仲量联行：二季度住宅成交同比降49.5%，高端市场增长显著

7月12日，仲量联行发布上海2022年第二季度房地产市场回顾与展望媒体发布会。受疫情影响，上海四、五月份施工建设与市场租赁活动均出现停滞；六月起随着上海进入有序复工复产阶段，整体市场商业活动逐渐恢复。

具体来看，六月份全市有序复工复产后，办公楼租赁活动逐渐恢复，二季度全市净吸纳量录得3万平方米。仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东表示：“在中央商务区，部分项目由于租户在疫情前已决定搬迁，同时新租户因疫情原因推迟租赁决策，导致净吸纳量出现下降。六月复工以来，搁置的租赁活动重启，各项目问询量及带看量均显著增长。”

部分即将竣工项目因施工延期而推迟入市，二季度中央商务区无新项目竣工，空置率保持7.4%。在非中央商务区，一个位于徐汇滨江板块的新项目于二季度竣工，为甲级办公楼市场带来17万平方米的新增供应。受此影响，非中央商务区空置率环比增加1.1个百分点至25.0%，部分空置率较高的板块竞争压力加剧。受新增供应影响，二季度全市空置率环比小幅增长0.7个百分点至16.6%。

得益于多元的需求及较高的入驻率，中央商务区的租金保持相对平稳。对于部分空置率较高的楼宇，业主通过调整租金预期以应对疫情环境，使中央商务区租金环比小幅下降0.6%。在非中央商务区，板块间租金分化加剧，空置率较高的板块面临较多竞争压力，部分业主积极调整租金预期应对市场变化，导致非中央商务区租金环比下降1.5%。

零售物业方面，疫情给二季度的零售市场带来较大影响，一些资金链紧张的实体店面临关店，而新租活动因疫情有所推迟。在此影响下，二季度上海零售物业市场的净吸纳量录得负 17.27万平方米。随着6月1日起复商复市，商场的客流量和销售额逐渐恢复。

仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪表示：“由于报复型消费和延迟消费集中释放，奢侈品市场销售率先复苏。”此外，外卖服务恢复后，部分咖啡茶饮品牌订单量激增；而外摆餐饮也迎来客流快速恢复。

二季度核心商圈及非核心商圈未录得新项目入市。大部分项目的建设施工和租赁进度受疫情影响有不同程度延期。部分原定于 2022 年下半年开业的项目推迟至2023 年。疫情对零售市场带来的冲击导致核心商圈的空置率环比上升0.7个百分点至9.7%。在非核心商圈，一些租户因现金流问题而闭店，这一现象在餐饮、体验娱乐和儿童教育类租户中较多，非核心商圈空置率由9.2%上升至10.0%。

空置率上升和租赁势头放缓导致二季度全市平均租金下降。核心商圈首层租金环比下降 2.0%。非核心商圈由于餐饮和体验业态租户偏多，受疫情影响相对较大，租金环比下降2.9%。

住宅市场方面，二季度，各开发商售楼处与交易中心在四月与五月暂停开放。六月复工以来，为避免人群聚集，多数项目售楼处仍处于关闭或限流状态，部分项目开启线上认购模式。鉴于此，二季度住宅成交量减至约130万平方米，环比下降52.4%，同比下降49.5%。

高端市场方面，六月以来住宅销售及备案节奏加快，上季度入市但未完成销售进度的项目在二季度均通过线上系统成功签约。因此，六月高端市场销售量增长显著，带动二季度成交高端商品住宅1239套，环比上升15.9%，同比上升154.4%。

二季度整体商品住宅市场供应量约110万平方米，环比下跌60.7%，同比下跌57.8%，其中大部分供应在六月上海复工后入市。在高端住宅市场，二季度未录得新项目入市。上海六月出台提振楼市措施，缩短项目入市销售全流程时间。因此，二季度延期开盘的项目将与原计划三季度开盘项目同期入市，预计下半年高端楼盘间竞争将有所加剧。

二季度高端一手、二手价格均环比持平，分别维持在人民币12.65万元每平方米以及人民币10.73万元每平方米。二手市场中，部分买家与卖家趋于谨慎，对于售价仍持观望态度，静待后市表现。

当前上海正在稳步恢复运转，仲量联行预计，整体楼市将逐渐恢复信心并在下半年企稳回温。同时，上海近期进一步对海外留学生、在沪就读研究生及本科生放宽落户政策，有望吸引更多优质人才入驻上海，进而带来更多刚需和改善型购房需求，支撑未来楼市成交复苏。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，预计今年下半年高端一手价格在持续的限价政策下将保持平稳态势。随着疫情期间积压需求逐渐释放，二手高端住宅价格有望在今年下半年迎来小幅增长，尤其受改善型需求的增加带动，越来越多购房者趋向于购买更高端品质的住宅产品和配套更优质的物业管理服务。