少了，但仍高于一年内到期有息负债总和的627.5亿元。

从其经营、投资、筹资产生的现金流量来看，手握现金的减少主要是经营活动产生的现金流量减少所致。数据显示，2020年、2021年和2022年前三季度，万科经营活动产生的现金流量净额分别为531.88亿元、41.13亿元和-41.76亿元。

经营数据由正转负的更深层的原因，则和新房销售遇冷等息息相关。中指研究院研究报告显示，2022年10月，全国100个城市新建住宅平均价格为16199元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅较上月收窄0.01个百分点，已连续4个月下跌。从涨跌城市个数看，25个城市环比上涨，54个城市环比下跌，21个城市持平。

受此影响，万科2022年1-10月，万科累计实现合同销售面积2135.7万平方米，合同销售金额3467.7亿元，同比减少33.45%。此外，万科第三季度营业收入1307.6亿元，同比增长25.3%；实现归母净利润48.3亿元，同比下降14.4%。

为及时补充运营资金，万科也在使用各种融资手段。据Ifind数据显示，2022年万科合计筹资238.9亿元，其中，发行7支公司债，共88.9亿元；发行6支中期票据，共150亿元。

“万科的授权动作，是明显的备粮过冬。”业内人士进一步指出，房地产市场还在下行，包括万科在内的房企对未来的预期还是不太乐观，“申请500亿元的发行直接债务融资工具的授权也是为过冬做准备，因为行业冬天的时长较长，所以要备好充足的资金。”