万科绝地反击

（文/解红娟 编辑/马媛媛）万科半年报超出预期，因为没有人预测到半年前还在公开做检讨的万科，能在市场下行期绝地反击。

8月30日，万科企业股份有限公司发布了2022年半年度报告。报告显示，上半年万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%；扣非净利润为117.2亿元，同比增长9.26%。

从数据本身来看，各项财务指标的涨幅并不大，但对比数据为2021年上半年，彼时业内虽认识到规模扩张的难度，但并未受到重创，且有不少企业的销售规模创下了历史同期新高。此外，2022年上半年房企置身于暴雷风暴持续、购房预期下调的大环境下，正面增长实属不易。

回到当下，与同段位的竞争对手横向对比，万科是业内唯一一个营收超2000亿元房企，其次为营收1623.63亿元的碧桂园，曾经的“利润王”中海排在第三，营收仅1037.89亿元。这也是业内唯三营收过亿的房企。

当年因放弃规模论而被嘲笑掉出老大位置的万科又杀了回来。

相信“相信的力量”

在年中业绩发布的第二天，万科如期召开了2022年中期业绩推介会，集团董事会主席郁亮、总裁祝九胜、执行副总裁兼财务负责人韩慧华、执行副总裁刘肖、董事会秘书朱旭出席会议。

可能是因为业内将焦点集中于万科业绩，反而忽视了以往“惯例”缺席年中业绩会的郁亮出席在业绩会的现场，不仅没有继续“管理红利时代”、“活下去”、“节衣缩食，筹备过冬”等消极名言，还一反往日常态给市场打了次鸡血：“止跌企稳，稳中有升”。

反映在数据上，国家统计局数据显示，1-6 月全国商品房销售面积 6.89 亿平方米，同比下降 22.2%；销售金额 6.61 万亿元，同比下降 28.9%。其中，前5月商品房销售额同比下降31.5%，相较之下6月降幅有所收窄。

受市场环境影响，2022年上半年，万科集团实现销售面积1290.7万平方米，同比下降41.1%；销售金额2152.9亿元，同比下降39.3%。但从单月走势来看，6月万科销售降幅为30.22%，较上半年整体有所收窄。

不过，万科降幅在进入7月后增加至34.63%。对此，郁亮坦言，7、8月和6月之间的销售数据确实出现了比较明显的落差，“一方面，6月的快速大幅回升，包含疫情回补、季节性等短期因素的影响，后续本身就会有所回落；另一方面，7月以来，出现了‘停贷’事件等等新问题，一些出险企业无法完成交楼，对消费者买房的信心造成了一定影响。”

但在郁亮看来，这并不会影响市场正常的供需关系。以存量住房举例，按自然更新速度，存量住房每年要淘汰10至11亿平方米，其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。而按照当前新开工的降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平。

“若考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，当前的存量住房市场肯定是偏低的，且不会一直维持在这个水平。”你可能不相信光，但郁亮相信“居民追求美好生活、改善居住条件的力量。”

由于预期向好，祝九胜相信万科下半年的销售业绩会比上半年的业绩更好。“首先，相信下半年市场会整体回升；其次，公司会调整销售激励政策；第三，目前公司在整合自身销售力量；第四，会加强公司销售能力的提升和培训。”

“只要有好产品、好服务，哪怕短期市场环境有压力，也一定能熬过去。”郁亮表示，上半年已取得了一定成绩，能不能继续走下去，取决于背后的能力有没有提升，肌肉有没有长起来。

手握现金1379.08亿

“万科在规模和债务方面一直比较克制，所以经营层面有一定的安全边际。”郁亮介绍，自去年以来，万科提早做好应对工作，销售回款效率一直保持在比较高的水平，债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。

报告显示，截至2022年6月30日止，万科资产总额为18792.02亿元，较上年度末下降3.07%；负债总额为14874.9亿元，较上年度末下降3.78%；归属于上市公司股东的净资产为2342.35亿元，较上年度末下降0.73%。

三项负债指标方面，截至2022年6月30日止，万科资产负债率为79.16%，较上年度末下降0.58个百分点；剔除预收款项的资产负债率为68.4%；净负债率为35.5%；持有货币资金1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和626.4亿元。

作为业内为数不多成功融资的房企，万科通过借新还旧减少融资成本，截至报告期末的存量融资综合融资成本为4.08%，较上年末进一步降低。

不止是融资，万科也试图减少其他费用。期内，万科管理费用为48.04亿元，较2021年同期的49.12亿元减少1.08亿元；财务费用为2.24亿元，较2021年同期的17.47亿元减少15.23亿元。

“以武汉泊寓举例，让负责项目的店长和管家通过小红书、抖音、咸鱼等平台直接接触到C端用户。”祝九胜表示，自年初起争取万科就不依赖第三方营销，而是争取用更少的营销费用，给客户提供更高性价比的产品。

得益于上述相关数据的优化，尽管上半年市场波动超出了所有人的预期，万科的经营性现金流仍然实现了净流入，甚至比去年同期表现更好。数据显示，2022年上半年，万科经营活动产生的现金流量净额为82.88亿元，同比增长22.21%；净资产收益率为5.22%，较去年同期上升0.24个百分点。

受经营性现金流净流入影响，截至2022年6月底，万科在手现金及现金等价物1379.08亿元，是业内手握现金最多的房企。第二和第三的位置则和营业收入排名对调，中海手握1253.21亿元排名第二，碧桂园手握1234.83亿元排名第三。

事实证明，风水虽是轮流转，但老大哥还是老大哥。

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