华润置地：“压线”完成业绩，难挡毛利率下滑颓势

（文/解红娟 编辑/马媛媛）作为业内为数不多完成业绩目标的房企，华润置地向投资者交出了一份较为满意的答卷。

日前，华润置地发布2021年年度报告。期内，华润置地实现综合营业额2121亿元，按年增长18.1%。其中，开发物业营业额为1838.6亿元，按年增长17.0%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为174.3亿元，按年增长36.3%。

财务数据方面，2021年，华润置地股东应占净利润324亿元，按年增长8.7%；核心股东应占溢利266亿元，按年增长10.2%。董事会建议宣派末期股息每股人民币1.207元，按年增长9.5%，全年派息率维持37%不变。

房地产销售方面，2021年，华润置地实现签约销售额3157.6亿元，较去年同期增加10.8%；实现签约面积1755万平方米，较去年同期增加23.7%。按华润置地首席财务官郭世清在年初业绩会上定下的3105亿元业绩目标计算，华润置地完成率为100.24%，压线完成业绩目标。

但在其如约达成业绩背后，毛利率大幅下滑、华东大区销售额下滑等现象仍值得关注。

华东大区销售额下滑

虹口“围标”事件对华润置地华东大区的影响正在缓慢释放。

数据显示，华润置地华北、华东、华南、华西、东北、华中、深圳七大区分别实现签约销售额538.02亿元、736.48亿元、349亿元、368.83亿元、254.11亿元、280.33亿元、630.78亿元，分别占总签约销售额的17%、23.3%、11.1%、11.7%、8%、8.9%、20%。

值得注意的是，华东大区虽在华润置地总销售额中贡献最大，但其销售额和销售占比均出现不同程度的减少，其中销售额较2020年同期的793.42亿元减少56.94亿元；在集团内的占比较2020年的27.8%减少至23.3%。

但奇怪的是，2021年华润置地华东大区签约面积317.07万平方米，较2020年的269.07万平方米增加17.84%。

面对销售金额下滑、销售面积增多的情况，唯一合理的解释是：华润置地华东大区销售均价走低、低价跑量。

“这主要受华润置地上海区域影响。”有业内人士告诉观察者网，受虹口“围标”事件影响，存货不多的华润置地在上海面临无地可卖的尴尬局面，只能通过环沪项目低价跑量，由此出现均价下滑的局面。

据克而瑞上海数据显示，2020年华润置地在上海实现全口径销售额174.42亿元，排名第10位；2021年华润置地在上海实现全口径销售额139.08亿元，同比减少20.26%，排名下跌三个名次至第13位。

权益销售额方面排名下滑更加明显。2020年，华润置地在上海实现权益销售额78.63亿元，排名第13位。受供货不足影响，2021年同期，华润置地在上海权益销售额缩减至65.46亿元，排名跌至19位。

深圳12月单月完成近半销售额

华东大区业绩完成度不如预期，压力转移到华南大区，后者在华润置地多年销售额中的占比均超过20%。

值得一提的是，2021年5月，华润置地对华南大区进行了组织架构调整，一拆二后分为深圳大区和华南大区。截至2021年中期，深圳大区和华南大区分别实现签约销售额229.51亿元，255.77亿元。

观察者网了解到，拆分后，深圳大区和华南大区销售额一直保持稳步增长的态势，直至2021年12月单月，深圳大区实现销售额278.03亿元，较11月同期的10.96亿元增长2436.77%。

这是什么概念？年报显示，2021年深圳大区合计实现销售额630.78亿元。也就是说，深圳大区在12月一个月时间内完成该区近半年的销售业绩。

深圳大区之所以在12月出现业绩猛增的现象，与华润置地前11月年度业绩目标完成度不到九成有关。业绩数据显示，截至2021年11月30日，华润置地累计实现合同销售金额约2706.1亿元，按3150亿元销售目标计算仅完成全年目标的85.91%，极有可能失约年度目标。

换句话说，正是因为华东大区业绩欠佳拖了后腿，深圳大区才无奈接过年底冲刺的重任。

为完成年度目标，深圳大区在12月下旬推售华润城润玺、前海润峯府两大豪宅。从销售情况来看，两大项目均在年前售罄，粗略估算将为深圳大区提供约252.92亿元的销售金额，叠加单月正常增长的销售金额，基本与深圳大区12月单月销售数据持平。

截至2021年底，华南大区和深圳大区合计实现销售额979.78，占总销售额的31.1%，超过一直位居贡献比第一的华东大区。

与此同时，依靠深圳大区的“考前冲刺”，华润置地在短短的十天内“压线”完成全年销售业绩。

开发物业毛利率下滑至23.7%

在房地产下行的大环境下，华润置地也难抵毛利率下滑的趋势。

年报显示，2021年，华润置地全年综合毛利润率为27.0%，比2020年同期的30.9%下降3.9个百分点。其中，包括酒店经营在内的投资物业毛利率由2020年的66.4%上升至68.2%，开发物业毛利率由2020年同期的29.1%下降为23.7%，同比减少5.4个百分点。

这并不是华润置地第一次出现毛利率下滑的现象。据Ifind数据显示，2017年至2020年，华润置地销售毛利率分别为40.25%、43.39%、37.91%、30.86%%，自2018年达到峰值后不断下滑。

“主要的原因还是由于2017、2018年中国房地产市场高歌猛进时，华润置地拿下的部分高地价导致毛利率水平下降和回归。”华润置地总裁李欣表示，业内的共识是，毛利率水平将回归到20%左右或者20%以上。

“毛利率水平回归到30%甚至以上毛利率是不太可能的。”李欣补充道，由于宏观调控政策出台带来的市场量价下滑状态，导致了行业毛利率水平会回归到20%以上，虽然每家的情况不太一样，但是对毛利率水平的目标没有太大差异。

关于华润置地的毛利率管理，李欣也有一个具体的数值，“将开发业务毛利率维持在22%、23%的水平，包括投资物业毛利率在内的综合毛利率保持在25%以上。”

李欣表示，公司将围绕着降本提质增效、杜绝浪费等方面提升管理。事实上，“各个企业也都在审时度势，只是每个企业的打法不一样，无非就看谁做得更坚决、更彻底。”

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