剥离地产开发业务，鲁商发展聚焦医美健康

（文/韩宜珈  编辑/马媛媛）在地产业务发展疲软和债务偿还的双重压力下，鲁商发展最终决定彻底转移地产业务，正式聚焦于大健康领域。

11月15日晚间，鲁商发展发布公告称，拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东山东省商业集团有限公司或其所属公司。

公告中提到，公司目前的主营业务为房地产业务；生物医药；化妆品；原料及衍生品、添加剂。通过本次交易，公司将名下房地产开发业务相关资产负债置出，本次交易完成后，鲁商发展将聚焦于生物医药；化妆品；原料及衍生品、添加剂等大健康业务。

除去房地产业务，鲁商发展剩余其他业务2021年收入合计约31亿元，归母净利润合计约2.5亿元；2022年1-9月收入合计约25亿元，归母净利润合计约2亿元。

截止至今日收盘，鲁商发展涨停，报价8.7元，成交金额2834万元，换手率0.32%。

地产业务与债务转移

根据10月27日鲁商发展发布的2022年三季报，今年前三季度，鲁商发展实现营业收入85.29亿元，同比增长34.33%，其中第三季度实现营业收入36.94亿元，同比增长61.89%。

公司方面表示，报告期内公司健康地产结算增加，同时化妆品、生物医药板块收入增加推动收入增长。

根据公告，本次交易资产涉及的具体资产范围尚需交易双方进一步协商确定，交易不涉及发行股份。根据初步研究和测算，本次交易预计构成重大资产重组，不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更。由于本次交易的对手方为公司控股股东商业集团或其所属公司，构成关联交易。

鲁商发展地产业务的抛售从此前就逐步开始，9月，鲁商发展便出售子公司扬州鲁苏部分股权。经营范围包括房地产开发经营；各类工程建设活动；生活美容服务等。扬州鲁苏由山东省鲁商置业有限公司持股66.5%，苏商投资（济南）有限公司持股30%，临沂澄子湖投资合伙企业（有限合伙）持股3.5%。

持续向大健康产业转型，鲁商服务战早早便由开发商向生活服务商转变，省内以济南、青岛为核心，布局临沂、泰安、烟台、济宁、菏泽、淄博等城市，形成了健康住宅、康养地产、文旅地产等产品系列。

同时还依据健康产业发展轻资产业务，代建业务经营模式以政府代建为主，开发业态包括公建展馆、商业、公寓、学校、医院、颐养等，总代建面积约计 216 万平方米，已完工代建面积140 余万平方米，在建代建面积约 76 万平方米。康养业务以鲁商福瑞达健康投资有限公司为经营主体，主要负责健康生态城、高端养老机构、和谐社区养老和社区健康驿站体系等业务。

因受到房地产市场形势和公司战略转型的影响，2022第三季度鲁商发展房地产业务签约金额为 56.12 亿元，同比下降52.21%。

随着此次交易，鲁商发展同时还转移了自身房地产业务的负债。短期借款18.92亿元，比去年的32.19亿同比减少41%。根据鲁商发展融资融券信息显示，2022年10月27日融资净偿还22.83万元；融资余额4.26亿元，较前一日下降0.05%。

根据数据显示，房地产销售收入一直是鲁商发展的主要部分，在2018年间占比高达80%，从今年披露的数据来看，营收占比仍然高达近七成。曾经作为主营业务的地产部分的彻底转移，虽然在营收总额上短期内造成了不小的影响，但是大健康领域的毛利率却维持了增长的势头。

原料壁垒与转型难题

在此前的8月30日，鲁商发展于线上召开2022年半年度业绩说明会，管理层就曾经透露，鲁商发展定位国内领先的大健康产业综合运营商，坚决向大健康业转型，尤其要向生物医药、化妆品、医养、康养转型。

鲁商发展生物医药板块前三季度实现营业收入19.98亿元，同比增长27.67%，化妆品板块营业收入14.29亿元，同比增长43%。2022年前三个季度瑷尔博士、颐莲、其他品牌实现收入7.45、5.40、1.44亿元，同比增加53%、26%、85%。

早在2018年，鲁商置业受让了鲁商集团持有的福瑞达医药100%股权，公司将持有的泰安银座房地产开发有限公司97%股权、东营银座房地产开发有限公司100%股权和济宁鲁商置业有限公司100%股权转让给鲁商集团，自此，鲁商置业新增药品、化妆品、保健品、添加剂等主营业务，并于2019年7月更名为“鲁商发展”。

2020年，鲁商发展收购透明质酸生产商山东焦点生物60%股权；2021年9月，鲁商发展又参股新疆伊帕尔汗香料股份有限公司10%的股权，进入精油芳香行业，产品涉及芳香理疗、芳香护肤、芳香保健、芳香养生等多个领域。

对于鲁商发展来说，旗下山东明仁福瑞达制药有限公司的研发与原料生产能力，是这些年来化妆品业务持续走高的关键。今年前三季度，公司原料及衍生产品、添加剂板块实现营业收入2.32亿元，同比增加31.82%。单第三季度营收分别为0.73 亿元，同比增长123.38%。

鲁商发展表示，旗下山东焦点福瑞达生物股份有限公司现拥有透明质酸原材料420吨/年的产能，目前生产食品级和化妆品级透明质酸。公司旗下山东福瑞达生物科技有限公司涉及聚谷氨酸、依克多因、积雪草提取物等化妆品功效原料。

而从数据来看，主要受产品价格调整及原料价格上涨影响，2022年前三个季度毛利率 26.09%，同比减少6.02%；归母净利率 1.80%，同比减少6.12%。三季度毛利率 19.77%，同比下降14.04%。

在半年报中其也曾提到，随着产业链竞争前移，上游原料环节重要程度逐渐提升，打造原料壁垒将使鲁商发展原料端产业链价值逐步放大。在化妆品行业整体流量红利减少，原料竞争严重的大环境下，鲁商发展拥有的福瑞达医药，或许正是凭借着医药背景和研发实力，当作行业竞争的砝码。

然而摆在眼前的现状是，与同样作为玻尿酸原料生产商的华熙生物相比，虽师出同门，但福瑞达的市场占比和品牌效应均不及华熙生物。根据弗若斯特沙利文2021年的数据，华熙生物玻尿酸生产的全球份额达到44%，稳坐国内透明质酸生产的头把交椅。

不仅如此，随着原料市场饱和以及玻尿酸行业竞争加剧，华熙生物在产品领域不断推陈出新，第一大业务也从原料产品转为功能性护肤品业务，其旗下护肤品牌润百颜、夸迪等均在市场上取得了不错口碑与增长。

因此逃离地产业务之后，鲁商发展还要面对医美健康领域的难题。福瑞达作为“原料生产商”之一，未来该如何发展。