郑州百亿纾困基金，首个“幸运儿”为什么不是住宅？

（文/张志峰 编辑/马媛媛）8月9日，郑州百亿纾困基金首个项目终于落地。从基金成立，到详细运作及申请方案出台，再到项目落地，前后不过20天，这样的效率不可谓不快。

然而引发争议的是，第一个“幸运儿”是北龙湖金融岛写字楼项目，而非大家期望中的住宅。

有网友表示疑惑：纾困基金不是为了解决“问题楼盘”引发的系统性风险么，为什么不首先考虑涉及人员更多、损失更大的大型住宅项目，而是一个商办项目？

对此，有熟知郑州楼市的行业人士对观察者网分析称，当前全国交付危机频发，各地纾困最大难点就是资金不足。郑州纾困基金并非对项目进行简单资金注入，100亿元并不算多，因此首先要考虑的是如何撬动更多社会资本，盘活更多项目，从而盘活整个楼市；而非一股脑选择资金缺口最大、涉及人员最多的楼盘，其余的各安天命。

而相应的，涉及住宅的问题楼盘大都处于“已售未交付”状态，资金缺口很大但净资产存量少，若作为初期纾困目标则难以撬动更多资本参与其中，因此即便有所考虑，落地速度也会较慢。

首选项目易操作、缺口小

8月9日，由郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团参与，与建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。

据观察者网了解，北龙湖金融岛项目的建设公司为郑州金融岛建设发展集团有限公司。天眼查数据显示，该项目由协信地产、河南东龙控股集团、建业地产合作开发，三方分别持股40%、40%、20%。

其中，河南东龙控股集团是由郑东新区管委会发起，联合郑州市建设投资集团有限公司、郑州地产集团和河南水利投资集团有限公司组建成立的大型国有控股公司。

也就是说，作为本地国企，郑州地产集团从一开始就介入到金融岛项目的开发中，对于该项目债务情况、施工进度、未来收益等内容本就知根知底。

而另外两个开发商协信地产与建业地产，前者正在进行破产重组，后者几乎被河南国资委收编，也称得上“自己人”。

因此，据接近北龙湖金融岛项目的知情人士透露，对于该项目的纾困，其实只需要以协信地产在该项目所持股权作为质押，堵住这一方面的债务漏洞即可，操作难度和资金缺口都不大，这才是首选该项目作为纾困目标的首要因素。

其二，上述知情人士向观察者网补充道，金融岛项目作为郑州市核心商务区的标杆项目，保障项目顺利落地对于城市经济复苏、提振士气意义重大。且项目净资产存量和工程进度都也很高，也从未完全停工，从性价比上是目前最高的。

按照规划，北龙湖金融岛被称为郑州版的陆家嘴，定位为“中原经济区的金融中心”，项目建成后，将成为河南乃至中原经济区唯一的金融名片，代表着中原经济区金融领域的最高形象，承担着中部崛起的重任，是郑州成为“国家中心城市”“内陆开放型经济高地”的重要支点。

此次纾困基金的首个落地项目北龙湖金融岛写字楼项目，为目前建业所承建的北龙湖金融岛的组成部分。据建业地产发布的2021年财报显示，金融岛项目为商业性质，在建面积约120.43万平方米。

撬动更多社会资本是核心

事实上，按照8月4日郑州市人民政府办公厅正式印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》（下称《方案》），净资产存量较高的项目，即“未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目”，正是该纾困基金首选标的。

根据《方案》，该房地产纾困基金由中心城市基金下设立，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，子基金的实施主体主要由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本（包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构）等组建，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%，其他各主体出资比例协商确定。

之后，项目盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中，自有资金出资原则上不高于40%，其余资金则通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。同时，子基金对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出。据此推算，理论上最终撬动资金总规模有望达833亿元。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，撬动即注入一笔资金，项目能动起来，通过后期销售的回款，纾困基金能回笼投资，并投到下一个项目。这种做法的核心在于救项目，避免无序救助导致企业躺平。

因此有业内人士认为，目前各地推动问题楼盘化解处置工作的最大难点就是资金问题，这种基金纾困模式的最核心优势就是撬动社会资本，而非单纯依靠地方政府或国有资产注入资金。但最大挑战也在于此，如果不能有效激发社会资本的投资热情，项目落地将会遇到很大阻力。

上述知情人士向观察者网表示，北龙湖金融岛项目除了初期投入小、未来收益高的优势之外，还有一大优势就是能够快速帮助两大开发商河南东龙控股集团与建业地产解套，有望既盘活项目，又帮助盘活企业。

“特别是建业地产，作为河南本土最大房企，目前也因流动性问题造成大量问题楼盘，不久前刚刚获得河南铁投资金加持，纾困其项目也就是在为企业纾困，而企业自身在获得资本助力的情况下又可以回馈项目，甚至吸引新的资本加入，加速化解问题楼盘危机。”

也就是说，纾困基金无意中为所选项目与企业设立了一个不小的门槛，资金缺口较大的项目或者企业，且项目层面的债务不明确，存在如交叉抵押等复杂情况，对这些项目进行审计和纾困的工作难度很大、最终落地也会很慢。

58安居客房产研究院院长张波也认为，纾困基金对问题楼盘设立救助门槛，一是纾困基金本身的规模有限，无法全面解决所有存在问题的项目，因而通过“解决一个带动一批”的方式更好恢复行业信心；二是前期选择资大于债的项目亦是为了控制相应的风险，保障基金先期动作的有效落实。社会面的参与度未来将会随着风险逐步化解、项目复工情况不断好转而逐步得到提升。

此外值得注意的是，北龙湖金融岛项目只是首个纾困目标，其他项目的具体纾困方式则要根据具体情况具体实施。

根据7月19日郑州纾困基金成立宗旨，该基金由河南国资委旗下河南资产与郑州国资委旗下郑州地产集团共同成立，将通过资产处置、资源整合、重组顾问等多种方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

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