华侨城模式失速：归母净利润大降93%

（文/张志峰 编辑/马媛媛）十年前，开发周期长、资金回收慢，亟待资金加持的的文化旅游产业，与周转快、拿地难的房地产开发产业，在地方政府和企业的多重支持下进行了深度绑定，文旅地产得以迅速崛起。

如今，地产寒冬又恰逢新冠疫情此起彼伏，遭遇双重打击的文旅地产成了最先被抛弃的对象。前有万达、后有融创，在遭遇流动性危机时，首先想到的就是变卖大型文旅综合体，断尾求生。

而身为央企的华侨城，几乎以文旅和地产作为全部业务。曾经占据天时地利，一手打造以欢乐谷为首的主题公园、一手玩转房地产开发，得以迅速崛起。

如今华侨城也陷入僵局，依靠卖子度日，刚把三道红线转绿，又遭遇利润大幅滑坡，与同为央企的保利、中海、华润、招商几大巨头之间差距越来越大。

旅游板块竞争失利

8月29日晚间，华侨城集团主要上市平台华侨城A发布2022年中期报告。

数据显示，上半年企业实现营业收入163.96亿元，同比下降29%；净利润7.5亿元、归母净利润1.05亿元，分别同比降幅达到68%、93%。

今年上半年，国内疫情多点频发、且有很强的不可预见性，对旅游业产生较大冲击，旅游出游人次和旅游消费等主要指标相较以往进一步下滑。

根据文旅部发布的数据，2022年上半年国内旅游总人次14.55亿，比上年下降22.2%；国内旅游收入（旅游总消费）1.17万亿元，同比下降28.2%。

与此同时，全国各地旅游资源不断被挖掘，新的“网红打卡地”接连诞生，抢占了大部分本就下滑的旅游市场。

作为老牌主题公园中的典型代表，华侨城一直以来所塑造的“欢乐谷”“玛雅水世界”等IP又在与迪士尼、环球影城等有着强大IP支撑的主题公园竞争中完全处于劣势，因此正在迅速失去年轻人的青睐。

这在过去旅游消费需求旺盛时尚不明显，但在疫情滤镜下却格外突出。

因此，其旅游收入降幅要超过行业平均值，为105.49亿元，同比降低44%；毛利率25%，与上年同期基本持平。

而华侨城对此并非一无所知，管理层正计划在下半年，聚焦供给侧改革，继续推动文化旅游融合发展。

一方面，推动襄阳奇趣童年酒店、南昌玩美公园等项目在下半年正常开业，且按计划推进南京欢乐时光、南京欢乐滨江、南昌青少年星际科普研学基地等项目建设。

另一方面，持续开展主题节庆活动，推动“文旅+艺术”“文旅+科技”“文旅+节庆”等多元业态交融，创新升级文旅融合商业模式。

地产业务高利润不再

值得注意的是，对于华侨城而言真正头疼的是房地产开发业务所表现出来的“量价齐跌”，尤其是利润突然大幅下滑，导致集团股东整体收益断崖式下跌93%，归母净利润率仅有0.64%。

数据显示，华侨城A上半年累计实现签约销售面积128万平方米、签约销售额273亿元，较上年同期分别下降42%、38%。

不过，受到结转周期影响，企业上半年房地产业务收入仍然大增44%至58.09亿元；但盈利能力反而直线下降，毛利率仅24%，同比大幅降低49个百分点。

有接近华侨城的知情人士向观察者网透露，过往华侨城拿地主要通过与文旅项目绑定，整体划拨的形式，类似于商业勾地，拿地成本极低，因此可以得到很高的毛利率，这也算是行业默认的，给文旅的补偿。

对于绝大多数民营房企而言，24%的毛利率已经不低，足够让其交出一张十分体面的业绩报告，但对于华侨城这类过惯了低成本、高毛利日子的企业，当前的低盈利时代自然无力支撑旧有的利益分配方式，导致剩余股东利润率不足1%。

一言以蔽之，由俭入奢易，由奢入简难。

当所有房企都在强调“聚焦核心城市/核心区域”之时，固有的文旅地产定位与经营思路，使得华侨城短期内难以向其他央企那样自由过度和灵活转向，仍以文旅用地为主。

数据显示，上半年华侨城继续新增2幅文旅综合用地，其中1宗位于东莞市松山湖片区，计容面积18.25万平方米，权益比例51%;1宗位于成都市龙泉驿区，计容面积9.79万平方米，权益比例60%。

在业内人士看来，文旅地产在过去房价上涨时代，凭借超低成本和较高投资属性自然风生水起；但到了下行周期，洗去投资属性之后，基本没有刚需属性的短板暴露无遗，这样的房子亏本营销都是难题，更遑论盈利。

疯狂处置旅游资产

于是，华侨城只能无奈过上了“卖子度日”的生活。

就在上个月底，华侨城第二总部、云南分公司又有新动作，集团旗下的另一上市平台云南旅游挂牌转让丽江国旅49.53%股权，转让底价123.72万元。

这已是继今年6月出售两家旅游汽车公司，华侨城第二次对云南的旅游关联资产进行抛售。而备受关注的华侨城第二总部大厦项目也早已停工半年。

事实上，华侨城早在2017年就高调宣布战略入滇，通过央地混改模式，重组云南世博集团、云南文投集团，并承诺在十三五期间投资2000亿以上开发建设云南旅游文化产业。

2018年7月，华侨城正式吹响“云南大会战”号角，在云南签约近60个项目，金额逾千亿元，意在重点突破云南全境旅游布局。

不过从结果来看，这些旅游项目布局更像是企业进行资本上闪转腾挪的工具。据不完全统计，在2019年一年内，华侨城就先后9次对云南项目公司部分股权进行转让。

而就全国来看，云南的旅游资产处置只是冰山一角。今年5月，华侨城旗下西安华盛佳成100%股权同样在北京交易所挂牌，转让底价约2.2亿元。

有机构统计表明，近三年来华侨城方面至少出售或转让30余家子公司的股权及债权，涉及资产数百亿元。

上述知情人士认为，旅游项目开发是一个极为耗时耗资的活计，过往几年华侨城过度聚焦文旅已经错失了房地产开发行业的黄金年代。如今恰逢疫情影响，就顺势处置了不少亏损或者利润较少的文旅项目，一方面用来聚焦地产主业，一方面可以把更多的资源集中到新产品与新IP的开发建设中。