金科：稳定经营大盘，轻重资产协同发展

（文/张志峰 编辑/马媛媛）上半年的楼市，寒气依旧。

尽管各地调控政策宽松力度不断加大，但在新冠疫情影响和需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力下，销售腰斩，行业流动性困境也未有明显缓解。

因此，众多民营房企仍要一边面对流动性挑战、销售业绩极端性承压，一边为平稳“穿越周期”而未雨绸缪、各显神通。

在金科看来，坚持“一稳二降三提升”经营发展，全力推进保交楼、保生产、保稳定、促转型升级“三保一促”工作，正是其稳定经营大盘，逐步实现良性循环的最佳策略。

8月30日，金科股份发布2022中期报告。上半年，企业录得销售金额约417亿元，依然位居行业前列；实现结算面积约395万平方米，营业收入313.22亿元；同时有息负债规模压减132亿元，经营性现金流净额增至87.3亿元，持续为正。

半年交楼超过3万户

事实上，在民营房企流动性危机下，“保交楼”几乎是上半年整个行业的关键词。

7月14日，银保监会表示，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”的方案研究，做好客户服务工作，有效满足房地产企业合理融资需求。另一边，各省市也相继发布“稳楼市”举措，包括防范商品房延期交付、政府有责任确保交楼等。

为此，金科股份上半年通过差异化铺排复工方案、建立复工复产监控机制、专款专用保交付等多种措施，来保证所属项目的如期交付，甚至是提前交付。

为杜绝“为交付而交付”的面子工程，金科更是制定了一系列严苛的交付标准，通过标准化服务，将交付周期拆解为交付前、交付中、交付后的三大部分、123项标准化服务动作，并打造了“9631”四个交付管控节点，保证从交付前至交付后，业主利益都能得到切实保障。

以华中区域为例，金科工程师严守材料关、工艺关、工法关；项目客服人员交付前9个月便启动交付筹备工作，经过问题排查、户内查验、业主通知、交房组织等一套标准流程作业，保障各项指标达到甚至超越交付标准。

数据显示，上半年金科股份及所投资公司如期完成交付118个批次，住宅交楼超3万户，交付面积约626万平方米。据相关公开资料显示，在98个实现交付的项目中，其中有49个项目实现提前交付。

在此基础上，企业实现结算面积约395万平方米、营业收入313.22亿元，其中房地产销售运营收入281.8亿元，重庆、四川、苏州、佛山、郑州等多地的销售收入位居当地市场前列。

截至报告期末，金科及所投资的公司在建项目约370个，全年新开工面积约115万平方米，在建面积约5479万平方米，竣工面积约464万平方米。

因此，对于金科而言，“保交付”仍是下半年的核心工作之一，也是保障企业未来稳定经营的基础。

一边降杠杆，一边积极引战

除保交付之外，降负债亦是企业保持长期主义、稳定现金流的重要内容。

尤其是去年下半年开始的房企信用风险事件还在持续，整个资本市场对于房企债务杠杆的敏感度日渐提升，甚至一度达到风声鹤唳、草木皆兵的程度，连一些拥有国资背景的头部房企亦未能幸免。

因此，上半年金科通过全力抢抓销售回款，谋划引进战略投资以及主动管理存量债务、压降有息负债等方式强化资金计划管控，保证现金流安全。

最终的降债成果也颇为显著，已经由2021年末的806.10亿元下降至673.68亿元，压降规模约132亿元，债务总体可控。

在降负债的基础上，金科也没有放松对流动资金的重视，继续抢抓销售回款，提高经营性现金回款质量。

数据显示，企业及所投资公司上半年实现销售回款536亿元，回款率（计算公式为：当期收到的销售回款÷当期销售金额）超过100%；2022年上半年，其实现经营性现金流净额87.30亿元，同比大幅增长247.2%。

同时，除了正常开展与银行等金融机构常规融资业务，金科股份还在年初成功发行“22金科01”公司债券，募集规模为15亿元，也是少数几家尝到融资“头啖汤”的民营房企之一。

值得一提的是，期内公司成立专项工作小组，正在积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作。并积极沟通、协调和争取政府纾困政策支持，特别是针对缓解公司短期资金流动性压力、化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面，政府及相关部门给予了大力支持。

也就是说，金科有望成为继河南建业之后，下一个被国有资本入股加持的民营房企，届时企业所面临的阶段性资金压力也将被大幅削减。

轻资产运营能力大提升

为迎接即将到来的存量时代，在稳住地产主业的同时，金科还围绕“地产+”系统性地打造多元化业务布局，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力等多元化轻资产运营业务，将自身的代建业务、产业能力推向市场，锁定新的收入来源。

如近年来突然崛起、被视为房企“第二发展曲线”的代建业务，早在2017年，金科股份便已经涉足，依托强大的价值创造能力与运营管控体系，不断发展壮大。

经过5年培育，如今金科股份的代建业务已初步成型，有望在未来经营中持续锁定利润。

2022年上半年，企业成功落地多个代建项目，包括2月在无锡的首个政府代建项目，5月就金科·湾心公馆项目的管理服务正式达成合作。

数据显示，报告期内金科股份代建项目实现销售金额超41亿元，新增代建储备建筑面积约82万平方米，代建储备建筑面积约681万平方米，代建储备货值约538亿元。

物业管理领域，金科旗下另一上市平台金科服务作为全国领先、西南第一的综合物业服务商，报告期内实现营业收入25.65亿元，与上年同期基本持平；合约管理面积达到3.74亿平方米，独立第三方占比约为71%；在管面积达到2.51亿平方米，独立第三方占比约为64%，独立发展能力强劲。

商业运营方面，截至报告期末，金科在管项目近百个，在管面积约348万平方米。

上半年，企业“地产+商业”轻资产发展模式初见成效，新签约超过10个项目，合同收入近3亿元，部分项目由重资产转为轻资产，积极拓展新合作伙伴，新签约行业资源20余个，新签约商业品牌上百个。

凭借对商业趋势尤其是社区商业的深度理解和积极探索，金科商业率先在行业发布元宇宙商业产品体系——金META。

而在产业运营领域，金科也已经布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作伙伴超过3千家，入园企业年产值超过2千亿元。

报告期内，江津智慧科技城首批次交付运营，大连智造科技城、齐河智慧科技城启动招商，金科产业也因此获评2022中国产业园区运营优秀企业。

此外，金科还持续为青岛WECITY未来城市新经济产业园、济宁中工海纳产业园、南阳智慧能源产业园、山西中小企业园、仪征光合造物社、潍坊国际智能制造科技城等项目输出专业定位咨询、代理招商及运营服务。

在金科看来，围绕“地产+”展开的多元化业务，是其“四位一体、生态协同”高质量发展战略的重要组成部分，将迅速成为地产主业之外新的业务增长点，形成地产+业务的协同发展与双向赋能。