国君宏观：首套房贷利率下限调降影响几何——央行调整差别化住房信贷政策点评
央行调降首套房利率下限，释放稳增长升温信号。从实际直接利息节约和历史复盘看，政策力度较强，信号意义显著，但当前疫情冲击之下和地产预期没有扭转的背景中，政策具体效果仍需观察，地产基本面反弹可能比往轮都要更漫长。今年地产政策的良性结果是“兜住底”，平稳探底后不爆发进一步风险，真正的基本面反弹向上仍需政策继续发力。
我们3月以来一直强调，稳增长两波走，三板斧——基建、地产、平台经济，第二波升温就在二季度之中。央行今日调整差别化住房信贷政策，自2016年以来首次在全国层面调降首套房房贷利率显现，进一步彰显当前稳增长升温正在进行。具体方面，此次调整将首套房利率下限调整为LPR减20基点，即4.4%，二套房仍为LPR+60BP，即为5.2%。在这一全国基础上，各地区“因城施策”确定加点下限。我们点评如下：
1、 这一政策旨在进一步降低首套房居民购房成本，激发刚需类住房需求，稳住后续居民端中长期的信用扩张。
目前房贷利率的定价遵循“全国——地区——银行”三个层面，先有全国层面都要遵守的下限，如此次的LPR减20基点，其次央行各省分支指导省级市场利率定价自律机制确定各个城市辖区内要遵守的下限，最后，银行自主定价，其中多数城市下限基本直接采用全国下限，不做额外加点。
今年开年以来，各地房贷利率下调主要是发生在银行和地区层面，整体收效平淡，仍需要继续下调。而进一步下调的空间上，根据贝壳网数据，二套房目前主流平均利率在5.6%，较央行规定的下限5.2%仍有40BP的距离，但首套房已经多数与LPR一致，进一步下调则受制于目前4.6%的LPR约束，此次下限调降有利于帮助各地银行打开后续房贷利率下调的空间。4月社融信贷腰斩，其中居民端贷款负增长情况史上最为严重，其中按揭贷款的负增占近六成，当前稳住居民端信用至关重要。
2、与历史刺激相比，此次调整仍在“房住不炒”、“因城施策”框架下，相比与2016年之前的刺激政策较弱，但已属于2016年之后历次房地产放松周期中的较高强度。
2016年之前，地产放松呈现全国层面为主，地方为辅的格局，如2008年10月将住房贷款利率下限由0.85倍降至0.7倍，公积金贷款利率相应下调0.27%，彼时五年期贷款基准利率为6.12%，0.7倍为4.28%；2012年6月全国层面下调住房公积金贷款利率0.2个百分点，部分地区实行首套房基于下浮30%的优惠；2014年提出“双向调控”，930新政从全国层面下调贷款利率下限为基准利率的0.7倍。
彼时五年期贷款基准利率为6.15%，0.7倍为4.3%。而2016年之后，2018年12月仅部分地区银行，如深圳将首套房房贷利率由基准利率上浮15%下调为10%。此后房贷利率优惠均集中在地区和银行层面。由此可见，相比于2016年前，当前政策仍温和，但相比于2016年“因城施策”提出后的历史，当前政策已显现明显积极信号。
3、直接影响上， 此次调降后，对于300万房贷而言，分20年等额本息偿还可以每月节约利息324元，20年可减少利息7.8万元。相比之下，相同额度的贷款，在2022年1月5年期LPR下降5BP后，可以每月节约利息85元，20年可减少利息2.04万元。此次下限调降对房贷利率的效果，相当于5年期LPR直接下调20BP。
由此可见，从政策直接效果看，此次调降效果也较强，并且更为精准，差别化调整，只是针对首套房，体现政策目前大力支持刚需的立场。
4、 对地产销售和宽信用的作用仍需要视政策后续强度和经济运行状况而定，按历史经验，短则1个季度内见效，长则2个季度。但当前疫情冲击之下和地产预期没有扭转的背景中，政策具体效果仍需观察，地产基本面反弹可能比往轮都要更漫长。今年地产政策的良性结果是“兜住底”，平稳探底后不爆发进一步风险，真正的基本面反弹向上仍需政策继续发力。
复盘历史，2008年10月调降利率后，地产销售与居民中长贷在四季度仍继续下行，但在2009年年初实现“开门红”，政策传导时滞约1个季度。2012年由于基本面相对平稳，6月利率调整后当月地产销售、投资、价格以及居民中长贷均企稳回升。
2014年930新政后，由于基本面较弱遇上地产高库存特殊性，销售、投资、价格以及居民中长贷均在2015年一季度后才开始回升，彼时时滞约2个季度，并且期间地产放松政策持续推出。2018年的由于地产放松程度较弱，但基本面在前期基建的拉动有所恢复，销售、价格和中长贷均在2019年Q1回暖，政策时滞约1个季度。
5、往后看，是否后续LPR还有调降空间？ 虽然此次调降，对首套房房贷利率而言，相当于5年期LPR直接调降20BP，但我们仍认为5月LPR1年期和5年期均存在下调可能。5年期LPR不单单关联房贷，也关联中长期的制造业、基建配套贷款。
4月信贷受疫情冲击影响达到六成，后续无论是纾困助企、支持制造业还是配合财政跟进贷款，全社会的融资成本下降也需要LPR进一步调整。地产方面，除利率调整外，后续还有一系列增量政策可以期待，如调整首套房的认定标准、降低交易税费、下调首付比例等。
（董琦、陈礼清，文章来源：微信公号“国君宏观研究”）