地产股久违跟涨，下半场道阻且长

（文/张志峰 编辑/马媛媛）11月4日，受多方利好消息影响，A股与港股迎来史诗级大涨。

截至收盘，上证指数涨2.43%至3070.8点，深证成指涨3.2%至11187.43点，创业板指数涨3.16%至2451.22点，香港恒生指数5.36%至16161.14点。

就连深处下行周期的房地产板块也受此影响迎来久违大涨。

尤其是港股内房企，中国三迪已42.4%增幅领涨，龙光集团涨超20%，新城发展、上坤地产、绿城中国、宝龙商业、旭辉控股、建发国际、时代中国、越秀地产等多支地产股涨幅超过10%。

同时，房企分拆上市的物业管理板块，世茂服务、佳兆业美好、碧桂园服务等企业涨幅超过15%。

“银十”失守

与资本市场狂欢形成鲜明对比的是，10月楼市销售数据及房企刚刚发布的三季报营收情况并未出现改善迹象。

克而瑞数据显示，即便在规模房企积极把握“国庆”假期加大促销力度的背景下，10月房企整体销售未有明显改观，TOP100房企单月实现销售操盘金额5560.7亿元，环比降低2.6%，同比降幅较9月扩大3个百分点至28.4%。

成交面积方面，重点30城10月份低至1414万平方米，创下半年以来单月新低，环比下降14%，同比跌幅扩至28%。

不过房企的表现存在一定分化，百强房企中10月业绩环比增长和环比降低的分别占到近半数，中海地产、建发、华发的表现相对突出，环比增幅均高于30%。

从累计业绩来看，TOP100房企1-10月销售操盘金额的同比降幅仍保持在44%的水平。

多家研究机构认为，9月以来的政策效果未能完全显现，行业下行压力持续，市场信心及购买力缺失、观望情绪浓厚，叠加多地疫情反复，企业整体的销售去化压力在进一步加大。

不过亦有行业人士认为，接下来全国性强力政策较难出台，但地方需求端政策力度有望加码，保交楼纾困政策将持续推进，中短期呈现曲折性弱复苏走势。

此外，房企三季报数据也低于预期，包括龙头房企及央国企在内，净利润普遍下滑明显。

如A股中市值最高的央企保利发展，今年第三季度实现营收约456.53亿元，同比下降5.82%；归母净利润为约22.68亿元，同比下降30.96%。

再如港股蓝筹中海，第三季度营收175.2 亿元，同比下滑59.5%；扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的经营利润为18亿元，同比下滑77.5%。

龙头房企尚且如此，中小房企的表现自不必说。

政策端持续向好

值得注意的是，尽管目前市场仍在筑底，但政策面仍在为行业持续注入信心。

11月1日，交易商协会、中国房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。

据参会企业透露，座谈会明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，目前正在推进十余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。

要知道，本次座谈会已是交易商协会8月以来第三次召开民营房企座谈会，与此前的仅支持龙湖、碧桂园等少数优质民企发债相比，范围扩大了数倍。

公开资料显示，8月以来，中债增进公司共推进十余单房企增信项目，支持新城控股、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等多家民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。

龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等企业正推进第二轮增信发行项目，金辉、新希望、雅居乐等民营房企项目也在积极准备中。

此外，行业普遍认为，AMC(资产管理公司)纾困房企的进度，同样对接下来行业走向至关重要。

在金融发展领域，AMC主要从事批量收购、管理、处置不良资产业务。在解决房企流动性危机过程中，除政府主导外，AMC也成为纾困房企资金的一个重要主体。

为加快出险房企资产处置进度，在鼓励优质房企对出险房企项目开展收并购同时，2022年1月，金融监管部门召集几家全国性AMC开会，专门研究AMC按市场化、法治化原则参与风险房企资产处置、项目并购及相关金融中介服务等内容。

此后，银保监会多次专题座谈会，要求持牌AMC要聚焦不良资产处置主业，助力金融风险化解工作。同时，政府加大了对AMC纾困房企的资金支持。

在介入方式上，AMC已在包括河南、浙江等多地地方政府主导下共同成立专项纾困基金，有效协助各地解决问题楼盘复工复产难题。

如9月初郑州立下的“30天内全部楼盘复工复产”军令状，很难程度上与其纾困基金的发力关系密切。

另一方面，为了更直接、更大范围参与出险房企风险化解，拥有更多发挥空间，AMC也会直接主导与房企的合作。

由于AMC与房企合作一直较为紧密，此前就有参与部分出险企业项目投资，因此在合作方资金链出现问题，承接项目后续运营也顺里成章。

按纾困对象不同，AMC可从项目与企业两方面进行纾困。

在项目层面，一般是由AMC出资，引入第三方代建企业来主导项目后续开发和运营，部分拥有开发能力较强的地产子公司的AMC也可将后续开发工作交予子公司进行。

在企业层面，AMC主要采用经典的债务重组方式，也会参与部分较小房企的破产重整，但这种情况在本轮房地产流动性危机中相对较少。

信心修复是关键

根据相关媒体报道，目前参与企业层面纾困的主力仍是中国华融、中国长城、中国东方、中国信达四家资金实力较强的全国性AMC。

从2022年中报来看，四大AMC总资产均在7000亿元以上，总现金少则400亿元，多则1000亿元，即使去除存在中央银行的准备金后，每家企业可动用的资金达到数百亿元。

有房企人士向观察者猜测称，AMC如今已经是当前纾困房企的一股重要力量，且未来力度或将会加大。叠加不断优化的房地产融资政策及市场政策加持，行业有望在明年初逐步企稳。

但不容忽视的是，目前行业信心严重缺失，是造成库存去化压力大、市场反应冷淡、企业现金流危机不断加深恶性循环的首要因素。

如日前年近60的龙湖集团掌门人吴亚军宣告去职，尽管一再宣告是个人身体原因，不能继续胜任董事长职务，但周一港股开市还是造成企业上市以来最大幅度的股价暴跌，盘中跌幅一度扩大至44%。

并且，又由于龙湖作为优质民营企业代表，其一家企业股价很快带动AH股整个房地产板块集体“崩盘”。

当日，A股房地产板块指数低开低走，盘中一度下跌逾4%，创2014年以来的8年新低，保利发展盘中频繁触及跌停价，华发股份等均遭重挫。

港股恒生内地地产指数一度重挫超10%，大湾区地产建设业、恒生物业服务管理等指数纷纷大跌。光大永年、绿城中国、建发国际集团、万科海外均大跌超10%。房地产ETF大跌超4%、地产ETF大跌超3%。

行业普遍认为，当前环境下大家对于房地产的信心都在冰点，想要回暖不是一朝一夕可以做到的。这个十万亿量级市场的自我修复，是一场漫长的攻坚战。