“银十”抢收失利，楼市的“底”在哪里？

（文/张志峰 编辑/马媛媛）行业下行，楼市传统销售旺季也开始失约。“金九”表现不利，房企们把花式促销又放到了“十一”假期。

其实今年的政策端表现已经十分给力，为提振市场信心，中央在假期前夕连续出台降低房贷利率、降低公积金利率、换购退税三大地产政策（即“930新政”）。

然而，疲软的市场并未买账。综合多家研究机构的统计数据来看，楼市整体成交依旧惨淡。

新房成交同环比齐跌

克而瑞监测数据显示，国庆长假（2022年10月1日-10月7日）期间40个重点监测城市累计成交96.2万平方米，环比下降84%，同比下降26%；与假期前一周相比，同比降幅再次扩大49个百分点。

诸葛找房监测数据也显示，重点15城国庆期间新房成交4474套，较去年十一假期下降47.1%。

要知道，这些数据是建立在去年同期已经腰斩，且连续一年不断下降的基础上。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，全国新房成交仍显乏力，楼市继续探底，加之全国多城疫情卷土重来，成交不可避免地受到影响。

具体来看，北上广深四个一线城市分别成交新房2.2万平方米、1.9万平方米、6万平方米、5.6万平方米，整体同比下降了58%。

其中，只有成交数量最少的上海由于去年同期基数更小而实现正增长，北京同比降幅最大，达到87%。

二线城市（克而瑞监测的重点9城）总体降幅最小，为18%。

不过，有资深行业人士向观察者网指出，这很大程度上得益于成都等部分城市刚刚走出疫情静默期，购房需求迎来补偿性释放，类似于6月份的上海。

数据显示，成都国庆长假期间成交新房约1万平方米，同比增长90%。

而传统房地产热门城市杭州，国庆期间仅成交新房2000平方米，同比降幅高达95%。

相比之下，三四线整体成交规模更小，新房价格已经在预售价浮动范围内降无可降，市场仍旧不断探底，成交面积同比小幅回落9%，嘉兴、温州、扬州等需求透支严重的城市，同比跌幅均在45%以上。

一位规模房企高管向观察者网表示，此轮房地产盛极而衰来得非常猛烈，不仅仅是购房者信心的问题，归根结底还是需求不足和房价过高导致。这也是众多民营房企在自身土地储备充足、可售货值优质的前提下，仍旧难以摆脱流动性危机，最终不得不“躺平”的根本原因。

政策与花式促销齐发力

值得一提的是，为了提振楼市信心、增加购房需求，就在国庆长假前夕，今年的930新政“三箭齐发”，出台了针对新房交易的多重利好消息。

9月29日，央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限。

9月30日，央行决定下调首套住房公积金贷款利率；同事，财政部、税务总局宣布换购住房个人所得税退税。

国盛证券在研究报告中分析称，本次中央层面“三箭齐发”，旨在稳信心、稳预期，进而稳地产、稳增长。且中央直接出手，覆盖范围较广、信号意义较强，有助于提振市场信心、改善居民预期。

其中，降低房贷利率、降低公积金利率均为针对首套房的刚性需求所制定，仅换购住房退个税针对于二套房改善性需求，且力度较小。

根据媒体报道，国庆期间已有广东、山东等省份部分城市跟进落地相关政策，广东清远首套房贷利率最低可至3.7%，阳江可至3.9%，云浮、湛江等城市取消首套房贷利率下限；山东济宁下限降至3.95%，青岛、济南、淄博等城市首套公积金贷款利率已经下调至3.1%。

在此背景下，部分房企也紧紧抓住“救命稻草”，为了尽可能完成销售目标、去库存改善现金流，纷纷祭出“大招”，利用“十一黄金周”花式促销，加大分销力度与分销费用，推出首付分期、工抵房促销、折上折、买房送车位装修家电大礼包等各种优惠活动招揽顾客。

如位于成都的星河国际项目推出低首付，首付0.5成，剩余首付款分3年（第一年40%、第二年30%，第三年30%）结清；同时推出20套特价房源，国庆期间日均到访110组，成交32套，环比上涨超3成。

同时，也有西安、厦门、昆明等城市的部分房企进入“躺平”阶段，在营销方面并不积极，基本沿用此前营销方式，整体成交表现可想而知。

二手房市场意外开花

不过从结果来看，即便部分地区营销方式眼花缭乱、折扣力度拉满，但这种“以价换量”式的促销效果并不明显。

据悉，华润、中海、颐居、万科等房企在南京开展多盘联动活动，国庆期间6盘加推，共推出492套房源，且优惠力度较大。

其中，城北尧化门新生圩宝龙广场国庆期间推出部分特价房源88折优惠、分销佣金由3%提升至5%；江宁淳化湖光晨樾总价优惠力度达到71-125万、保利伴湖院特价房169万起，总价优惠95万等。

然而克而瑞监控数据显示，从市场反应来看，南京多数项目案场来访量虽有明显提升，部分项目来访较此前翻倍。但反映到认购量上，客户仍保持谨慎态度，少数项目认购量小幅上涨，多数较此前基本持平。

行业人士指出，目前除了极少数此前“热点恒热”的核心区域因一二手倒挂盘、优质学区房等因素，已经不存在所谓的热销楼盘。

出人意料的是，尽管政策更多倾向于新房，最终却在二手房交易市场“开了花”。

贝壳研究院数据显示，10月1日~7日，贝壳重点监测的50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。

其中，九成城市二手房成交量同比增长，东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。

需求端看房活跃度也有所提升。50城二手房日均带看客户量同比增长7%，超六成城市带看客户量同比增长，东莞、厦门、成都等城市带看客户量同比增长超过50%。

四季度楼市或有望复苏

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，之所以会出现这样的情形，与新房网签数据具有一定滞后性有关，结合企业反馈及认购情况来看，部分城市黄金周楼市已经出现一定恢复。

她认为，政策的持续优化，一定程度上修复了市场信心，叠加国庆期间企业加大营销力度，部分城市市场活跃度有所提升。若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳。

陈霄也表示，三条重磅利好连续输出，将产生叠加效应，为房地产市场注入信心，对提振四季度楼市意义重大。

不过在更多的购房者看来，现阶段全国烂尾楼事件频发，购买新房风险太大，且受到预售制度“一房一价”限制，并无太大优惠力度，因此更多地选择观望。“就算真要买，也更愿意选择拥有成熟配套、且可以补贴部分交易税的二手房。”

有房企人士向观察者网表示，在房企暴雷风险大增的当下，新房对于购房者的吸引力仅仅在于“倒挂”，这也是部分倒挂较为明显的楼盘依旧热销的主要因素。

要知道，就在刚刚结束的国庆假期7天时间内，又有北京的鸿坤地产和中民投旗下亿达中国正式宣告违约。

此外值得一提的是，10月8日上海刚刚挂牌一宗杨浦区平凉社区宅地，该地块房地联动价高达21万元/平方米，刷新了杨浦区房价天花板，引发行业关注。

而该地块周边次新房单价不过15万元/平方米左右。也就是说，该楼盘入市后的限定价格可能远超其预售价格，即大概率不存在倒挂情形。

因此，上述房企人士指出，随着新出让地块对于高端豪宅的限价不断放松，一二手房倒挂现象也在逐步消失，新房吸引力将再次降低。但长远来看，此前豪宅市场频发的“社保巨子”“打新潮”等现象也将从根本上得以解决。随着央国企与少数优质民营房企市场份额不断加大，未来新房市场将真正进入拼品质阶段。