商业与产业地产受冲击，上海新零售物业市场率先复苏

（文/张志峰 编辑/马媛媛）受2022第二季度疫情影响，上海写字楼、零售物业、产业园区、公寓、仓储物流等各个类型的商业与产业地产市场受到大幅冲击。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强预测称，因疫情反复及二季度封控延续影响，预计2022全年大宗交易成交总额将低于去年的千亿规模，可能在700亿元左右。

不过，在刚刚结束的第三季度，上海整体经济已缓慢恢复至去年同期的九成，6月份以后主要经济指标明显改善，相应商业与产业地产需求亦有复苏迹象。

对于四季度，卢强认为，大宗交易中内资买家活跃度明显提高，预计四季度表现持续亮眼；物流资产包项目热度不减，预计四季度物流类型项目成交总额将显著提升。

同时，三季度多单REITs成功发行，民间资本可直接参与物业投资，预计产业园区、公寓等类型物业成交额将持续走高。

政策刺激消费，4大零售物业齐开业

首先是大众最为关心的优质零售物业市场。

第三季度，上海市政府出台了一系列刺激消费措施，修复本地居民的消费信心，助力零售市场回暖，如“五五购物节”、“爱购上海电子消费券”等，上海市中高端购物中心的客流量显著回升。

然而，零售空间租赁需求的复苏尚处于初始阶段，多数零售物业的业主仍维持租金减免和商务优惠条件以吸引零售商入驻。

“十一”假期前夕，4个大型零售物业在十一黄金周之前抢先入市，助力市场回暖，分别为苏河湾万象天地、锦沧文华、龙湖奉贤金汇天街和天空万科广场，为市场新增6万平方米、2万平方米、 11万平方米和10万平方米的零售面积。

数据来源：戴德梁行

同时，项目内均开设大量国内首店，例如，OTB集团旗下Maison Margiela全球最大旗舰店、 MARNI中国首家概念旗舰店、JIL SANDER中国首家旗舰店、AMIRI 亚太首店均在锦沧文华揭幕。

事实上，上海经过2022年年初的疫情，不少新开的载体与品牌在开业筹备的阶段受到影响，上述4家商业项目均延期开业了数月时间。

疫情后品牌在载体的选择上，也有着不小的变化。以零售业态为主的国内外品牌，其首店或首家线下零售店铺均选择核心商圈的沿街店铺作为载体。

同时，国际一线大牌在全球“寒流”中不断融入中国市场，在客群锁定上不再仅聚焦于“高净值人群”。

戴德梁行华东区商业地产部高级助理董事陈云九表示，疫情对于消费的影响正在逐渐消除，本季度全市商圈消费集中度加强，重点商圈提质效应显著。

他认为，目前上海的疫情状况有所改善，上海市经济及商业已基本恢复正轨。短时间内商业载体与品牌的开业节奏将会放缓，但未来新载体与新品牌的开业节奏将逐步恢复正常。

同时上海的零售市场在经历疫情后，品牌端更加倾向于经营时间灵活、有外摆条件、沿街的空间载体，未来可能更倾向于通过新跨界、新联名、新体验等吸引更多的中国新中产阶级客群。

写字楼市场率先复苏

戴德梁行统计数据显示，三季度上海甲级写字楼净吸纳面积23.7万平方米，环比上扬208.3%，其中核心区4.9万平方米，新兴区18.9万平方米，均呈现环比上扬的趋势，主要是新项目入市带动交易的提升。

市场消息显示，核心区徐家汇板块“徐家汇中心三期T1”、新兴区静安苏河湾板块“华润苏河湾中心”以及前滩板块“前滩国际广场”3大重点项目均在三季度入市，共计建筑体量27.7万平方米。

数据来源：戴德梁行

不过，基于后市供应压力及经济放缓下需求走势的不确定性，写字楼租金价格继续下探。

三季度全市甲级写字楼平均租金8.16元/平方米/天，环比二季度下滑0.37%，新兴区降幅相对更显著。

从写字楼租赁成交的行业分布来看，今年前三季度，专业服务、金融及电子信息科技三大主力行业地位不变，贸易制造和生物医药排名第四、五位。

从板块来看，稀缺资源的北外滩、前滩、徐汇滨江、苏河湾这些一江一河沿线板块借助新项目入市，提供优质办公空间和优势租金价格吸引企业入驻；而一些老牌核心区位的陆家嘴、南京西路板块则以深度行业聚焦保持成交优势。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，从成交数据来看，市场正在逐步复苏，后市将延续这一稳步复苏态势。

营商环境方面，更开放的人才政策及五型经济发展举措为经济进一步复苏提供了强有力的保障；同时，上海也正在积极打造绿色低碳、元宇宙、智能终端等新兴行业拓展产业发展新内涵。

自今年6月起，上海新设企业数量明显好转，尽管是填补前期的不足，但第三季度企业的行动仍证明其对后市信心正在逐渐恢复。

投资型买家回归成大宗市场主流

大宗交易市场方面，2022年第三季度上海共录得14宗、共计153亿元大宗交易。

值得一提的是，2022年二季度上海疫情对于大宗交易的影响仍在延续，第三季度成交总额远低于去年同期水平。

数据来源：戴德梁行

物业类型方面，三季度办公成交额占比依旧稳定维持在超60%的水平，成交总金额达93.2亿元，其中不乏如佳兆业金融中心、君康金融广场等高金额交易，单笔交易均突破20亿元。

此外，工业热度不减，以20%的成交额占比稳居第二；投资者对商业项目出手保持谨慎，其成交金额占比稳定在15%左右。

关于买家类型，投资型买家成交占比大幅度增加，由上半年的42%提升至第三季度的79%，回归成为市场主流。

而自用买家成交金额仅占21%，主要受自用买家交易平均金额相对较小所影响。

内外资对比中，内资买家继续主导市场，71%的占比与上半年持平，维持市场高度活跃。

预计在第四季度，卢强认为，即便大宗交易市场有所起色，也难以迈过往年的千亿规模大关，预计将在700亿元左右。

物流资产投资交易趋紧，冷链需求持续旺盛

受疫情影响，上海地区生鲜食品、保供食品需求增长，电商类消费类需求减弱，但电商、快运快递仍为三季度上海高标仓库市场主要租户。

戴德梁行数据显示，三季度上海高标仓库租赁市场恢复较缓，平均租金环比微降0.65 %，至47.8元/平方米/月；市场空置率环比上升4.98个百分点至10.6%。

不过，环沪地区制造业企业复工复产，制造业需求问询增加。

上海地区及昆山地区供应紧张且租金较高，租户为降低成本外迁至嘉兴、苏州县级区域（太仓、常熟）。

此外，上海及环沪地区政府对租户入驻的注册纳税要求严格，部分租户到期后需更换优质租户。

江苏省高标仓库市场平均租金环比微涨0.18 %，至34.1元/平方米/月；市场空置率环比上升2.17个百分点至12.0%。

浙江省高标仓库市场平均租金环比微降0.59 %，至35.7元/平方米/月；市场空置率环比上升1.04个百分点至14.7%。

数据来源：戴德梁行

而由于政府对不合规的老旧仓储内的丙一类产品进行清理，并且租户对产品细分及消防安全的意识提升，丙一类产品需求增长。

三季度新增丙一类消费高标库供给呈上升趋势，可消化一部分丙一类产品需求。

紧受疫情影响，国内消费需求低迷，高标仓整体市场租金呈现下降趋势，导致主流地产开发基金及物流开发商资金收紧，项目投资对区域要求趋于严苛。

上海、大苏州地区、无锡、浙江地区杭州、嘉兴等投资热门城市仍受投资者关注。此外，政府对产业导入、税收及投资强度要求提升，增加上海及环沪地区投资热门城市的投资难度。

随着疫情缓和，线下餐饮及商超零售的经营逐步恢复常态，食品预制菜需求旺盛，促进预制菜品的市场需求量增长。多温库结合中央厨房、食品加工的模式增加，满足食品存储需求的同时保障食品安全及食品新鲜度。

戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊认为，华东高标仓库租赁市场恢复较缓，受四季度电商促销旺季影响。

预计华东整体高标仓库物流市场需求短期内拉升，空置率有望降低；物流资产投资交易趋紧；冷库改造需求呈现旺盛态势，整体冷链需求仍保持着增长态势。