上海土拍6月1日重启，降低门槛吸引房企

（文/张志峰 编辑/马媛媛）随着疫情趋稳，上海复工复产的同时，停滞许久的首批集中供地也在第一时间宣告重启。

5月26日，上海土地市场官网发布出让通知，3月份因疫情中止竞拍的36宗土地将于6月1日进行现场拍卖交易活动。

同时，为提振士气，上海此次土拍规则迎来调整，房企参与门槛大幅降低，结合近期多地频繁出台政策为楼市松绑，业内普遍认为，此次上海土拍房企参与度将大大提升。

房企资金要求降低30%

根据公告，此次上海共推出商品住宅地块36宗，总面积199.71万平方米（2995.6亩），总建筑面积425.19万平方米，总起价806.5亿元。

从供地区域来看，36宗地块中，临港新片区有8宗，松江区和青浦区各有4宗，闵行区、嘉定区、奉贤区、宝山区各有3宗，普陀区、浦东新区、金山区各有2宗，杨浦区和徐汇区各有1宗。

而事实上，在2月23日上海土地市场公开的今年第一批宅地集中拍卖清单中，共包含40幅土地，总供应面积215.6公顷，总起拍价850.7亿元，保证金比例20%，触顶溢价率最低4.24%，最高10%。

其中，已有4幅城中村地块在3月底成功以低价出让。

无奈不久后疫情骤起，3月28日，为响应全市疫情防控工作，上海宣布暂停土地出让计划。

值得注意的是，在恢复土拍的同时，土拍规则已有大幅调整。

首先是地块均采用挂牌方式出让，取消先前“招挂复合打分入围”方式，有效申请人即为竞买人。

公告称，出让地块仅有一名竞买人的，该竞买人应及时登陆网上受理平台进行挂牌报价，无须至上海市土地交易市场。土地交易市场将按照出让文件的规定，根据其在挂牌期间的报价确定地块成交价格及竞得人。出让地块有多名竞买人的，竞买人的法定代表人或受托人应按地块出让须知和通知的要求携带相关材料按时参加现场交易会。

其次，同期发布的《商品住房用地交易资金银行监管协议》显示，申请人在监管银行开立的账户中封存的资金应不小于申请人在《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》中扣除本地块保证金金额后的自有资金金额。

也就是说，缴纳了20%的保证金后，最少只要再封存80%的自有资金即可。

而在此之前，房企参与上海土地拍卖需要分别缴纳竞买保证金和土地监管资金，竞买保证金一般按起始价20%缴纳，土地监管资金为起拍价的100%+10%溢价上限。由于房企报名时土地监管金额一般都会填到地块终止价，所以普遍这一金额为地块起始价格的110%，总受限资金也就是地价的130%。

由此来看，此次调整将大幅降低房企参拍门槛，鼓励民营房企积极参与的意图十分明显。

供应力度大增约45%

需要指出的是，根据上海市规划和自然资源局4月26日披露的土地供应计划，上海今年的土地供应总量大幅增长，结构亦发生明显变化。

按照计划，2022年上海全年计划供应建设用地2427-2707公顷，明显高于2021年的1920-2420公顷。若以中位数来计，2022年的商品住房用地供应计划同比增幅约为45%。

其中，宅地供应明显增多。且针对核心区域普遍存在的一二手房价倒挂现象，首批集中供地一次性推出3宗内环地块，分别为徐汇区斜土街道地块、杨浦区平凉社区地块以及普陀区中山北社区地块，起始楼面价分别为78751元/平方米、73000元/平方米、64581元/平方米，也是此次集中出让地块楼面价前三甲。

“上海虽未明确发布楼市松绑政策，但从调整土地供应和土拍规则等一系列动作来看，与当前全国范围内的救市政策十分契合。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向观察者网指出，尽管收到疫情影响较为严重，但长远来看上海楼市对于新房的需求量并未减少，增长动力依旧充足，此次有意增加住宅供给力度也是从市场供需关系角度进行的调整，属于因城施策范畴。

对于房企而言，对于一线和强二线城市的拿地需求同样强烈，而困扰其拿地的最大难题正是资金。因此业内普遍认为，这次上海大幅降低资金门槛对于提升房企参与积极性意义重大。

不过，亦有分析人士猜测，尽管政策导向明显，但目前民营房企资金端未有明显改善，楼市回暖尚待时日，因此预计此次大型国企仍为上海拿地主力，仅有少量优质民营房企参与。

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