“并购战”蔓延至央企国企，物管行业洗牌加剧

（文/张玉 编辑/马媛媛）经历过最初的红利期后，物业板块作为地产行业的优质资产正在被当作重要的回血手段“摆上货架”。

日前，金茂服务公告称，公司全资附属公司金茂物管通过北交所举办的挂牌程序以4.5亿元取得目标公司（首置物业）100%股权。同日，金茂物管与首创置业就上述收购事项签订产权交易合同。

而就在金茂服务宣布收购的前一天，招商积余公告称，公司将以5.36亿元收购新中物业67%股权。

与招商积余相比，金科服务的收购则没有那么顺利。6月16日，金科服务公告称，公司收购佳源服务的框架协议已终止。

物管行业的洗牌，正日益加剧。

国企也开始“大鱼吃小鱼”

以金茂服务和首置物业的收并购为例，一向被视为“白衣骑士”的国企成为并购标的引发关注。

根据公告，此次金茂服务收购的目标公司首置物业成立于2012年5月，由首创置业全资持有。作为一家综合性物业管理服务提供商，首置物业通过在中国设立的23家分公司在包括北京、上海、南京、西安、成都、重庆等多地提供物业管理及相关服务，服务业态包括住宅、商业、写字楼、公建。

截至2021年12月底，首置物业合约建筑面积约为711万平方米，其中在管建筑面积约为280万平方米。

公开资料显示，首创置业控股股东为北京首都创业集团有限公司，是北京市国资委所属的大型国有企业集团。

去年9月，首创置业宣布退市并完成私有化。随后不久，首创置业便开启“卖卖卖”之路，将旗下首置物业100%股权和首万誉业51%股权摆上货架。

另一方面，这是金茂服务上市以来实施的首笔大宗收购。今年3月份在港交所主板上市的金茂服务背靠的是全球500强企业中国中化旗下城市运营平台中国金茂，具有央企背景。

对于此次收购的原因，金茂服务表示，目标公司的在管及合约管理项目主要为高端住宅及高端商业项目，较为匹配集团管理高端项目的战略定位，且该等项目与本集团在管项目地域分布重合度较高，有利于地域集约管理，实现规模经济并创造协同效应。

在上海中原地产首席分析师卢文曦看来，物业收并购能够更好地整合资源优势，另一方面，国企央企之间也会相互竞争，因为房企本身在市场中就会有一个竞争，尽管他们此前实力比较强，也会在行业发展中发生相应的变化。

卢文曦向观察者网表示，从上海最近两个月的封控能够明显感受到，大家对物业的要求进一步提高，“很多购房者都会把物业因素考虑在内，物业在购房要求中的排名有所上升，从这个角度来讲，物业未来仍然有一定的发展前景”。

不过，他提醒，物业行业也必须拿出一些过硬的核心竞争力。否则，仅仅提供物业并不能为公司带来多大的利润。

收并购需谨慎

众所周知，物业企业通常以收并购、市场外拓、战略合作以及与关联方合作等方式来获取管理面积。其中，收并购仍是企业短期内最快获取规模的方式。

嘉和家业研究报告指出，2021年下半年受到房地产行业现金流紧张，加快集团资产变现因素的影响，大大加速了物企的收并购进程。2021年，33家物业企业合共发起84起收并购事件，其中明确披露金额的事件合共61起，共耗资344.9亿元。

进入2022年以来，物业行业的收并购依然较为频繁。根据克而瑞物管&中物研协数据，今年5月份物业企业对外公告的收并购事项新增10起，均未披露交易金额。另据其此前发布的《一季度物管上市公司并购市场报告》，2022年一季度，上市物企共计公告11起并购事件，环比去年四季度减少了6家，总计交易金额67.74亿元，较去年四季度提高了116%。

具体来看，本季度共发生3起10亿元以上的大额并购交易，并且递表企业频繁成为并购标的。比如，1月份，华润万象生活分别斥资10.6亿元和22.6亿元并购禹佳生活和中南服务两家递表物企；2月，碧桂园服务以31.29亿元并购递表企业中梁百悦智佳。

不过，并不是所有的收并购都能顺利进行，物业企业之间的收并购对于房企的资金来源带来严峻考验。

6月16日，金科服务公告称，公司收购佳源服务的框架协议已终止。金科服务曾于5月26日表示将收购佳源国际合计4.5亿普通股，占总发行股份的73.56%，并于6月23日前敲定交易详情及条款。

值得一提的是，此前融创服务也曾有终止收购第一物业公司的事件发生，相似的是，无论融创服务或金科服务，母公司近期均面临债务偿付压力。申港证券分析指出，尽管物业是各家房企的优质资产，但资金紧张的背景下物业行业的整合机遇，短期内仍将被基本面更稳健的龙头房企把持。

嘉和家业分析指出，在收并购盛行之时，行业内有部分企业已经出现因为前期大规模收并购导致消化不良的现象，不得以将收购的项目出售，甚至有企业因此出现业绩倒退的情况。有部分企业在上半年依靠收并购维持高增长，在下半年即出现业绩预警的情况。因此物业企业对于收并购仍要保持相对谨慎的态度，对于整体行情、自身情况、标的质素都应作完善的思考和分析。

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