年内拿地180亿，华发股份扩张背后维权不断
（文/张玉编辑/马媛媛）7月27日~30日，珠海地方国企华发股份接连两次发布关于中标土地的公告。在日前举行的上海第二批集中供地中，华发股份耗资105.54亿元抢地，引发关注。
大手笔拿地的背后，近年来，华发股份的财务状况也备受关注。8月2日，上清所披露了华发股份2022年度第二期中期票据发行文件。据悉，本次中期票据的发行规模上限为20 亿元，全部用于偿还存量直接债务融资工具本息等符合国家法律法规及政策要求的用途。
左手拿地、右手融资，华发股份急速扩张野心凸显。
逆势拿地扩张
7月27日，华发股份公告称，公司全资子公司上海铧发创盛置业有限公司经公开竞投，获得上海市浦东新区规划和自然资源局公开挂牌转让的浦东新区唐镇中心镇区PDP0-0405单元C-01B-09、C-01B-10、C-01B-13地块的国有建设用地使用权。
据悉，地块总出让面积5.51万平方米，容积率不超过2.0，规划用途为普通商品房、其他商服用地，成交总价为人民币44.89亿元，溢价率为9.36%。
7月30日，华发股份再次发布公告称，公司全资子公司太仓华藤房地产开发有限公司经公开竞投获得上海市宝山区规划和自然资源局公开挂牌转让的上海市宝山区顾村N12-1101单元08-04地块，成交总价为31.59亿元。
此外，上海铧发创盛公开竞得上海市闵行区规划和自然资源局公开挂牌转让的上海市闵行区七宝镇古美北社区S110501单元19-01、20-01地块，成交总价为29.06亿元，溢价率为8.68%。
在上海土地市场一口气豪掷105亿的华发股份成立于1992年，是华发集团旗下房地产开发上市公司，公司总部位于珠海市，大股东是珠海市国资委。
今年以来，华发股份在土地市场表现颇为“凶猛”。根据媒体公开报道，在今年6月份举行的上海第一批集中供地中，华发股份子公司铧发创盛就联合建发国际以顶价拿下闵行区两幅地块，成交总价分别为29.86亿元、26.58亿元，溢价率分别为9.39%、8.99%。
6月30日，杭州完成2022年二轮土拍，华发股份以11.1亿元竞得拱墅区一幅地块，溢价率12%。
除此之外，华发股份在此前发布的一季度经营简报中提及，公司一季度新增珠海市斗门区湖中路南侧62亩地块（珠自然资储2022-06地块），土地出让面积4.14万平方米，用地性质为住宅用地。公司拥有该项目100%权益。
观察者网在珠海市自然资源局官网看到，上述地块最终成交总价为7.59亿元，由珠海海阔投资发展有限公司竞得。天眼查显示，这家公司成立于2021年，大股东为华发股份。
由此计算，华发股份今年前7个月在土地市场的投资至少有180.67亿元。克而瑞日前发布的中国房地产企业新增货值排行榜显示，今年前7个月，华发股份新增土地货值351.7亿元，位列排行榜第14位。
资金状况存疑
在土地市场激情“买买买”的华发股份，资金状况一直受到关注，甚至一度被质疑存在“高存低贷”问题。
所谓“高存低贷”值得是，上市公司一边将资金大量存在集团财务公司但从其获得的贷款极少，同时一边又在外部大量融资。
今年7月，华发股份发布与关联方进行融资暨关联交易的公告。根据公司经营发展需要，华发股份向华发投控申请融资额度不超过6亿元，费率不超过7.2%/年。此外，公司拟通过发起设立信托计划形式进行融资，融资规模不超过10亿元，融资期限不超过3年。其中横琴人寿拟认购上述信托计划3亿元份额，利率6.8%/年。
据悉，华发投控为华发集团子公司，而华发集团又是华发股份的控股股东。也就是说，华发投控与华发股份互为兄弟公司。另一方面，华发投控通过珠海铧创投资管理有限公司间接持有横琴人寿20%股权。
值得注意的是，根据年报，高利率对外融资的华发股份事实上并不缺钱。公司此前发布的年报显示，截至2021年末，公司合并报表货币资金账面余额499.94亿元，其中在控股股东控制的财务公司的存款余额193.37亿元，同比增长54%，贷款余额32.70亿元。
这一度引起了上交所的关注。今年5月12日，华发股份在回应上交所《监管工作函》中提及，公司2021年度度收到财务公司存款利息收入1.91亿元，平均利率1.15%。
此外，2021年度财务公司对华发股份的融资成本区间为4.5%~6%。而华发股份2021年度全部有息负债的平均融资成本为5.8%。财务公司提供的融资成本处于市场合理区间。
华发股份为何宁愿高息从外面借钱也不从价格更合理的财务公司借钱？
就此，华发股份仅表示，针对每笔融资业务，公司均整体比较融资成本、期限、规模、担保方式等综合融资条件后，再择优选择提供贷款的金融机构，与在该机构的存款业务并无直接关系。
“销售重镇”遭维权
行业大背景下，华发股份在上海、杭州等地大手笔拿地的举措无疑是在为后续的发展积蓄力量。
近年来，总部位于珠海的华发股份，“业务重镇”已经逐步集中在了华东区域。年报数据显示，2021年华发股份华东大区营业收入175.07亿元，占比34.17%；珠海大区营业收入115.39亿元，占比22.52%；华南大区营业收入78.39亿元，占比15.3%；北方大区营业收入102.27亿元，占比19.96%；北京区域14.86亿元，占比2.9%。
从销售情况来看，2021年，华发股份珠海大区全年完成销售315.28亿元，销售占比25.87%；华东大区全年完成销售553.20亿元，销售占比45.38%；华南大区全年完成销售233.30亿元，销售占比19.14%；北方大区全年完成销售47.51亿元，销售占比3.90%；北京区域全年完成销售69.61亿元，销售占比5.71%。
不难看出，华东大区已经超过华发股份大本营珠海，成为营收贡献最重要的区域。不过，急于追赶规模的华发股份，似乎需要在规模加速度的同时关注一下项目的质量问题。
根据媒体报道，日前，华发武汉公司“华发四季”项目因为房屋质量问题以及项目降价幅度过大等问题遭遇业主维权。甚至有业主在房管局门前要求“退房”。
观察者网在武汉城市留言板看到，7月24日，武汉市东西湖区住建局房地产开发和市场监管科回复称，经协会协调，针对透水砖及园林绿化问题需要业主举证，提交虚假宣传、欺诈销售的证据向市场监督管理局反映；针对地库开裂、漏水问题业主可找第三方鉴定机构进行鉴定。针对业主要求的退房退款问题，住建局称，现开发商所交付房屋已通过竣工验收，达到合同约定交付条件。开发商表示双方已签订购房合同，房屋已完成竣备验收并启动交付，其已依据合同履行职责，拒绝退房。
“由于退房退款涉及到双方的违约责任、需解除合同备案手续，且双方对退房问题难以达成一致意见，区住建局多次协调无果。截止目前，开发商仍拒绝业主退房诉求。建议依据合同约定的纠纷处理方式进行解决。”
天眼查显示，武汉华发鸿业的大股东是武汉华发置业有限公司，层层穿透之后的大股东为华发股份。项目此前推介信息显示，华发四季是由华发股份倾心打造的纯住宅公园生态住区。
除了华东区域，据报道，今年华发股份北京区域“华发中央公园项目”交付后也遭到多位业主集体投诉。
对于上述项目后续整改相关问题，截至发稿，华发股份未给予观察者网回复。
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