招商蛇口能成佳兆业的“白衣骑士”吗？

（文/解红娟 编辑/马媛媛）自2022年初发行并购贷以来，招商蛇口终于传出和出险房企“合作”的讯号。

4月5日晚间，招商蛇口发布公告称，日前，公司与佳兆业、长城资产在深圳签署战略合作协议，各方拟建立战略合作关系，在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作，实现优势互补、互利共赢、共同发展的战略目标。

公开资料显示，招商蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，位列中国房地产百强企业第6名；佳兆业是大型综合性投资集团，业务涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、旅游产业等20多个产业领域。

和以房地产开发为主的招商蛇口、佳兆业不同，长城资产致力于收购、受托经营金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置，对股权资产进行管理、投资和处置。

让业内不得不产生联想的是，2021年底，佳兆业的理财产品出现兑付逾期的情况，随后，佳兆业陷入流动性危机，被业内视为“出险企业”。

“‘央国企+出险企业+资管公司’的组合，看起来是为了接盘佳兆业的项目，实现救助和并购的目的。”某上市房企人士向观察者网表示，和业内“央国企+出险企业”单对单合作的形式不一样，招商蛇口此次拉了长城资产入局，更像是为了接盘和并购。

该人士进一步表示，“央国企+出险企业+资管公司”组合出现有两种可能，一方面，招商蛇口不想一个人全部承担包括资金压力在内的收并购风险，选择拉一个合作伙伴；又或者，这是招商蛇口援助出险房企的一个要求，那就是必须要有另一方来分担风险。

“实际上就是表个态度，更多是对双方品牌的提升。”在某券商人士看来，这种组合的出现，侧面反映招商蛇口收并购能力较弱，且目前三方仅签署了一个框架，何时落地还是未知之数。

合作重心为佳兆业城市更新项目

战略合作协议虽只字未提收并购，但从合作项目不难看出，三方此举有意为佳兆业纾困。

观察者网了解到，三方合作内容主要围绕三个方面，最重要的一点是：搭建发展平台，推动城市更新合作。

具体来看，招商蛇口发挥社区及商业、产业园区综合开发优势，长城资产发挥资产管理、产融结合优势，佳兆业发挥城市更新优势，共同创建适宜的合作模式和合作机制，适时探讨建立合资公司等合作载体。

合作载体搭建后，三方以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源为基础，进行全面的梳理研究，以“成熟一个、合作一个”为原则，不断将成熟项目置入三方合作平台。

“换句话说，三方厘清一个项目的财务状况，合作一个。”业内人士向观察者网表示，截止目前已有不少房企爆出财务危机，但收并购却没有想象中多，主要因为房企大部分项目都被抵押出去，在短时间无法查清到底用了有多少杠杆、涉及多少资金。三方合作此举，相当于对单个项目的财务、业务做尽职调查。

这与两年前世茂与福晟的合作模型极为相似。2020年1月，世茂、福晟、东方资产、信达资产四方共同成立有限合伙企业，组成福晟纾困平台。对于这一纾困平台的作用，有业内人士曾表示，该平台仅负责业务经营，不承担福晟集团原有的债务。

如此不难理解，招商蛇口并非直接参与到佳兆业的债务问题，而是通过合作台盘活佳兆业资产，间接为其提供现金援助。

与此同时，三方推动商住开发与商业运营合作。其中，针对存量商住开发、商业综合体运营等项目，三方共同探讨通过股权合作、资产转让、联合运营等方式开发盘活；针对增量项目，结合各方优势，联合获取开发。

此外，三方探讨文旅、游轮渡轮合作，加强在大湾区文旅、渡轮等业务上的合作。

合作机制方面，三方决定建立高层会晤机制并成立专项工作小组，推动战略合作的深化实施和落实。

“行业正常的时候，战略合作是一起拓展新增业务，现在佳兆业并没有余力拓展新业务，主要以解决公司现有问题为主。”众联智询副总裁蒋凯直言，以佳兆业目前的困境，央企和资管的介入主要会在具体项目上开展纾困，只不过以战略合作的形式呈现，会显得更体面一些。

招商蛇口想得到什么

无利不起早。

招商蛇口直言，“战略合作协议的签署有助于公司在粤港澳大湾区及其周边区域的深耕，补充优质土地资源，有利于公司进一步提升综合竞争力，巩固区域发展优势，保持长期稳定可持续发展。”

事实上，这也是佳兆业最引以为傲的土储资源。自成功改造深圳烂尾楼项目“桂芳园”后，佳兆业先后完成金翠园、佳兆业中心、佳兆业大都会、大鹏佳兆业广场等城市更新项目，是业内知名的“旧改之王”。

数据显示，截至2021年中，佳兆业土储面积达3114万平米，大湾区占76%；总土储货值7346.6亿元，其中城市更新占比47%。

“城市更新项目往往占据较好的地理位置，卖的上价，去化也快。”业内人士向观察者网表示，招商蛇口和佳兆业都以粤港澳大湾区为主要阵地，在土地储备上具有一定的契合度。

但在补充土储之外，佳兆业旧改项目的高利润或许也是促成合作的原因之一。2021年中报显示，佳兆业于期内录得毛利约92.78亿元，整体毛利率30.9%，高于业内平均水平。

反观招商蛇口在粤港澳大湾区的毛利率却一直处于下滑阶段。2021年，招商蛇口深圳区域毛利率为36.95%，较2020年同期的37.42%减少0.47个百分点；华南区域毛利率为14.04%，较2020年同期的22.04%下滑8个百分点。

对此，中信证券曾在研报中表示，招商蛇口在历史上凭借蛇口等片区优质土地资源，整售了一些历史开发成本低，售价较高的项目，实现了阶段性的高业绩兑现。2021年之后，公司整售项目告一段落，而市场化开发的新增项目盈利能力较为有限。

靴子落地仍需时间

值得一提的是，招商蛇口、佳兆业、长城资产签署的协议属于框架协议。

换句话说，三方仅达成协议，但具体落实时间和是否落实仍是未知之数。

事实上，出险房企和优质房企达成“合作”协议的不在少数。以万科和泰禾为例，2020年7月，万科下属公司与泰禾方面签署了《股份转让框架协议》，收购泰禾19.9%的股份，交易总对价约为24.27亿元。

合作之初，业内普遍认为万科会为泰禾兜底债务，但和预期猜想不一致，泰禾目前仍靠“自救求生”。

2021年底，有投资者在万科投资者互动平台提问，“和泰禾签订入股意向至今，是否对泰禾的运营及债务重组进行过帮助？”万科方面的回应是这样的：自签订意向书以来，未实际参与任何泰禾项目的运营管理与开发建设。

这意味着，无论是万科和泰禾，还是招商蛇口、佳兆业与长城资产，签署的合作协议都有可能是一纸空文。

当然也有“成功”合作的案例，以世茂与福晟举例，2020年初爆出现金流危机的福晟，得到了世茂的援助，但最后，拥有话语权的世茂“拿走”福晟部分优质项目，导致后者业绩不如预期，至今仍有债务压力。

“无论是上述哪一种可能，对佳兆业而言都不是好的选择。”业内人士直言，市场上不乏好的资产，也不缺诚心收购项目的房企，但之所以导致出险房企盘活项目受阻的主要因素是，出险房企不愿意卖优质项目，较差的项目又卖不出去，形成了一个僵局。

该人士直言，招商蛇口是否能成为佳兆业的“白衣骑士”，仍旧要看三方博弈。

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