土拍市场前五月：霸屏的央国企和“消失”的民企

（文/解红娟 编辑/马媛媛）作为近年土拍市场的常客，央国企承包了各类拿地榜单。

近期，中指研究院发布《2022年1-5月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》，榜单前十名中有九名为央国企或带有国资背景，其中，华润置地、建发房产、绿城中国、中海地产和滨江集团抢占前五名。

即使有央国企托底，也抵挡不住拿地颓势。数据显示，2022年1-5月，TOP100企业拿地总额4681亿元，拿地规模同比下降64.7%；TOP100门槛值为14亿元，较2021年5月下降15亿元。

华润置地遥遥领先

在2022年1-5月的房企拿地榜单中，华润置地牢牢坐稳了第一把交椅。

中指数据显示，华润置地以201万平方米拿地面积、358亿元拿地资金位居2022年1-5月中国房地产企业权益拿地金额、拿地面积第一；同时以634亿元的全口径货值和614亿元权益货值，位居2022年前五月新增权益货值首位。

从拿地区域来看，北京是华润置地的主战场，分别以57.12亿元、22.82亿元、74.7亿元拿下北京丰台纪家庙地块、石景山首钢园824地块、北京丰台亚林西地块，拿地资金共154.64亿元。

在深圳和广州的土地市场，华润置地也闹出了不小动静。其中，在19.04亿元竞得光明玉塘地块、封顶价22.27亿元竞得光明凤凰地块后，华润置地深圳大区连夜进驻现场，实现“当天拿地、当天开工”的壮举；在广州市场，华润置地联合体以22亿的代价拿下黄埔新溪村旧改项目，首次在广州落地“万象城”这一商业品牌。

和北京、广州、深圳三大一线城市相比，华润置地在上海已经连续两年新增土储挂零，上一次在上海土地市场活跃还是2020年3月。

彼时，华润置地报名上海虹口嘉兴路街道HK271-01地块的拍卖，并成为最终入选叫价的三家房企之一，由于华润置地在参拍途中主动放弃竞价，导致该地块被中海以34.3亿元的底价拿下，但随后不久，华润置地就成为该地块的操盘房企之一。

由于涉嫌“围标”，上海土拍对华润置地发出了“禁令”，限制其三年内在公开市场的拿地行为。可以参考的是，华润置地在尝试报名参加上海2021年首次集中出让时，遭到了官方的拒绝。

也就是说，华润置地并非不愿意在上海拿地，而是因为“围标”拿不了地。

无法在上海拿地的华润置地，只能将拿地资金分散到环沪城市。2022年前五月，华润置地在宁波、嘉兴、金华分别拿下3宗、1宗、1宗地块，分别斥资41.24亿元、17.08亿元、20.05亿元。

滨江集团“异军突起”

在央企、国企霸屏的当下，民企滨江集团以一己之力挤入榜单前五。

数据显示，2022年前五月，滨江集团合计支出权益拿地金额176亿元，位居榜单第五位；权益拿地面积99万平方米，位居榜单第九位；全口径新增货值592亿元，位居榜单第二位。

和华润置地、建发房产、中海地产等央国企不同的是，滨江集团的拿地重心集中在长三角区域，且以根据地杭州为主要阵地。数据显示，滨江集团总共拿下16宗地块，除一宗位于宁波外，其余15宗地块全部位于杭州，杭州地块的拿地金额为149亿元，占总拿地金额的84.66%。

值得一提的是，15宗杭州地块中，有11宗来自于4月25日举办的杭州2022年首轮集中供地。在该轮土拍中，滨江集团斥资184.34亿元、拿下11宗地块，位居地块数量和金额的首位。

溢价率最高地块为萧山奥体博览中心地块。该地块共有八家房企竞拍，并在报价触及12.44亿元中止价，从而转为“一次性报价+摇号”最后被滨江集团摇中，楼面价16800元/平方米，溢价率12%。

滨江董事长戚金兴表示，逆势拿地是基于对杭州市场的可持续健康发展充满信心。且公司今年拿地利润率整体高于去年，“根据投资部测算，杭州11块地收益率高低不同，平均净利润率在8%左右。”

除了对市场的看好，热销的楼盘、强势的业绩都成为滨江集团逆势扩张的底气。

以滨江近期开盘的滨江盛元·观湖里举例。该项目在推出288套房源的基础上，吸引了788户家庭预登记，认购率高达273.61%。更令业内惊讶的是，登记名单中出现了滨江集团戚金兴的名字，且得到滨江集团方面证实。

无论是认购率还是董事长亲自下场选房，都足以证明该项目在并不火热的杭州市场，走出了自己的独立行情。

销售额也是如此。数据显示，报告期内，滨江集团实现销售额达1691亿元，同比增长24%，位列克而瑞行业销售排名第22位；大本营杭州实现全口径销售额1068亿元，连续4年位居杭州销售榜首位。

绿城中国“起跑”

在拿地榜单中排名领先滨江前两名的，是杭州另一个本土房企绿城中国。

绿城中国由宋卫平创立，以出色的产品和品质获得业内外的一致认可，在2011年爆发现金流危机后，宋卫平先后三次以股权出让的方式引入股东，其中就包括中交控股，从此绿城中国成为一家有央企背景的开发商。

在房地产市场下行的背景下，绿城中国也承担起托底的责任。数据显示，2022年前五月，绿城中国以283亿元的权益拿地金额、138万平方米的拿地面积分别位居榜单的第三名和第四名。

但和其他央国企不同，绿城中国拿地城市限于北京和以杭州为中心的长三角区域，并一举成为北京首轮集中供地中的最大买家和杭州仅次于滨江集团的第二大买家。

具体来看，绿城中国在北京首轮集中供地上，以43.47亿元、40.17亿元、14.76亿元竞得朝阳区崔各庄地块、石景山刘娘府地块、亦庄新城地块，合计斥资98.4亿元；在杭州首轮集中供地以底价27.26亿元竞得东冠单元地块后，连续摇中6宗地块触及上限价地块，斥资146.38亿元。此外，绿城中国在湖州、昆明、宁波、台州四个城市也有拿下地块。

值得一提的是，绿城中国逆势拿地的背后，是对规模的渴求。在先于行业感受到负债压力、引入国资后，绿城中国在近年来不断对外释放规模增长的讯号，并表示房产开发业务合同额在2025年达到4500亿元的目标不变。

可对比的是，2021年，绿城中国实现总合同销售3509亿元，同比增长21%。这意味着，绿城中国每年要增加250亿元销售额，还是在市场转冷的环境中。

希望真如绿城中国董事会主席张亚东说：“绿城中国2015年到2018年是康复期，2019年到2021年是健身期，今年到2025年三年是起跑期，2025年之后为稳定发展期”。

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