北京集中供地“加货”，第四批推6宗地起价122.9亿

（文/解红娟 编辑/马媛媛）土地出让总成交金额不到去年8成，北京于2022年启动第四批集中供地。

10月25日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2022年度第四批次商品住宅用地出让公告，共计6宗地块，用地规模约15公顷，地上建筑规模约32万平方米，总起始价约122.9亿元，挂牌竞价截止时间为11月28日，将于11月下旬集中成交。

上述6宗地块分布于朝阳、石景山、通州、门头沟四个区域，且均出自于预申请。此前，北京市规划与自然资源委员会官网曾挂出10宗预申请住宅地块，其中位于房山黄管屯、大兴海户、经开台湖、延庆的4宗地块未进入此轮供地的队伍。

和其他城市不一样的是，北京此轮供地地块全部设置了竞现房销售面积的环节。根据竞买规则，地块设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序，当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人。

朝阳区强势回归

朝阳出品，必属精品。

缺席第三批集中供地的朝阳区，在本轮供地中推出3宗地块，占本次地块数量的半壁江山，分别是崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-321地块R2二类居住用地、平房乡棚户区改造和环境整治项目（一期）PF-45地块R2二类居住用地、平房乡棚户区改造和环境整治项目（一期）PF-44地块R2二类居住用地。

事实上，由于教育、交通、商业配套资源丰富，崔各庄乡奶西村一直是房企追逐的热门板块。

在6月1日举办的北京第二轮集中供地中，首开力压金茂、万科朝开联合体、城建华润联合体，以40亿元总价竞得朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-319、320地块，楼面价约4.4万/平方米，溢价率约1.5%。

同日，中建智地打败金茂、懋源、城建华润联合体、万科朝开联合体、首开5家房企，以29.8亿元竞得崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-318地块，成交楼面价约5.3万/平方米，溢价率达13.31%。

“地块附近的望京樾在9月29日首期开盘热销了51亿，这将大大增加大家对该地块的兴趣。”业内人士直言，在当下的市场环境中，奶西村321这种既保证利润空间又好卖的地块是房企拿地时的首选。

另外两宗地块均位于平房区域，且两地块紧挨在一起，容积率、限高等规划均一致。资料显示，PF-44地块土地面积1.96万平方米，起始价22.2亿元；PF-45地块土地面积1.87万平方米，起始价21.2亿元。

克而瑞分析表示，地块位于东五环外、朝阳北路北侧，临近地铁6号线黄渠地铁站，旁边就是保利首开和锦薇棠。朝阳北路沿线早已开发成熟，地铁、商业等配套齐全，属于CBD辐射区。

“板块内已经多年没有供地。”克而瑞进一步指出，虽然朝阳的供地比较多，但是像平房地块这样既临铁，周边配套又成熟的地块并不多，依旧吸引了很多人的关注。

相关负责人表示，北京第四批次仍坚持“稳”字当头，以市场化为原则稳定土地供应节奏，同时也表示北京土地储备量充足，将继续坚持稳中求进、循序渐进、持续推进，后续将适时对外公告，确保住宅用地有序、稳定供应。

多地启动第四批集中供地

北京此前只推出三批集中供地，这是北京首次推出第四批次供地。

“执行集中供地政策的目的是稳定土地供应预期，从而达到稳房价、稳地价的目的。”中指研究院土地事业部负责人张凯坦言，但在执行过程中，集中土拍对房企短期资金压力较大，也一定程度上引起了土地市场的震荡。

张凯进一步指出，增加一轮加推，一方面通过分散土地供应时间上的集中度，为房企降低短期内的资金压力；另一方面，通过增加一轮供地，可以在现阶段有效补充土地财政收入。

数据显示，2021年北京三批集中供地共成交57宗涉宅地，全年成交总价1900.36亿元。其中，第一批成交30宗，成交总价1109.71亿元；第二批成交17宗，成交总价513.4亿元；第三批成交10宗，成交总价277.25亿元。

按此计算，2022年北京前三批集中供地收入1491.67亿元，不到2021年同期的8成。

数据显示，2022年北京首批集中供地成交17宗，成交总价480.2亿元；第二批成交14宗地块，成交总价499.575亿元；第三批成交18宗地块，成交总价500.295亿元。

事实上，不止北京，全国多地都启动了“加推”第四批集中供地的计划。

9月23日，《无锡市自然资源和规划局国有建设用地使用权挂牌出让公告》发布，挂牌13幅地块，总出让面积76.22万平米，总建筑面积150.87万平米，总起价163.8亿元，将于10月25日出让。

9月30日，苏州市发布今年的第四批集中供地公告，20宗地总出让面积为89.08万平方米，起始总价为198.65亿元。

10月10日晚间，南京土地市场网发布今年第四批集中供地公告，共推出4幅地块，总用地面积约11.22公顷，起拍总价66亿元。

10月17日，长沙市国土资源网上交易系统官网发布《长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告（2022.10.17）》，出让22宗国有建设用地使用权，总出让土地总面积86.25公顷，起始价总额76.17亿元。

据证券日报报道，中指研究院监测数据显示，截至10月24日，已有北京、厦门、济南、青岛、重庆、武汉等多个城市明确将要进行第四批次集中供地。截至目前，已有无锡、南京、苏州等多个城市正式推出第四批次集中供地公告，共推出涉宅用地37宗，总起始价428.43亿元。

张凯认为，第四批次供地全部集中在今年第四季度，理论上来说这些地块很难在年内完成开盘并形成有效回款，导致这批地块对于房企的吸引力有一定程度的下降。叠加当前房地产市场形势尚未有明显回温，预计市场的反应一般，第四批次土拍或仍将延续低温态势。

“自去年三批次供地以来，各地纷纷通过降低土拍门槛、降低实际地价等方式刺激房企积极参与竞拍。”张凯坦言，尽管地块的利润空间相较于去年表现火热的一批次有明显提升，但由于营销端表现持续乏力，房企参拍意愿难以有根本性的转变。

以22个重点城市中首个完成第四轮集中供地的无锡举例。10月25日，无锡第四批次集中供地成功落幕，共出让13宗宅地，总起价为163.8亿元。最后，13宗地全部底价成交，成交金额163.8亿元。

“截至目前，土拍热度较高的地块集中在核心城市的核心区域，以及存在限价倒挂的区域，其根本原因也是房企对其去化速度有信心。”在张凯看来，土地市场的信心与项目入市后预期的销售表现息息相关，只有当房地产市场热度有明显改善之后，土地市场的信心才能够全面恢复。