出让金收入腰斩，土地财政何以为继？

（文/张志峰 编辑/马媛媛）犹豫的不只是购房者，还有开发商。

截至目前，已有半数城市完成了第二轮集中土拍。尽管各个城市普遍放松了对于开发商的资金要求，让利房企，然而结果并不似想象中那么美好。

易居研究院统计数据显示，今年上半年全国百城土地成交金额为11300亿元，相比去年下半年下降了50%，相比去年上半年下降了55%。

也就是说，土地市场如同新房市场一样，难逃腰斩命运。

中建系成隐形霸主

从拿地房企来看，大型央企与部分地方国企占据压倒性优势，民营房企除扎根杭州的滨江与绿城之外，几乎“躺平”。此外，如广州地铁、武汉城建等地方城投公司首次在拿地榜单中占据一席之地。

中指院发布的房企上半年权益拿地排行榜显示，央企华润置地权益拿地392亿元，金额与民企滨江并列第一。

但二者拿地区域有着显著的差异：前者在京津冀地区权益拿地177亿占比45%，大湾区亦斥资80亿，占比20%；滨江投资区域则100%全部集中在长三角，其中约有9成位于杭州一地，将区域深耕做到了极致。

地方国资房企中，厦门建发一枝独秀，以349亿元权益拿地额跃居第4位，且布局相对分散，表现出极强的逆势扩张劲头。

相较之下，传统头部纯民营房企碧桂园、龙湖等仅偶有拿地，更有超过9成民营房企上半年拿地金额为0，表明其现金流并不宽裕，未来可能面临无房可卖的境地，或被迫退出房地产开发市场。

而混合所有制房企如万科、金地、绿城等，由于背靠国资，拿地金额已经仍相对较高，但同比去年仍下降60%。

值得一提的是，旗下囊括中海地产、中海宏洋、中建东孚、中建玖合、中建信和等多个地产平台的中建系成为隐形霸主，权益拿地金额达到711亿，而另外三大央企华润、招商、保利合计拿地金额也才835亿元。

城市分化进一步加剧

分城市来看，杭州和上海是仅有的两个上半年土地出让金破千亿城市，分别为1426亿元和1078亿元，同比去年仍分别下降26%和17%。

这已经是土地市场表现较好的两个城市，而克而瑞监控中的37个一二线城市整体来看，上半年合计出让金额为8034亿元，同比降幅为51%。其中，作为一线城市的广州，这一数字仅有277亿元，同比降幅达到70%。

三四线城市则更为糟糕，纳入监控的63个城市上半年土地出让金共3266亿元，整体降幅为64%。即便如温州、绍兴、盐城等经济总量表现较好的长三角热点城市，土地市场交易规模也均缩水超过7成。

即便步入7月份，从刚刚结束第二轮集中土拍的重庆来看，情况也未见好转。

数据显示，7月6日，重庆第二批集中供地共推出12宗含宅用地，仅1宗摇号成交，另外11宗全部底价成交，成交总价136.7亿元，整体溢价率低至0.5%。较首轮进一步走低。

至此，已有厦门、福州、北京、青岛、合肥、苏州、武汉、宁波、杭州、重庆等10个城市完成了2022年第二轮集中供地。相较于首轮，除流拍率因地方国资兜底而进一步下降之外，无论溢价率还是房企参与积极性均无改善。

在此基础上，不同量级城市间分化进一步加剧。

在房企的城市选择上，聚焦高能级、聚焦核心城市的投资策略愈加明显，如万科、越秀、绿城等本就注重一二线的企业，均表示将继续聚焦核心城市的土地资源；而部分以三四线为主的碧桂园、美的等，也在针对性的提出逐步退出低量级、低能级城市，布局高能级、确定性更强的城市。

业内普遍认为，上半年在疫情多点散发的影响下，新房市场再受重创，楼市销售普遍承压，导致房企流动性压力进一步趋紧。而下半年土地市场热度能否恢复，地方城投、平台公司的“托底”或因开发能力、或因资金能力等，并不能起到关键性作用，主要还是取决于民企融资与销售能力的恢复。

财政收入不足难题待解

此外有分析人士指出，土地市场持续遇冷不仅关乎房地产行业，更重要的是，长期依靠土地财政的各地政府骤然陷入无钱可用境地。

例如日前信阳、郑州推出的“以房票取代安置房”政策，尽管引发大众不少争议，但却迅速被温州、宁波、南京、宜兴、丽水等超过20个城市效仿。其背后主要因素就是地方财政压力过大。

提到土地财政，不少人认为其推高了房价、养肥了部分企业，因此持否定态度。

但在行业人士看来，其也是改革开放以来，中国经济实力突飞猛进、居民物质生活水平快速提升的有利推手，早已成为与各地民生发展息息相关的一部分。

数据显示，2020年，地方土地出让相关税收近2万亿元，占地方一般财政的20%；而土地出让收入规模近8.4万亿元，对地方本级政府性基金收入贡献高达93%。同时，土地资产亦常作为贷款抵押物，帮助地方城投平台贷款融资，支持地方基础设施建设。

时至今日，人人皆知不能过度依赖土地财政，却不可操之过急，特别是在如今土地财政低迷、地方收支缺口巨大的时候。

因此，即便至今看来效果并不明显，但全国各地稳地产政策依旧层出不穷。特别是针对土拍市场，一方面通过降低地价、增加供应面积、放松预售价来让利，另一方面也在不断调整供地政策、降低房企拿地的资金门槛。

有机构统计显示，根据二轮供地中已公告的16城数据，供地数量和金额分别增加了10%、5%，供地面积则增加了23%。

其中，青岛本次供地27宗，增加69%；供地面积和金额达到了上一轮的3倍；南京也成供地大户，挂牌44宗地，起拍价达到了前所未有的756亿，比上轮增加了183%。

从单价来看，16城平均每亩单价降至1632.1元，较上轮供地降幅达到了15%。

同时，不少城市土拍政策均有所调整。如西宁土地竞买保证金由100%直接降至起始价的20%；广州取消竞自持阶段，达到封顶价直接摇号；上海、北京、苏州等多地均延长了尾款或补偿款缴付时间……

不过，在国金证券首席经济学家赵伟看来，土地市场表现和支出结构不同，或使土地财政低迷对不同地区基建影响不同。即使后续土地出让收入出现边际改善，考虑到三线城市的土地出让收入，近九成投向征地和拆迁补偿等成本性支出，剩余收入也可能较难明显缓解地方财政收支压力。

赵伟表示，破解地方财政收入的难题，当务之急或是加大转移支付、省统筹基建投资等。2022年，中央对地方转移支付达9.8万亿元、直达资金达4万亿元，转移支付力度加大与财力下沉或可减轻地方财政收支压力。

同时，省以下财政改革推进，省内转移支付制度完善等或亦可缓解欠发达地区财政收支难题。长期来看，土地财政或不可持续，未来财政改革核心或在于完善地方税收体系、财权事权匹配等。

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