大悦城九成利润给了谁？

（文/张志峰 编辑/马媛媛）民营房企信用危机爆发，央国企迅速成为房地产市场的绝对主角。

在这个过程中，央企巨头中粮集团旗下大悦城却渐渐演变成了其间垫底的存在。

即便在2018年末，为了顺应国企改革趋势，便于协调资源、减少内耗，中粮集团将旗下地产与商业两个大型上市平台中粮地产与大悦城合二为一，在名称上舍弃原有的“中粮”，组建成了一个“大悦城”品牌，仍未能组织其在两大领域的下滑趋势，不仅规模未见增长、盈利能力更是降到了冰点。

少数股东权益节节攀升

2022年上半年，大悦城实现营业收入150.01亿元，同比增加5.28%；净利润为10.58亿元，同比下降8.9%。

值得注意的是，在这10.58亿元净利润中，大悦城的少数股东损益高达9.72亿元，同比增长 77.75%，占全部净利润的比重超过90%，严重挤压股东盈利空间。

而相反，归属于上市公司股东的净利润占比仅有8.1%，为8591.39万元，同比大幅下降86.02%。

事实上，这样的情形早已有之。

数据显示，在2019年刚刚合并之时，大悦城的少数股东损益还一直低于归母净利润。

到2020年，企业罕见地上演股东利润亏损3.87亿元，而少数股东大赚15亿元的离奇剧情。

大悦城股东也就此沦为“究极打工仔”，开始了“辛辛苦苦为他人做嫁衣”的传奇人生。

2021年，尽管企业成功扭亏为盈，但依旧难免股东利润1.08亿元、少数股东分走7.67亿元净利润的尴尬情形。

与之相呼应的是，2018年还只有58.99亿元、略低于母公司所有者权益的少数股东权益，至2019年之后也开始节节攀升，远远超过前者。

2019年末-2022年中期，大悦城少数股东权益分别为231.3亿元、272.95亿元、332.53亿元和331.54亿元；而母公司所有者权益却不升反降，由194.1亿元略微下降至187.6亿元。

要知道，作为央企的大悦城最大股东始终是中粮集团及其背后的国务院国资委。

对于个中原因，大悦城始终闭口不谈，因此外界猜测众说纷纭，始终没有定论。

有行业人士向观察者网分析称，正常情况下，出现少数股东压制股东损益与股东权益的情形，都是合作项目较多，且常常出现股权占比较高项目亏损、而股权占比较低项目盈利的结果，但大悦城作为央企，连年出现这样违背常理的情形，背后原因实难揣度。

整体经营业绩依旧亮眼

值得注意的是，从企业经营情况来看，有着央企背景的大悦城上半年无论地产还是商业领域，都称得上可圈可点。

销售型业务方面，2022上半年在疫情冲击及市场下行双重压力下，大悦城专门制定疫情应对方案及阶段性销售方案，一是分类分城施策，按不同项目类型制定销售策略；二是根据市场变化定期更新经营策略，加快销售回款。

上半年，相较民营房企，企业多个项目去化良好，如位于上海虹口核心区域的中粮瑞虹·海景壹号，均价11.5万元/平方米的高价，创造单盘四开四罄的成绩，几乎秒杀所有对手，实现2022年开年开门红。

此外，企业在商办项目大宗交易上也有所突破，多个项目写字楼等业态实现整售，如上海大悦中心、杭州大悦城写字楼等。

报告期内，大悦城完成签约金额285亿元，较上年同期减少21%；签约面积106万平方米，较上年同期降低35%，但相较行业“腰斩”的平均水平，还是大幅领先。

在克而瑞发布的操盘金额榜单中，大悦城较2021年排名提升17位至第32位。

而在持有型业务方面，大悦城新获取2个轻资产商业项目，分别为广州黄埔大悦汇和成都金牛大悦城，并实现武汉大悦城开业。

报告期末，公司商业在营27家（含轻资产和非标准化产品）购物中心，累计总商业面积约300万平方米。其中包括16个大悦城，累计总商业面积239万平方米，平均出租率90.5%。在建、筹备的项目（含轻资产）共20个，商业面积约183.5万平方米。

这样的成绩即便与几大商业地产头部企业相比，也毫不逊色。

但最终，接近92%的净利润都归属少数股东。