克而瑞报告：多数房企上半年业绩目标完成率不足40% 近半数甚至不足30%

2022-07-01

6月30日，易居企业集团克而瑞研究中心公众号“克而瑞地产研究”发布2022年上半年中国房地产企业销售数据显示，上半年销售榜单前10名中仅有8家房企（全口径金额）超过1000亿元。其中，碧桂园、保利发展、万科地产位列前三，销售金额超过2000亿元。而之后超过1000亿元的也仅有中海地产、华润置地、招商蛇口、融创中国、金地集团等5家房企。

克而瑞表示，2022年上半年，房地产市场下行压力巨大，表现于刚需买不起，改善在观望，居民房贷更是两度负增长。重点30城累计成交面积同比下降48%，其中一线城市累计成交同比下降35%，26个二、三线城市累计成交同比下降50%。主要原因不乏以下三方面因素：其一，房企“暴雷”致市场信心缺失，购房者普遍担忧项目交付甚至烂尾。其二，房价预期转跌，“买涨不买跌”心理作用下，市场观望情绪浓重。其三，市场需求及购买力明显透支，而受疫情影响，居民就业及收入预期下滑，首付及月供还贷压力上升。

从规模房企上半年业绩目标的完成情况来看，在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至6月末的目标完成率不足40%，有近半数企业甚至不足30%。绝大多数企业上半年的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。

今年以来即使大部分房企选择不公开披露目标，或是已经主动调降了全年目标。但截至上半年末，企业实际的业绩完成情况仍不及预期，下半年货值供应、销售去化压力放大。随着近期政策面有所缓和、好转，规模房企在三四季度需进一步加紧货量供应，并积极营销以提高去化率水平。

原文如下：

6月业绩环比显著增长61.2%

同比降幅仍然较大

2022年6月，行业规模房企积极推盘及营销去化，冲刺半年度业绩。TOP100房企实现销售操盘金额7329.7亿元，单月业绩规模环比大幅增长61.2%。但目前市场整体需求及购买力透支、行业信心不足，短期内行业仍面临较大下行压力。百强房企6月单月业绩规模的跌幅虽然略有收窄，但仍保持在43%的较高水平。累计业绩来看，上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅也达到50.3%，与前两月基本持平。

6月部分规模房企表现突出

业绩环比增幅大于50%

具体来看，6月部分规模房企项目去化情况较佳、单月业绩表现突出，如中海、华润、绿城、招商、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、华发、仁恒等企业单月业绩环比增幅均在60%以上。其中，仁恒位于上海杨浦的仁恒·海上源项目6月末推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元。滨江6月新开盘项目也较多，杭州多个项目新开盘或预证获批加推，都为6月单月带来了较高的业绩贡献。

目标完成不及预期

下半年供应及去化压力放大

企业融资规模下滑明显

下半年到期偿债压力较大

从企业融资来看，目前行业风险尚未出清，企业整体融资未有明显回暖、多数企业流动性压力持续。2022年上半年行业规模房企整体融资规模下滑明显。1-6月，规模房企的单月融资量均出现不同程度的同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度较高，降幅均超过了50%。

展望下半年，房地产行业将从去杠杆转向稳杠杆。结合上半年的政策信号推断，下半年融资政策将继续以支持企业合理融资需求、保持房地产融资平稳有序、尽快恢复房企经营“造血”功能为主。但政策回暖的传导落地尚需时间，短期内多数民营房企融资难、融资贵的问题未有实质性改善。面对下半年的几波债券到期高峰，企业整体偿债压力依然较大。

上半年市场压力巨大成交腰斩

6月拐点上行长三角更具弹性

2022年上半年，房地产市场下行压力巨大，表现于刚需买不起，改善在观望，居民房贷更是两度负增长。重点30城累计成交面积同比下降48%，其中一线城市累计成交同比下降35%，26个二、三线城市累计成交同比下降50%。主要原因不乏以下三方面因素：其一，房企“暴雷”致市场信心缺失，购房者普遍担忧项目交付甚至烂尾。其二，房价预期转跌，“买涨不买跌”心理作用下，市场观望情绪浓重。其三，市场需求及购买力明显透支，而受疫情影响，居民就业及收入预期下滑，首付及月供还贷压力上升。

6月，房地产市场可谓是“久旱逢甘霖”，供求有所放量，同比跌幅明显收窄，市场似见复苏迹象，但上述市场下行的三大核心问题依旧悬而未决，短期市场仍面临较大下行压力。重点30城供应面积环比增长50%，同比跌幅收窄至36%；成交面积环比增长31%，同比跌幅收窄至38%。其中，一线城市市场最具韧性，成交环比增长85%，同比跌幅收窄至17%。26个二、三线城市市场整体回稳，但城市分化加剧，成交环比增长24%，同比仍下降41%。

分区域来看，长三角地区市场更具弹性，苏州、南京等成交放量，环比涨幅超30%，上海购房需求回补，成交率先同比转正。本月上海新盘平均去化率高达85%，“日光盘”占比近7成，因供应“撞车”，部分远郊刚需盘去化率跌至3成，但开盘当天认购套数也都在百套附近，实际去化压力整体可控。无锡、常州等城市成交仍处低位，同比跌幅都在70%附近。例如无锡，房企供货信心不足，集中开盘项目大幅减少，去化率大都低于30%。

环渤海地区市场局部转暖，北京市场显著升温，新盘平均去化率超40%，高性价比楼盘持续热销，尤其是豪宅成交热度不减。济南、青岛等集中网签备案，成交环比涨幅都在70%附近，但市场并未实质性好转。例如济南，新盘平均去化率低至21%，外围片区去化压力加剧，部分项目去化率低于10%。而以环京为代表的三、四线城市市场持续低迷，打折降价常态化，部分项目更是亏本销售。

大湾区市场缓慢复苏，深圳、广州、佛山等成交稳步回升，同比跌幅收窄至2成以内。例如深圳，新盘平均去化率升至40%，但项目分化加剧，高性价比楼盘去化率能达到80%，偏远地段楼盘去化率则不足20%。东莞、珠海等成交持续低位运行，同比跌幅皆超50%。例如东莞，市场观望情绪浓重，新盘去化率普遍低于30%。

中西部地区市场筑底，成都、西安、长沙等成交稳中有升，核心片区“日光盘”屡见不鲜，但外围区域仍面临较大的去化压力。得益于救市政策加码，郑州成交明显转暖，新盘平均去化率约27%，部分改善盘去化率超60%，但刚需盘去化依旧困难。武汉、重庆等成交继续低位运行，同比跌幅皆超60%。例如重庆，新盘平均去化率低至15%，近半项目去化率不足10%，部分项目更是开盘当天零认购。

展望下半年，随着地方救市政策持续加码，房地产市场有望逐渐回稳，成交整体好于上半年。但各区域、各城市市场复苏进度不一，那些市场需求及购买力明显透支的三、四线城市，市场真正企稳仍需时间。

相对而言，长三角地区市场更具弹性，尤其是上海、杭州、合肥这类核心一、二线城市，下半年随着供应放量，成交有望同比转正。环渤海、大湾区市场“由点到面”全面转暖仍需时间，下半年成交整体回升幅度或将有限。中西部地区市场复苏周期或将更为漫长，长期供地过量导致楼市供求关系显著失衡，不仅三、四线城市，而且重庆、武汉这类二线城市库存高企，去库存将是今年市场的主旋律。

刺激政策密集但力度嫌弱

下半年供需两侧仍期待

从行业政策层面来看，上半年中央持续加码稳地产，六部委积极表态维稳， 4.29政治局会议全面落实两“支持”。但稳地产政策效果不显，居民房贷两次负增长，真实反映住房按揭贷款需求依旧较弱。央行降准、降息助力经济稳增长，全面降准0.25个百分点，释放长期资金约5300亿元，5年期以上LPR累计下调20个基点至4.45%，短期实质稳地产。

展望下半年，货币政策仍将延续宽松态势，并将继续降准、降息纾困实体经济，房地产行业也将有所受益。房地产金融政策或将实行逆周期调节，行业也将从去杠杆到稳杠杆。全面放松居民按揭贷款政策，引导房地产交易尽快恢复正常化，涉及全面下调首付比例，放松限贷政策标准，继续下调房贷利率等。地方加紧落地救市政策组合拳，二线及三四线城市或将全面取消限购、限售及限价，让市场信号不再失灵，压力城市则仍需通过财税刺激、房票安置等政策措施托市。