楼市下行周期，利润王中海依然“不失投资血性”

（文/张志峰 编辑/马媛媛）2021年下半年以来，全国楼市骤然冰封，无数民营房企深陷流动性泥沼，雷声不断。

而与之相对的是，大型央企和部分地方国企却开启逆市扩张道路，几乎包揽招拍挂拿地，并且在收并购舞台上也表现得大开大合。

3月31日，在港交所规定的上市公司发布年度报告最后一天，素有行业“利润王”之称的央企中国海外发展有限公司（简称“中海地产”）发布2021年度业绩公告。

面临市场下行周期，中海董事会副主席、执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮在业绩会上霸气回应：“战略稳健是我们的基因，但我们绝对不会为了刻意的稳健，丧失任何超常发展的机会，也绝对不会因为稳健来消融我们在投资市场的血性。”

企业董事会主席颜建国也明确表示，2022年将根据形势与市场变化，积极推进蓝海战略，抓住行业并购机会，提升市场份额等策略。

盈利能力下滑势头难挡

财报数据显示，2021年，中海地产实现销售合约额3695.0亿元，同比增长2.4%，位列克而瑞排行榜中第6位，在国资房企中仅次于保利。

盈利方面，企业全年实现营业收入约2422.4亿元，同比上升约30.4%；年度溢利约430.62亿元，同比减少约9.7%；股东应占溢利约401.6亿元，同比下降约8.5%。

尽管16.58%的股东净利率依旧位居行业前列，但与往年动辄30%以上的股东净利率相比，显然在整体市场波动下，中海亦受到不少影响。

有行业人士向观察者网指出，存量房时代，行业越发趋于规范化，拿地成本更加透明，房地产暴利已经不复存在，增收不增利成为房企常态，特别是如今市场销售受阻，更是直接加速了这一过程。

数据显示，中海在2021年的直接经营成本为1852亿元，同比增长42.5%，远高于营业收入30%的增长幅度。

与此同时，受到市场下行及部分合作伙伴影响，企业去年投资收益公允价值损益大幅下滑36.5亿元至55.4亿元，同比下降39.7%；联营和合营项目为本集团贡献净利润为36.9亿元，同比下滑24%。

而中海作为央企巨头，其融资优势依旧明显。截至2021年末，企业资产负债率58.9%，净借贷比率为32.3%，加权平均融资成本仅有3.55%，持有现金1309.6亿元。

要知道，民营房企即便处于头部的稳健派代表，也均位于5%以上；中小规模上市房企的融资成本更是动辄超过10%。

超1600亿新增土地98宗

正是得益于超低的融资成本和充足现金流，去年下半年在同行们普遍减少拿地、甚至抛售资产回血的时候，对于中海而言却无异于一场饕餮盛宴。

中海地产行政总裁张智超在业绩会上介绍称，企业去年下半年投资额占全年投资的63%，且投资的规模和质量都非常高，多宗项目回报非常理想。“包括深圳4宗，广州3宗，南京的3宗，在这些核心城市的投资，对今年销售增长目标以及对未来利润都形成了很好的支撑。”

此外，中国海外发展在今年年初还完成了广州亚运城项目的相关股权收购，交易对价约37亿元。今年 1- 3 月份，总投资额超过200多亿。

在土地储备方面，2021年全年，中海地产连同联营公司及合营公司新增土地储备98宗，权益购地金额1610.2亿元，新增货值3822.1亿元；其中，中海地产在内地新增57宗土地，新增总楼面面积约1165万平方米，总地价约1378.9亿元。整体来看，截至2021年12月31日，中海地产连同联营公司及合营公司合计土地储备约8077万平方米，其中主要联营公司中海宏洋土地储备约2977万平方米。

整体拿地方面，2021年中海地产系列公司新增土地储备98宗，权益购地金额1610.2亿元，新增货值达3822.1亿元。

连素来对内房企“不假辞色”的国际评级机构标普也给予中海BBB+稳定评级，其在研究报告中表示，2021年中海投资土地主要位于一二线城市，将支撑公司2022年的合约销售。且今年土地拍卖降温、竞争缓和或兼并收购活动将为中海提供获取低价地块的机会。

发力收并购市场，提升市场份额

此外，中海地产对于2022年楼市走向的判断也是投资人在这场业绩会上关注的重点。

颜建国认为，在过去九个月，市场急剧下行、行业洗牌出清，房地产行业正式进入下半场。房地产上半场，行业高速成长，到处都是机会， 一定程度上也是野蛮生长、泥沙俱下。房地产下半场，将迎来巨大的变化，有着与上半场大为不同的市场逻辑、市场形态与行业格局。

他表示，房地产下半场，将进一步展现“三大分化”特征。一是市场分化，一二线和强三线城市将是主战场；二是行业分化，房地产行业正在经历一次大洗牌，行业集中度将继续提升；三是企业分化，行业利润率下行、容错率下降，精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。

对此，中海地产将继续巩固深耕经济增长好、人口净流入的重点城市；发挥财务稳健、资金充裕、综合发展实力强劲的优势，努力抓住危机中的机遇；继续向管理要效益，坚持现金流为王，加快周转；根据形势与市场变化，积极推进蓝海战略，抓住行业并购机会，提升市场份额等策略。

事实上，随着出险房企日渐增多，中海早已成为并购市场中众多卖家“追捧”的对象。

2022年2月15日，中海地产与中国农业银行在北京签署300亿元意向性并购融资战略合作框架协议，该笔为国内首单央行和银保监会支持的重点房企并购贷款。

在2022年1月、3月，中海分别以36.88亿元、62.4亿元完成对广州亚运城、上海杨浦城建江浦项目的股权收购，成为项目最大股东；同期，中海宏洋分别以10亿元、10.24亿元收购雅居乐义乌、徐州三项目、龙光汕头项目股权。

对于接下来的收并购计划，张智超透露，今年1-3月份，中海地产总投资额已超过200多亿。而从去年行业出现大的波动调整开始，中海已前前后后评估了上百个项目。现在还有一些在继续接洽、 继续谈判之中。

“我们特别关注收并购的风险防范，对回报率也有较高的要求。中海无论是在大的收并购，还是项目收并购都有丰富经验。同时，我们也有充足的财务资源来保障收并购的实施。” 张智超补充道。

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