上海首轮集中供地834.7亿登顶，36幅地块平均溢价率3.5%

（文/张志峰 编辑/马媛媛）6月8日下午，历时5天的上海2022年第一批集中供地落幕，36幅涉宅地块均顺利成交，总金额达到834.72亿元，超过杭州，刷新成为全国榜首；然而平均溢价率3.5%，仅排在22城中位。

业内普遍认为，这一结果不温不火，总体符合预期。

一方面，刚刚解封的上海，经历了2个多月的停滞之后，市场预期产生变化，叠加全国楼市下行影响，房企所面临的资金等各方面压力倍增，对于拍地“有心无力”。

另一方面，为提高企业拿地热情，上海对于此次土拍条件的放松极尽所能，既大幅降低了资金准入门槛，又扩大了楼板价到房地联动价之间价差，为房企留足了利润空间。

事实上，土拍规则松动的不止上海。截至目前，除郑州与长春之外，参与集中供地的22城中已有20城完成首批土拍，总出让金超4700亿元，仅占去年全年2.25万亿土地出让金的21%，除极少数热门城市热门地块之外，低溢价与高流拍的情况并未有明显改善迹象，各地在土地出让金与成交规模锐减的同时，均有适度松绑出让条件的情形。

让利吸引房企参拍

6月8日下午，随着青浦区重固镇毛家角路地块被大名城以8.88亿元底价竞得，上海首批集中供地圆满完成，36宗地块全部成交，总成交价834.72亿元，超过杭州的826.8亿元登顶。

央国企依旧为本次土拍主力。其中，招商蛇口成为本次土拍最大赢家，共斩获4宗地块，总成交价169.45亿元；中国铁建收获3宗地块，总成交价69.26亿元；华发与厦门建发联合体摘得2宗地块，保利、越秀、中建等规模较大的央国企也各有斩获。

而参与度最广的莫过于上海本土国资，如上海城投、上海金桥、奉贤发展、临港集团、上海纺织、浦发集团、上海海港新城等原本在住宅开发领域表现不多的企业，成为参与本次土拍的最大团体。

公开资料显示，此次上海供应的36宗地块中，16宗仅有1家房企报名，最终因无人竞争以底价获得，占全部出让地块近半数，国资兜底意图明显。

同时，亦有部分热门地块受到追捧，如6月1日竞拍的4宗地块中，3宗触发中止价进入一次书面竞价环节，其中就包含本次土拍中单价最高的“地王”项目——徐汇区斜土街道地块。

该地块起始价为43.2亿元，总面积23639.7平方米，房地联动价为13.1万元/平方米。最终由招商、香港置地、徐汇城投以47.3亿元联合竞得，溢价率9.6%，成交楼面价86285元/平方米。

值得注意的是，同为“内环核心”的另外两宗地块则罕见地出现低溢价成交现象，其中杨浦区平凉社区地块由上海城投以10.27亿元竞得，楼面价约74302元/平方米，溢价率仅1.7%；普陀区中山北社区地块由招商蛇口以62.5亿元0溢价摘得，楼面价64581元/平方米。

这在一向被视作房地产风向标城市的上海，极为罕见。

要知道，这还是在上海考虑到刚刚复工复产，对于土拍规则大力调整，大幅让利给房企的前提下。比如取消“招挂复合”，房企拍地前冻资比例由1.3倍降至1.1倍，加大多数土地起拍楼板价与房地联动价格之间价差等。

同策研究院研究总监宋红卫向观察者网表示，今年上海的利润空间要优于以往，地价房价比平均在50%以下，拍地的房企基本都有一定的利润空间。

不过，在上海中原地产资深分析师卢文曦看来，上海刚刚经历2个多月疫情，为房地产市场发展增加不确定性，且相关房企缺少资金的情况变得更为严重，因此大量地块的参拍积极性不高。

不同城市间分化加剧

不只是上海市内不同地块冷热分化较大，在全国范围内，不同城市之间的分化速度更快。

截至目前，22个集中供地城市除郑州与沈阳之外，均已完成2022年首批集中供地，整体较强的如深圳，8宗住宅用地竞价全部触顶、揽金193亿元，整体溢价率高达15%。

再如杭州，在其他城市纷纷大幅削减供地数量时，依然“量大管饱”，在首次集中供地中一次性推出60幅地块，最终仅1幅流拍，总成交价826.8亿元，溢价率6.4%；成交总价仅略低于上海，而其供地面积，却高达562万平方米，遥遥领先与所有其他城市。

值得一提的是，杭州本土民营房企如绿城、滨江，也因此收获满满，一跃进入全国房企拿地排行榜TOP5。要知道，TOP5中其余3家分别为大型央企华润、中海以及厦门国企建发。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉观察者网，土拍市场较热的深圳，主要因为其大量土地储备为城中村改造，本身参与招拍挂的土地资源较少，因此遭到开发商哄抢；

相反，更多的城市土地市场则更显冷清。

例如天津，原计划出让的30幅土地，最终中止竞拍或流拍的地块占比高达80%，成功出让的6宗地块溢价率也仅有0.6%；长三角热门城市无锡，尽管8宗地块均成功出让，但几乎全部为底价成交。

此外，同一城市内部的冷热分化也十分严重。

典型如合肥，首批集中供地推出32幅地块，其中13幅因无人问津而流拍，流拍率超过40%；而剩余19宗地块中，除2宗保障性住房之外全部溢价成交；其中，又仅有2宗没有达到最高溢价，剩余15宗涉宅地块均触顶15%最高溢价率，进入竞品质阶段被继续争夺。

不过，有机构统计数据表明，从总体竞拍结果来看，流拍地块合计占比17%，较去年第三批次集供地有小幅上涨，但明显低于去年第二批次集中供地32%的流拍占比；底价成交地块合计占比61%，较去年二、三批次明显降低；且溢价成交地块和触顶成交地块占比较去年二、三批次明显增多，土拍市场回温迹象明显。

随着时间进入6月份，不少城市已经开始进行第二批次土地出让，且土拍规则进一步优化。

首先是青岛、武汉、厦门、重庆、济南、郑州等城市将今年的集中供地频率，由去年的3批次调整为4个批次。

其次，为促进政企间良性互动，调动企业参拍积极性，各地因城施策，在土拍细则方面做出了不少调整。

如北京，在第二批集中供地出让中明确规定，参与预申请后竞得商品住宅用地的企业，其50%土地开发建设补偿费由原来成交后30个自然日内缴清延长至成交后4个月内缴清。

再如一向在土地市场和商品房销售市场表现不佳的长春，明确表示要持续加大土地“去库存”的力度，严格执行“增存挂钩”机制，优先消化存量土地，通过整合、置换和储备等方式有效盘活存量和低效用地，持续加大“去库存”力度，推进土地资源高效利用。

而在5月30日的首批集中土地出让中，长春大幅缩减土地出让力度，仅推出2宗地块，其一还在开拍之前提前终止，最终仅以底价成交一宗。

按照长春市规划和自然资源局此前发布的2022年度供地计划，其今年拟供应住宅用地606公顷，同比减少约66%。其中，棚户区改造用地和租赁住房用地占比43.73%，明确要充分满足民生需求。

国金证券发布研究报告认为，本轮地产下行与历史上的下行周期不同，数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。因此不必担心政策刺激会矫枉过正，继续“托底式放松”，只会求其中者得其下。

有房企人士向观察者网指出，预期未来各地楼市及土地市场政策总体继续宽松，各地“因城施策”进入精细化调整阶段。同时，对于楼市短期内复苏无望的绝大多数城市而言，这也在客观上督促其逐步摆脱土地财政，寻找新的经济增长点。如能顺利渡过难关，长期来看，有利于房地产市场健康稳定发展。

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