龙湖吴亚军：行业底部已现，即将穿越地产周期

（文/张志峰 编辑/马媛媛）“当泰坦尼克号撞到冰山的时候，再来调头已经来不及了，一定要在看到冰山之前，做好布局与应对措施。”

8月26日下午，头部民营房企龙湖集团董事会主席吴亚军在中期业绩会上如是说。

或许正是因为这份“预见”，让龙湖能够较为从容地应对眼前的楼市下行周期，其也是上半年整个房地产行业少有的保持经营业绩正增长的民营企业。

数据显示，2022年上半年，龙湖实现营业收入948亿元，同比增长56.4%；归属于股东的净利润74.8亿元，同比微增0.82%；剔除公平值变动等影响后的股东应占核心净利润65.5亿元，同比增长6.1%。

在问及近期购房者最为关注的交付方面问题时，龙湖执行董事兼CEO陈序平表示，企业至今无交付违约情况，上半年如期交付76个项目，共计5.25万套品质住宅，其中超过30%实现提前一个月以上交付。

今年计划供应货值4000亿

新房营销方面，受到楼市大环境影响，龙湖1-6月实现地产开发合同销售837.7亿元，同比下滑39.8%，与行业平均水平相当。

而自7月开始，随着企业推盘节奏加速，单月销售金额达到182.3亿元，同比下降4.2%，已经接近回正，远远优于TOP10平均水平。

对于下半年销售市场，陈序平信心十足：“龙湖今年计划供应货值4000亿元，随着一些项目的陆续加推，8月非常有信心实现单月增速转正。”

同时，坚持以资金安全和利润稳定增长为主，不预设销售目标，而是以下半年具体销售情况适时调整。

分区域看，上半年龙湖在长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额分别占比34.6 %、19.9%、23.1%、14.4%及8.0%。

其中，企业在重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地均为城市销售榜首，另有15个城市进入市场前五、33个城市进入市场前十。

值得一提的是，据管理层披露，截至2022年6月底，龙湖已售出但未结算的合同销售额为2950亿元，面积1759万平方米，相当于上半年销售额的3.5倍之多，为其接下来1-2年的营收利润增长奠定基础。

对于土地市场，由于城市分化骤然加速，各大地产商不约而同选择聚焦一线及强二线等高量级城市，龙湖自不例外。

企业上半年新增17幅新地，新增土地储备总建筑面积为226万平方米，权益面积134万平方米。

据陈序平介绍，截至2022年6月底，龙湖土储合计6767万平方米，权益面积4690万平方米，约88%的货值集中在高能级城市和价值区域。且土地成本合理，平均溢价率仅5%，其中半数为底价获取。

现金短债比超过3倍

财务方面，龙湖继续保持绿档，净负债率为55.3%，剔除预收款后的资产负债率为68.1%。截至6月末，其在手现金875.5亿元，一年内到期债务215.2亿元，现金短债比高达3.09倍。

这在如今暴雷房企不断增多，全国各地交付危机频发的背景下，着实羡煞旁人。

而资金借贷方面，龙湖综合借贷总额为2123.8亿元，平均借贷成本仅为年利率3.99%，平均贷款年限为6.28年，甚至超过部分央国企。

即便如此，随着上半年行业恐慌情绪不断蔓延加深，日前市场亦传出龙湖可能存在“商票违约”“即将破产”等负面舆论，直接导致8月10日股价大跌16.4%至20.9港元/股。

当日晚间，龙湖管理层火速召开投资者交流会辟谣，称企业自去年起就不再动用商票。

对于合作开发问题楼盘等问题，管理层表示，龙湖与出险房企合作非常少，大部分已经竣备；其余项目资金余额应该可以覆盖后期开发。“合作项目一般是跟地方国企合作，龙湖会留足合作项目的钱，控制合作风险，并谨慎选择合伙伙伴，也不允许拿合作项目股权质押，即使合作方出问题，但是项目本身安全。”

加之随后几日内，龙湖率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资,首单分别成功发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS；随后控股股东及主要股东主动选择“以股代息”，以增持2亿股新股取代55.6亿港元现金分红。

一系列举措及利好消息之后，其股价终于缓慢回升，至8月26日报收26.7港元，相较“被做空”前反而上涨6.8%。

从今天看来，吴亚军对此表现的颇为淡然：“造谣‘公司破产’不应该，但做空本身在资本市场是正常的市场行为。此前公司对做空遭遇早有预料，经过这件事情反而让行业对龙湖看得更清楚了。”

她认为，行业上行时，管理层和员工难免出现自满和松懈；但行业下行，过程虽然痛苦，却会让管理层更加谦逊及勤勉。如今行业底部已经出现，龙湖成功穿越地产周期，也看到很多优秀供应商，可以长期进行战略合作。