“卖身”大本营项目，祥生控股艰难自救

（文/张玉 编辑/马媛媛）自今年3月份官宣流动性出现问题以来，祥生控股正在竭力自救。

6月5日晚间，祥生控股发布公告称，6月3日，公司全资附属公司（卖方）与买方订立股权转让协议。据此，祥生将以9250万元出售目标公司50%股权。

订立股权转让协议的同时，祥生控股还签订了一份债务转让协议。“据此，卖方将向目标公司转让其结欠湖州吴兴的2475万元债务，以抵消目标公司结欠卖方相同金额的债务。”

预期收益1.27亿元

根据股权转让协议的条件，祥生控股预计，本次出售事项预期录得1.27亿元收益，即于2022年5月31日卖方所持目标公司50%股权的公平值2.37亿元与买方所持目标公司50%股权的长期股权投资账面价值1.1亿元之间的差额。

公开资料显示，祥生控股此次出售的目标公司是一家在中国成立的有限公司，主要从事物业开发业务。截至目前，目标公司拥有三家全资项目公司，即嘉兴市南湖区交投祥生房地产开发有限公司、嘉兴市秀洲区交投祥生房地产开发有限公司及嘉兴市秀洲区交控祥生房地产开发有限公司。

据悉，目标集团拥有总建筑面积约42.08万平方米的在建物业项目，包括位于浙江省嘉兴市的住宅及附属物业。截至公告日，目标公司由卖方持有50%权益及买方持有50%。

天眼查显示，上述三家企业均由湖州交投直接100%控股，其背后的实际控制人为浙江省人民政府。

根据协议，目标公司由卖方与买方在2017年10月共同成立。目前，目标集团开发的大部分物业项目都已经售出，位于嘉兴市总建筑面积约为42.08万平方米的若干物业项目（包括住宅及配套物业）仍在建中。董事预期该等在建物业项目将于2022年底前竣工交付。

祥生控股表示，预期出售事项将提高集团的资金周转率，为一般营运资金产生额外的现金流入。出售事项所得款项将用作集团的一般营运资金。

公开资料显示，祥生控股于上世纪80年代初创于浙江诸暨，2020年祥生集团旗下祥生控股正式在港交所主板上市。由是，浙江省一直被看作是祥生地产的大本营。值得一提的是，不同于其他房企在全国激进拿地追求规模快速扩张的策略，一直以来，祥生控股始终坚持“1+1+X”扩张策略，巩固浙江省及泛长三角区域的地位。

也正由于此，此次祥生地产不惜将大本营项目出售给地方国资企业，也凸显出目前祥生控股在资金方面的渴求和自救的决心。

多项目进展缓慢

事实上，今年以来，随着官宣遭遇流动性危机，祥生控股在不少地方的项目都曾陷入停工状态，目前正逐步推进复工复产。

5月31日，有购房者在人民日报领导留言板下面留言称，位于绍兴诸暨暨阳街道的祥生棠樾目前一直处于停工状态。

此外，今年5月26日，有维权者表示，鉴湖街道辖区祥生房产公司开发的尚贤府小区按合同于2021年6月份开始交房，业主均准时办理了相关交房手续缴纳了物业费、物业维修基金等费用，也及时缴纳了个人购房的契税等费用，购房合同写明交房后360天内按时办理房屋产权证，逾期办理由房产公司向业主支付违约金。

“截止目前，房产开发商已人去楼空，联系不到人，也没人主动联系业主，经电话联系越城区房地产管理处和区不动产登记中心，均被告知，房产没有派人去办理产权证的相关手续。”

5月30日，越城区自然资源和规划分局回复表示，经调查，祥生尚贤府至今尚未申请不动产首次登记。不动产为依申请登记，建设单位是否已完成办理首次登记所需的各项验收核实因未申请未知。在建设单位申请登记并经审核符合登记要求的，登记部门将及时做好不动产登记。

就此，6月7日，祥生方面回应观察者网表示，并不存在人去楼空的情况，“项目管理团队在交付后搬到公司办公了，小区现场移交给了物业进行管理”。而针对上述业主提到的“按合同在360天内办理产权证”，祥生控股方面表示，项目已经按照要求在积极推进，向政府申报资料，其中书面资料目前已经提交给政府相关部门审核。

而如果将时针再往前拨一点。5月6日，有消费者反映南昌祥生府进展缓慢。据介绍，其于去年在九龙湖购买了祥生府楼盘，“据本人亲探项目工地发现，硕大的楼盘只有二十几个工人施工，这种施工人数与进度完全不符合该项目的施工需求。据有效途径了解，该项目1245号楼确实已全面停工。”

除了上述项目，今年以来，祥生控股位于杭州市临平区崇贤街道的祥生星合映公寓、位于杭州富阳区的祥生云湖城二期、位于杭州富阳区的祥生银湖辰语项目等多个项目被爆出停工、进度缓慢等现象。

祥生方面向观察者网表示，目前多个此前停工的项目实际上目前都在复工中。“如富阳的项目，实际上5月23日，富阳区住建局就回复称，经核查，祥生云湖城二期项目已开始复工复产，现场土建粉刷、砌体施工，室内装修已展开，根据复工人员清册显示现复工人员约260人左右，后续会继续增加施工人员进场。”

短期资金承压

各地项目接连被爆出的停工消息也让业内对这家浙系房企的资金状况倍加关注。

5月23日，祥生控股发布了2021年度报告。2021年，祥生控股实现营业收入437.19亿元，同比下降约6.3%；净利润约为5亿元，同比减少84.3%；全年权益合约销售额达803.31亿元，同比增长2.8%；权益总额约为169.53亿元，同比增长5.7%。

从销售金额分布来看，浙江省和泛长三角区域仍然存贡献了9成的业绩，不过分布较2020有所变动。其中浙江省贡献占比下滑近10个百分点，而泛长三角地区占比则上升9.2个百分点。

从土地储备来看，截至2021年底，祥生控股应占土地储备总量2081万平方米，其中泛长三角区域774万平方米，占总量37.2%；浙江省1046万平方米，占总量50.3%。截至目前，公司位于整个长三角布局已占到现有土储的87.5%。

从企业资金状况来看，截止至2021年底，祥生控股集团共持有现金84.5亿元，现金短债比降至0.49，短期偿债压力较大。

同时值得一提的是，3月21日，祥生控股集团发布公告称，公司未能按期支付2亿美元债的1200万美元利息，出现逾期。

隐性债务方面，由于近年祥生持续扩大合作力度，其合作杠杆也有明显提升，截止至2021年底，企业少数股东权益首次超过母公司所有者权益，合作杠杆达到了2.20。

在应付类债务控制上，整体应付类债务总额为220.6亿元，较2020年底下降了15.2%。截止至2021年底，祥生控股集团的净负债率为153.0%，剔除预收账款资产负债率77.5%。目前企业三道红线指标均超出监管要求，属于红档房企。

融资成本方面，截止至2021年底企业平均融资成本约为8.8%，较2020年底下降0.3个百分点。

克而瑞分析指出，当前企业需要在促销售、稳回款、保交付的同时，逐步盘点企业资产，针对优质资产或项目主动寻找合作方，盘活资源、提升可支配的在手资金，以应对当前的流动性风险。

资金承压的状况下，对于祥生控股来说，如今卖身“大本营”项目或许是企业积极自救的一个开端。

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