万科郁亮：点点微光最后终能燎原

（文/解红娟 编辑/马媛媛）明明才一年时间，但房地产的寒冬，好像比现实长得多。

从密集发布的调控政策到高楼倾覆的部分房企，再到逐渐失去预期的购房者，房地产行业承受了过去十年都不曾出现的压力。面对短时间的行业巨变，万科董事会主席郁亮在股东大会有感而发，“但凡有一丝微光，就应该当是光明所在往前走。”

当房地产行业开始调整时，天变黑了，越走天越黑，然后夜深人静时候天更黑了。在9月7日下午举办的媒体见面会上，郁亮进一步表示，“若继续慢慢地再往前走，相信星光会慢慢出现，天也可能会亮。”

但当时的郁亮并不知道微光会在何时划破黑暗，他称房地产短期市场已经触底，但没有用反弹的说法，而是说恢复，并表示恢复是一个缓慢和温和的过程，这意味着仍然需要时间。

郁亮在中期业绩会上表示，住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场，市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

如果说，市场数据给了郁亮带领万科穿越周期的勇气，那么，万科旗下成千上万个普通员工则给了郁亮走出黑暗的底气。

“股东大会后，我走访了35个城市，看了100多个项目，项目员工虽然不知道努力是否有成果，但并没有躺平，而是坚持的做下去，因为不做下去连可能性都没有。”郁亮进一步表示，这么多平凡的岗位上的员工所做的努力，就是他看到的微光。

“点点微光最后终能燎原。”郁亮坚信。

常做常有、常做常新

“尊重常识，敬畏市场。”这么多年以来，这八个字对万科特别重要。

什么是常识？简单来说，就是没有一个永远单边上涨的市场，当然也没有一个永远下跌、深不见底、永不见底的市场，所以说从常识角度来看，单边上涨、单边下跌的市场都不可持续。

明白这一逻辑的万科对市场起伏抱有敬畏之心。以房企使用杠杠举例，在规模扩张时代，部分房企特别擅长利用杠杆在短时间内获得一定的规模，但也会增加负债总额，影响资金安全。

不可否认的是，万科的规模并不小，但这是建立在安全基础之上的。截至2022年上半年，万科资产负债率为79.16%，较上年度末下降0.58个百分点；剔除预收款项的资产负债率为68.4%；净负债率为35.5%；持有货币资金1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和626.4亿元。

此外，万科还是业内唯一一个营收超2000亿元房企，其次为碧桂园和中海，分别实现营收1623.63亿元和1037.89亿元。

之所以能够逆势反超，主要是因为万科对每个城市的经营都十分用心。以哈尔滨市场举例，万科项目7月销售业绩是上半年月均水平的2.3倍，万科哈尔滨公司也从哈尔滨市场排名第八上升为市场第一，万科金域悦府更是实现了“交付即办证”。

“万科一直在做的是，市场特别好的时候不贪婪，特别不好的时候也不要过度恐惧。”郁亮解释，不贪婪，是指安全比增长重要，能力比规模重要；不恐惧，是说天下没有做完的生意，只有做不好的生意。

谈及房地产未来发展，郁亮直言，“房地产市场仍然是10万亿的市场，不可能说没有就没有，但恢复也不是直线的，而会是波浪式的变化。”

郁亮进一步表示，房地产行业现在需要生火取暖，这是最关键的问题；常做常有，常做常新，这是行业基本判断，市场不可能说没就没有了。

再困难也不能丢了手艺

“从以前到现在，从个人到企业，常识告诉我们打工人，最需要一门手艺。”在郁亮看来，有一个好手艺，能做出一桌好菜、能造出一栋好的房子、能做好服务，就一定能活下去。

房地产市场也是这个道理。郁亮称，新的不同发展阶段有不同的参与者，有不同的主角，但是我相信在不同的发展阶段里的主角，可能都需要具备的是这个阶段所需要的能力。比如从开发业务来看，今天只具备单一的开发能力是不够的，而是需要综合的能力，例如福州烟台山项目就是万科多个业务合力完成的产品。

由于重视能力培养，一向以服务取胜的万物云业绩稳步增长。据万科2022年半年度报告披露，2022年上半年，万物云实现营业收入143.5亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长38.2%，其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占比35.6%，同比增长39.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元，占比8.1%，同比增长59.0%。

无独有偶，万科泊寓也在中国集中式公寓规模中位列第一。据万科长租公寓BU首席合伙人胡冬华表示，作为中国集中式公寓规模第一的泊寓，目前已在全国 33 个城市运营长租公寓21万间，累计开业17万间，服务客户超60万人。

物流方面，万科物流BU首席合伙人张旭介绍，万纬通过全国端到端仓网布局，为客户保障了供应链的韧性。目前已入驻城市47个，服务企业1500+，冷链园区47个，仓储项目163个，仓储规模1200万平方米。

得益于分散布局上述产业，截至2022年6月底，万科在手现金及现金等价物1379.08亿元，是业内手握现金最多的房企。

“有一身手艺的时候，就有机会活下去。”郁亮表示，“我们当好农民种好地，始终拥有打粮食的本领。”

郁亮进一步强调，再困难也不能丢了手艺，把手艺丢掉之后才真是没什么机会，因为社会不再需要你。

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