北京第二批集中供地499.58亿收官，央国企联手为主力

（文/解红娟 编辑/马媛媛）对比北京首批集中供地起拍价491.8亿元、成交价480.225亿元，和仅一宗地块流拍的好成绩，第二批集中供地虽热度依旧，但冷热不均、两极分化明显。

北京本次集中供地共出让17宗宅地，起拍总价559.7亿，用地面积约98万平方米，建筑规模约为175万平米，于5月31日至6月1日两天竞价出让。

5月31日，北京集中供地完成线上竞价，其中底价成交7宗，流拍3宗；6月1日的现场竞价环节中，7宗地块全部溢价成交，其中薛大人庄地块因进入竞高标准住宅环节，改日确定归属。

至此，北京第二轮集中供地圆满落幕，14宗成交，3宗流拍，揽金499.58亿元，中建玖合、电建首钢联合体、中建智地、首开、中海地产、住总金隅联合体、华润置地等房企皆有收获。

从竞得房企来看，央企国企仍是此次拍地主力军。

四宗地块地价熔断

现场竞价环节中首个出让地块为朝阳区太阳宫新区D区0210-029地块R2二类居住用地，因地块周边生活配套成熟、双地铁加持、房价倒挂未拍先火，共吸引大悦城厦门国贸联合体、中建玖合、华润置地、金茂、中海等7家房企或联合体报名竞拍。

由于竞价激烈，该地块在开拍过程中两次“触顶”，进入摇号阶段。根据出让规则显示，该地块挂牌出让上限价格为66.815亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为竞报政府持有商品住宅产权份额程序，当该份额达到10%时，转为现场摇号方式确定竞得人。

最终，中建玖合以“成交总价66.815亿元+竞政府产权10%”摇中该地块，溢价率15%，折合成交楼面价约8.8万元/平方米。

如果说太阳宫地块受到热捧在预料之内，那么，丰台城乡一体化小瓦窑村旧村改造项目的爆火，更像是一匹意外杀出来的黑马。开拍前日，该地块就已有14次报价，最高报价24.56亿元。

值得一提的是，丰台城乡一体化小瓦窑村旧村改造起始价23亿元，上限价26.45亿元，这意味着，该项目的竞争激烈程度将更甚于太阳宫地块。

“其实房企拿地的底层逻辑没有变，优质地块尤其是有利润的地块是拿地的第一选择。”某房企从业人士告诉观察者网，丰台城乡一体化小瓦窑村旧村的热度高过太阳宫地块，主要是因为两个地块均有一定程度的房屋倒挂，但后者的体量比前者多出约1.5万平，这将会对房企现金流产生影响，并将拉长资金回流速度。

资料显示，丰台城乡一体化小瓦窑村旧村项目建设用地面积2.12万平方米，规划建筑面积5.94万平方米。作为对比，太阳宫地块建筑用地面积为2.7万平方米，规划建筑面积7.57万平方米。

如此也不难理解，为何该项目不仅吸引了首创、首开、保利、华润、招商、中海等规模性房企报名参拍，还有懋源、润泽、三元嘉业等非规模性房企，参与房企或联合体总数高达13家。

正式开拍过程中，丰台区小瓦窑村旧村项目触及26.45亿上限价格和3万平方米现房销售面积上限，转为摇号确定竞得人，最后电建首钢联合体摇中该地块，溢价率15%。

除去上述两宗热门地块，现场竞价中的还有薛大人庄、平西府两宗地块地价熔断。其中，薛大人庄在30000平方米现房销售面积再熔断后，将通过投报高标准方案的方式确定竞得企业；华润葛洲坝联合体以“44.16亿+1000平方米现房销售面积”竞得平西府地块，溢价率15%。

联合体占据半壁江山

和2022年首轮集中供地不一样的是，北京此次供地中的房企联合体占比5成。

以出让首日的线上竞价举例，7宗底价成交的地块有5宗竞得人为联合体。具体来看，住总金隅联合体以38.8亿元竞得朝阳十八里店朝阳港地块；中海新城石泰联合体以26.6亿元摘得石景山区衙门口棚户区改造地块；龙湖建工联合体以24.4亿元斩获了丰台区北宫镇东沿河棚户区改造项目地块。

另外，龙湖联合建工以24.4亿元斩获了丰台区北宫镇东沿河棚户区改造项目地块；大悦城+中铁建以23亿元竞得昌平区北七家镇平坊村土地一级开发项目PF-10、PF-09地块；北京城建联合京能置业以8亿元竞得平谷区府前街旧城棚户区改造项目（二期）B、D地块。

在第二天的现场竞价中，联合体的参与感也不低，竞争最火热的丰台区小瓦窑村旧村项目同样花落电建首钢联合体，地价熔断地块平西府地块则被华润葛洲坝联合体竞得。

中指研究院土地事业部负责人张凯表示，北京土拍联合体一直比较多，因为地价总价高，而且合作拿地也可以分担一部分风险出去，还有就是有些合作是互相取长补短，比如之前融创和北京很多国企的合作，都是看重融创的营销和溢价能力。

不过，在北京2022年首轮集中供地中，17宗出让地块仅中建三局+兴创、保利+金地两组联合体，占比约1成。

在张凯看来，这是因为前段时间市场下行比较快，加上不少房企暴雷和资金紧缺，“合作的风险加大了，导致前段时间合作拿地相对少了一些。”

“但销售压力的加大和企业资金压力的增加，促使联合体增多。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，相比第一轮集中供地，大部分企业可以当年回款，现金流回正，而第二轮集中供地，虽然在年内开盘可能性很大，同样销售压力非常大。

“通过联合体拿地可有效解决拿地资金压力。”58安居客房产研究院分院院长张波表示，目前拿地联合体中国企居多，无论是负债率层面还是资金的可获得性上，国企目前的优势依然明显，所以可以视为强强联手。

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