上海出台50条措施提振经济，房地产保障供应支持刚需

（文/张志峰 编辑/马媛媛）5月29日，上海市人民政府发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，其中涵盖批发零售、金融、交通物流、房地产、建筑等8个方面，共50条助企纾困措施。

在如今全国范围内房地产行业政策频出的背景下，上海此次出台的房地产相关措施受到业内广泛关注。

《方案》明确指出，完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。

具体措施主要集中于企业供给端，聚焦于促进房地产开发投资健康发展，优化土地出让条件，建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间等多个方面。

建立新房入市绿色通道

《方案》提到，要促进房地产开发投资健康发展，建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。新开工建设的住宅项目城市基础设施配套费，可顺延3个月缴纳。

日前，上海市房管局局长王桢在视察新开放的售楼处时也明确表示，要提前谋划，助推复工复市，指导各开发企业统筹推进疫情防控和房屋销售并行，维护市场秩序；同时加强服务，优化线上办理流程，做好前置工作，及时关心和回应企业诉求。

易居企业集团首席执行官丁祖昱表示，此次对于房地产开发企业的保护和支持力度很大，使得在上海有地产开发项目的企业在进一步降低企业运行成本、尽早回笼资金、加强现金流水平的同时，加快整体项目进度。

他预计，随着“项目前期审批绿色通道”开放，房地产企业还有机会在6月实现年中冲刺，从而减少上半年受疫情影响带来的损失。

克而瑞研究中心数据显示，受疫情影响，上海4月、5月新房供应环比大幅减少，房产成交陷入低谷，整个长三角地区成交可谓“惨淡”。

中泰证券在近期的研究报告中认为，在需求端政策持续宽松的背景下，商品房销售的重要原因在于拿地不足导致的供给端受限。

报告指出，华中、华东、华南、西南四大区域商品房销售周期在1.5 年以内，但占全国销售面积的比例超过80%。企业在低库存区域的拿地、开工、推盘意愿，决定了超过80%以上的销售面积增长。而今年1至4月，核心城市批准预售证面积下降40%，供应不足显著制约了需求端政策放松的效果。

优化土地出让条件

除了保障销售市场供给之外，由于几天前，上海土地市场官网刚刚发布将于6月1日恢复首批集中供地的通知，为调动房企积极性，土拍规则迎来大幅调整，参拍企业门槛大幅降低，因此，这次《方案》中关于土地市场方面的举措同样是行业关注重点。

《方案》首先提出，适当增加2022年度建设用地计划，加大净增建设用地指标，支持保障各区重点产业项目用地需求。按照各区2022年低效建设用地减量化任务提前下达建设用地指标，加大周转指标暂借的支持力度。对于建设用地指标确有缺口的区，可由市级指标采取“直供”方式解决。

针对招拍挂市场，《方案》表示，加快建立线上交易机制；允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款；优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例。

这与6月1日即将展开的上海首批集中供地中，对于土拍规则的调整相互呼应。

行业普遍认为，这次上海对于地产行业的调控力度是一套组合拳，保障商品房供给可以尽快恢复销售秩序；而保障土地供给的同时，降低房企拿地门槛，既可以尽快缓解上半年疫情对上海经济的不利影响，又可以反过来督促房企将前期堆积的待推盘项目尽快加速去化，促进销售市场秩序恢复。

不过，亦有房企人士向观察者网分析称，上海乃至全国加大房企保护力度和降低土地参拍门槛，仅是此轮房地产救市政策的一部分。单独来看是对房企和楼市利好，但放在大环境中，恰恰证明当前楼市过冷的情况已经十分严重，非猛药不能治。

他认为，暴雷房企仍在不断增加、购房者观望情绪依旧很重，因此，目前的政策扶持力度还有加强空间，短期内上海乃至全国房企和楼市热度难有好转。

健全住房租赁体系

值得一提的是，除了商品房与土地相关领域之外，《方案》还包含不少关于房屋租赁方面举措。

首先是扩大房屋租金减免范围。

《方案》指出，将对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，免提交受疫情影响证明材料，2022年免除6个月房屋租金。对承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位，也参照小微企业和个体工商户免除6个月房屋租金。

同时，也鼓励引导商业综合体、商务楼宇、产业园区等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体，按照减免租金总额的30%给予补贴，最高300万元。

其次，《方案》提出健全住房租赁体系，推进保障性租赁住房建设筹措和供应。完善住房租赁法规政策，加强住房租赁管理和服务。

保障性租赁住房是“十四五”的重要任务之一，2021年以来，国家大力发展保障性租赁住房，为加强保障性租赁住房项目监管，提升运营管理效率，各地政府均加快了建立和完善住房租赁管理服务平台。

丁祖昱认为，这一次方案中再次提出推进租赁体系完善住房租赁法规政策，将更大力度地推进上海全市实现租售并举，稳定租赁市场同时，在最大程度上缓解城市青年人的住房问题，这对在上海租房的人群而言，是一大利好。

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