销售额腰斩、库存去化难，央企中海宏洋危机显现

（文/张志峰 编辑/马媛媛）不同量级城市的楼市热度还在不断分化，一线已现回暖趋势，二三四线城市继续量价齐跌，如何清理这些城市积压库存，已经成为全社会不得不重视的问题。

同时，扎根在弱二线及三四线城市的房企流动性危机再度加深，即便央国企也不能例外，中海宏洋就是其中之一。

8月17日，中海宏洋发布年中业绩报告，上半年企业合约销售额208.17亿元，合约销售面积共199.21万平方米，同比分别下跌51.9%及37.5%。

报告期内，中海宏洋营业收入297.86亿元，较去年同期上升15.8%；不过受到部分地区房价下降等因素影响，企业增收不增利状况更为严重，上半年归属于股东净利润为24.5亿元，较去年同期下跌9.3%。

值得注意的是，销售额腰斩也为企业现金流带来一定压力。

同日，中海宏洋公告完成“以股代息”计划，即向股东配发新股来代替股息现金分红，一次性节约了5.42亿港元账面资金。

有行业人士向观察者网指出，通常以股代息为企业在高速扩张或遭遇流动性危机等现金流吃紧的情况下发生，从融资作用来看与债转股、配股融资等操作异曲同工。不同的是，以股代息在股价高位时对企业更有利；如今地产股普遍低位运行，对于企业与股东来说，都不是好事。

股东输血，屯粮过冬

公告显示，此次中海宏洋共计配发新股1.36亿股，配发总额相当于5.42亿港元，每股价格约3.98港元。据此，相当于股东为企业一次性输血5.42亿港元。

其中，控股股东中国海外发展集团（下称“中海集团”）就其所持有的13.12亿股股份（占配发以股代息股份前全部已发行股份约38.32%）全部选择以以股代息股份方式收取末期股息。

也就是说，中海集团以放弃3.94亿港元现金分红为代价，获配中海宏洋新股9879.26万股，控股股东地位不变。

要知道，作为控股股东的中海集团同样为房地产上市平台，在目前行业背景下，自身流动性也难言宽裕。

事实上，通过这种方式变相补血的不止中海宏洋，就在几天前，头部民营房企龙湖集团也同样采取发布了以股代息计划，大股东和二股东分别吸纳新股1.34亿股和6629.44万股以代替股息，合计为龙湖节约账面资金约55.57亿港元。

而作为央企下属上市平台，中海宏洋自有其优势。

8月15日，在行业融资普遍受限的前提下，中海宏洋2022年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态更新为已反馈。该债券品种为小公募，拟发行金额50亿元。

因此，在行业人士看来，中海宏洋和龙湖等类型房企，或背景深厚，或自身作为头部优质民企，短期内现金流应当不存在太大问题，以股代息、发行新债等动作更类似于屯粮过冬，以应对日渐下行的楼市危机。

按照“三道红线”评判标准，企业2022年中期的现金短债比1.4，净负债率46.9%，扣除预收款后的资产负债率则为68.2%，稳居“绿档”。

去库存是首要任务

需要指出的是，根据财报数据，截至2022年中期，中海宏洋的日常经营性债务规模约为436.78亿元，期内企业现金及等价物为197.78亿元，仍存在资金缺口346.19亿元。

而截至目前，中海宏洋积压库存达到1358.46亿元，下半年至少需要完成25.48%的库存去化才能成功覆盖现有日常债务。

这一去化指标放在往年自然可以轻松完成，或者库存集中在一线及强二线城市也不是问题。但恰恰相反，中海宏洋的主要布局城市就集中在弱二线及三四线城市。

公告显示，企业上半年销售额最高的城市为银川，达到27.15亿元，其次为泉州、合肥、唐山、金华、汕头、泰州、兰州、南通等地，销售均在8亿元以上。

新增土储方面，上半年中海宏洋斥资54.66亿元，新增9个项目，合计楼面面积101.44万平方米，同样位于汕头、银川、南通、南宁等地。

根据日前国家统计局发布的1-7月新房成交量统计数据，除一线城市略微有回暖趋势之外，其他城市延续“量价齐跌”状态，二线城市销售额下降了48.5%，三线下降了48.6%。

这也是各大头部地产商都在强调“深耕一线及强二线”的根本原因。

而中海宏洋的降幅还要超过平均值，企业前7月合约销售额234.08亿元，同比下降50.8%。

因此，下半年如何保障布局城市的库存去化，将成为企业面临的最大难题。

对此，中海宏洋董事会主席庄勇依旧保持信心，他表示，房地产作为中国国民经济第一大支柱行业，房地产企业亦是拉动地方经济增长的重要力量，同时城市家庭住房资产占中国居民财富总资产比例约为七成。因此，房地产行业的良性循环和健康发展对于中国经济发展和金融风险防范具有重要的系统性影响。

庄勇预计，2022年下半年，随着受疫情影响的国内经济发展趋势向好，中央政府实行政策宽松的主方向，金融政策仍有较大的调整空间，房地产相关政策亦会进一步释放成效，房地产行业的信心逐步改善，房地产行业将走向平稳发展。

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