控规模降杠杆，2022年时代中国发力有质量的增长
张志峰
3月31日午间，深耕大湾区多年的粤系房企时代中国控股召开2021年度业绩发布会。
财报显示，2021年，时代中国实现营业额约436.4亿元，同比增长13.1%；毛利约120.53亿元，同比增长约8.6%；毛利率及净利率分别为27.6%及10.9%；实现利润约47.5亿元，同比减少11.4%；核心净利润约48.02亿元，同比减少10.9%
销售方面，报告期内时代中国实现年度合同销售额955.9亿元，同比微降4.8%；合同销售均价为每平方米18590元，同比大增24.7%。
分析人士认为，2021年下半年开始，强调控叠加市场波动，房企普遍陷入销售下滑、现金流吃紧的危险境地。致使近半房企处在亏损状态，另有部分不得不由于审计等因素推迟年报发布。
在此背景下，时代中国各项业绩数据仍能保持稳定，显得尤为难得。
“随着行业的调控政策逐步放开，我们认为整个行业最糟糕的时间已经逐步过去了。”对于2022年，时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄在业绩会上预测，从二季度，特别是三季度开始，随着更加有效的疫情防控措施落地，政策也逐渐放松，整个市场会逐步走向平稳。
销售目标650亿
据管理层介绍，时代中国全年实现956亿元合同销售，其中已确认的物业开发收入为387亿元，均价同比大幅上升。
这很大程度上是由于主要销售贡献的城市在广州、佛山、东莞等优质的粤港澳大湾区城市，有着良好的销售贡献，3个主要城市合计接近70%。
在拿地方面，公司拿地策略相对稳健谨慎，在过去一年内新增了8块土地，约200万平方米，土地收购成本总额约45.53亿元，分布于广州、佛山、东莞、惠州、肇庆、南京、长沙7座城市。
截至2021年12月31日，时代中国总土地储备约1990万平方米，其中90%位于大湾区城市群，在成都、南京、武汉、长沙等核心二线城市亦有项目配置。管理层认为，现有土地储备足够应付其未来三年的发展所需。
值得一提的是，城市更新的转化卓有成效，去年有6个城市更新项目转化，累计建筑面积128万平方米，其中3个项目是转为土地储备，接近100万平方米，分布在优质的粤港澳大湾区城市，包括广州、佛山、惠州。
截至去年底，时代中国拥有城市更新项目总数约135个，潜在总建筑面积约4000万平方米，总体货值超过1万亿元。
管理层预测，2022年宏观经济承压，财政政策将更加积极，房地产调控政策将有所宽松，更好地支持合理的住房需求，促进房地产业良性循环，健康发展。
同时，区域市场成交进一步分化，都市圈一二线城市市场保持平稳，人口净流入的三四线城市相对低迷。
对于2022年销售目标，岑钊雄在发布会上透露，公司对2022年的销售目标进行了一定调整，定为650亿元左右。公司倾向于让整体销售安排更从容一些，不希望用“以价换量”等短期的行为去支持销售目标的达成，而是希望依靠卓越的产品品质和服务，实现有质量的增长。
持续降低杠杆水平
需要指出的是，行业普遍流动性吃紧的当下，稳健的财务基本面是所有经营指标的前提，时代中国对此深以为然。
财报数据显示，2021年，时代中国通过主动管理债务，杠杆水平持续下降。其中，企业净负债比率76.7%，体现了财务管控审慎稳健；现金对比一年到期的短债比例方面约1.9倍，体现了公司仍然拥有良好的流动性；剔除预收账款后的资产负债率为74.6%，较2020年底进一步下降了4个百分点。
管理层表示，将全力推进在2022年底完成三道红线转绿的目标。
2021年以来，时代中国通过回购等多项措施，不断向市场传递信心。时代中国2021年累计回购648万股，总金额达6045万港元；针对2022年4月底到期的美元债，截至2022年2月底，时代中国已累计回购约8278万美元。
截至2021年末，企业计息债较上年底降低了81.2亿元，下降率超过13%。
时代中国执行董事牛霁旻在业绩会上透露，公司目前面临的年内到期的短债只有85亿，金额不大，公司非常有信心，按时偿还本年内剩余的各项短债债务。
此外，时代中国融资成本也在持续优化，2021年平均成本约6.6%，较2020年全年的7.3%下降了0.7个百分点。
管理层表示，未来将继续坚定地降低杠杆率、降负债，同时积极销售，保持良好的流动性，加强安全边际，确保公司平稳发展。
值得一提的是，随着国家政策和金融杠杆红利的褪去，房地产行业将告别唯规模论的高速发展阶段。时代中国表示，未来公司将保持适度规模，通过打造卓越的产品和服务，提升品牌溢价能力，保持有竞争力的盈利水平。
岑钊雄在主席报告中亦指出，2021年公司保持了平稳健康的发展。接下来也将继续保持战略的聚焦，聚焦住宅开发业务和城市更新业务，保持适当规模且优质的土地储备；聚焦深耕粤港澳大湾区内的高价值区域，稳步发展长三角、长江中游、成渝城市群等高潜力的区域。
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