物企并购背后，两家房企的自救

（文/张志峰 编辑/马媛媛）尽管政策端好消息不断，龙湖、碧桂园等民营房企境内融资破冰，但对于大多数房企而言，流动性危机仍未远去。

近日，一起物管领域的收并购引发业内关注。

卖方佳源国际本身规模不大，为及时补充现金流度过难关而卖子情有可原；而买方母公司同样正在寻求债务展期，控股股东股票因无力偿还债务频频遭遇平仓，使得这场交易显得迷雾重重。

一场不确定的交易

5月24日，重庆房企金科股份旗下物管平台金科服务发布公告称，公司与佳源国际、创源控股签订框架协议，拟收购佳源服务73.56%股份。

不过，业内对于这场交易中，买方金科服务是否真的有实力在此时支付收并购所需资金显然更为关心。

公告称，潜在交易可通过以下两种方式进行：金科服务香港收购佳源服务股权，并将触发对佳源服务所有已发行股份的强制性无条件全面要约；通过自愿有条件全面要约收购佳源服务所有已发行股份。

要知道，此时签订的仅为“框架协议”，对交易订约方并无法律约束力。至公告日期，双方尚未敲定潜在交易详情及条款，尚无任何款项支付，亦无法确定潜在交易一定继续。

而此时的金科股份恰逢重大流动性危机。5月23日晚间，企业公告称，拟召开“20金科03”第一次债券持有人会议。

据了解，“20金科03”债券发行总额为12.5亿元，目前债券余额12.5亿元，兑付日期为2024年5月28日。若债券持有人行使回售选择权，则回售部分兑付日期为2022年5月28日。

在回售日前5天，金科拟对上述债券进行展期，将“20金科03”本金兑付时间调整为自2022年5月28日起的12个月内，即在兑付调整期间定期兑付本金，直至1年末付清全部本金。兑付日调整期间维持本期债券原有票面利率不变，兑付日调整期间新增利息，随每期本金偿付金额同时支付，利随本清。

金科还对该债券增加了增信措施，将“天津天湖南苑及天湖广场项目”所属项目公司70%股权、“长沙金科集美天辰项目”所属项目公司30%股权，分别对应的全部收益用于“20金科03”债券的质押增信。处置该等项目公司资产收益中的70%、30%应优先偿付“20金科03”债券本息，否则该债券持有人有权宣布本期债券立即到期。

尽管除了增信措施之外，金科方面还承诺对上述债券“不逃废债”，积极应对流动性压力，与AMC公司、合作方、欠款单位进行紧密沟通，除推动资产盘活方案外，也在积极引进国资战略投资者。

但在过去近一年时间内，寻求展期几乎等同于暴雷。截至目前，数十家暴雷房企尚无一成功摆脱这场财务危机。

或许正是因此，资本市场对于这场交易能否顺利达成以及未来前景并不十分看好。经过短暂停牌之后，24日复牌当天，金科服务股价大跌9.4%，报收18.12元。

双赢还是无奈？

不过值得注意的是，同样有行业人士向观察者网表示，这场交易称得上双赢，或许将成为双方破局关键。如能成功，将为行业提供新的自救思路。

一方面，就在半年前，金科服务刚刚引入了万物云的第二大股东——博裕投资，以22%股权占比筹资37.34亿港元。

交易完成后，博裕投资以22%的股份成为金科服务第二大股东。

彼时分析人士认为，战略投资者进入后，增厚了金科服务的资金实力、现金流，能优化其财务结构；同时，为接下来企业在物管行业收并购扩张提前打好资金基础。

也就是说，此次收并购大概率与关联公司金科股份的暴雷事件无关，仅是一次筹谋已久的行动。并且，通过扩大物管公司规模，亦能在一定程度上反哺地产公司。

数据显示，截至2021年底，金科服务在管面积为2.38亿平方米，同比增长52.3%；合约面积3.60亿平方米，同比增长29.8%。

规模上，金科服务已完成27个省市、184个城市的全国化战略布局，共管理649个住宅项目及347个非住宅项目。

2021年是佳源服务上市的第一个财年，其在管面积达到0.42亿平方米，同比增长约33%；营业收入达8.21亿元，同比增长33.4%；净利润首次突破亿元大关，达到1.04亿元，同比增长48.9%。

如果该笔潜在交易落地，将为金科服务带来可观的规模增量，在管规模将近3亿平方米。且超过1亿元的净利润，也表明标的资产优质程度较高。

另一方面，作为卖方的佳源服务数日前刚刚遭遇股价闪崩危机，一小时市值猛跌70%，极可能收到母公司佳源国际财务状况恶化的影响。

而在过去，早已有过无数地产母公司出售物管平台回血的先例。

不过，亦有房企人士向观察者网表示，目前行业普遍陷入流动性危机，类似佳源服务这类中小物管公司被摆上货架的很多，对于真正有实力的买家吸引力仍显不足。并且，央行等政策端鼓励收并购主要为了防止房地产开发项目烂尾导致系统性风险，因此央企、国企收购标的首选地产开发项目，并非物业管理公司。因此预计此类标的折价较多，金科服务不排除捡漏提升士气的可能性。

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