新房普涨、二手房量价齐跌，上海房价走到十字路口

（文/解红娟 编辑/马媛媛）一向被视为最具韧性的上海房地产市场也开始走下坡路了。

“最近莘庄网红盘好世鹿鸣苑一房源几乎降到了2017年的成交价。”购房者王大宝向观察者网表示，该项目曾是是欢乐颂的拍摄地，市场热度较高，但由于房子在一楼，考虑到光线问题且未来不好出手就没有购入。

“随后中介称房源很快就卖出去了，成交价950万，折合单价约7.15万/平方米。”王大宝感叹，相比于同小区逼近10万的单价，该套房源价格属于历史新低，何况还是带车位成交。

二手房价格环比下降0.4%

好世鹿鸣苑降价出售并不是个例。诸葛找房APP上，翡翠滨江一期一套314.9平方米住宅在今年10月22日以5380万元挂出，10月31日业主将挂牌价调至4999万元，8天降价381万元。

此外，贝壳APP显示，2022年10月12日，星河世纪城一套100.06平方米中楼层住宅以826万的总价成交，折合成交均价82551元/平方米。10月28日，同小区一套119.62平方米中楼层住宅以937万元的总价成交，折合成交均价78332元/平方米，较之前每平方米减少4219元。

据国家统计局发布的10月70城二手房价格指数显示，10月单月，一线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%，其中，上海二手房价格环比下降0.4%。

“从区域来看，2022年下半年，上海远郊区域挂牌价格先有松动，但是到10月下半月开始向市中心漫延，中心区挂牌价格也开始有下跌迹象。”上海中原地产市场分析师卢文曦分析，这导致在9月份还能环比上涨0.6%的上海二手房价格指数，在10月突然骤降至环比下跌0.4%，由涨转跌承压加大。

10月上海二手房的现状可以说是量价齐跌。数据显示，10月上海二手房成交1.64万套，环比减少10.65%。

而在上海二手房市场涨跌前景未明之际，房东们纷纷挂牌出售房源。我爱我家平台上，总价1000万以上的二手房房源共计1806套，其中，7日新上房源153套，占比为8.47%。

新房备案价最高涨1.5万元/平

在二手房挂牌量激增的背面，上海新房项目正在悄悄加价。

11月13日，上海市房地产交易中心官网“网上房地产”发布2022年第七次集中批量供应房源，本批次上市57个商品住房项目，共约190.6万平方米，合计16060套。分布在浦东、徐汇、静安、普陀、虹口、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、临港14个区域。

这是上海年内新房集中供应规模最大的一次。前六批次中，上海分别供应33个、46个、40个、39个、32个、28个新盘，且从供应面积和供应房源数量来看，本批次规模仍领先前六批次。

可以对比的是，上海第四次集中批量供应总建筑面积约138.9万平方米，共计12421套；第五次集中批量供应总建筑面积约100.1万平方米，共计9093套；第六批次集中批量供应总建筑面积约116.8万平方米，共计10784套。

不止是数量，本批次新房价格上也出现一定程度的上涨。数据显示，本批次房源备案均价为72730元/平方米，而前六批次的备案均价分别为57899元/平方米、58558元/平方米、58586元/平方米、54490元/平方米、53360元/平方米、62071元/平方米，首次突破“7”字头。

“一方面是因为均价10万+的产品变多了，导致房源备案均价上涨。”业内人士介绍，本批次项目中，备案均价在10万元/平方米以上项目有12个，面积占比约25.8%，是第6批次的两倍。

从价格来看，此次房源价格最高的是位于浦东的浦开江南里和虹口的海泰园，备案均价均为14.5万元/平方米，而第6批次的房源价格最高的是位于徐汇的御江廷，备案均价仅13.1万元/平方米。

另一方面的原因是，部分区域内的过会价格有所放宽。以青浦蟠龙云邸（一期）为例，该项目的过会价格为6.2万元/平方米，而其紧挨着的蟠龙府一期指导价为6万元/平方米，每平方米上涨0.2万元/平方米。

无独有偶，位于青浦的虹悦兰庭加推后出现涨价现象。该项目别名招商虹桥公馆三期，过会价格为6.4万元/平方米，较2021年入市的招商虹桥公馆二期上涨了0.4万元/平方米。

涨幅最大的是徐汇长桥板块，板块内悦汇长庭目前过会价格为9.4万元/平方米，一路之隔的汇城南街里两年前入市价是7.9万元/平方米，这相当于上涨了1.5万元/平方米。

打新热会熄火吗？

“打新”，一直被上海购房者奉为购房法则。背后的逻辑是，上海新房受限价政策制，均价远远低于同区域的二手房房价。新房买到即赚到，自然成为众多购房者的共识。

在2021年第一批集中公示入市的33个项目中，有28个项目在4月开盘，最终有12个日光盘、8个楼盘触发积分制（认购客户数量大于房源数1.3倍触发积分制），前中不乏千人摇项目。

哪怕在房地产市场下行的2022年，上海新盘仍不缺客户。据安居客统计数据显示，上海2021年1批次至2022年2批次，触发积分占比分别为39%、51%、51%、48%、54%、40%、39%、30%。

时至今日，上海“打新”热度虽有降温却仍未消散。以5批次的招商象屿蟠龙府和前滩东方悦澜举例，前者推出468套房源，有1940+组认购，认购率高达414.53%；后者推出481套房源，1480组有效认购，认购率达307%。

“二手房降价，新房涨价，将直接缩小倒挂差。”有中介人士告诉观察者网，现在二手房的价格降下来了，倒挂不大甚至部分区域的价差已经消失，叠加期房的风险因素，打新潮会逐渐褪去，购房者也会更加理性。

“此外，上海第七次集中批量供应房源有意分流。”该人士指出，均价10万+的新房有12个，针对的客户群体均是上海改善需求的购房者，一次性推出超千套房源在一定程度上能分散网红盘的热度。

卢文曦指出，短期来看，上海市场的调整进入第二阶段，即量、价齐跌，因此还会惯性延续，不过基于上海楼市消费还有一定韧性，即便市场调整仍属于温和。“新房有稳定的供应做支撑，因此成交有机会反弹到80万平方米以上的区间运行，二手房成交量或延续缩量走势，而且价格环比下跌趋势确立，因此惯性上11月份还会延续这一趋势。”