股东利润下滑，正荣地产加紧盘活资产、积极自救

（文/张志峰 编辑/马媛媛）风雨飘摇的房地产行业中，不断有规模房企爆发流动性危机，致使不少房企尽管尚未造成实质性违约，年报依然姗姗来迟。

反而是于今年2月份暴雷的闽系房企正荣地产，3月31日年度报告如约而至，显得颇为出人意料。

财报显示，2021年正荣地产实现合约销售金额约1456.43亿元，同比增长约2.64%；实现营业收入约369.92亿元，同比增长2.40%；而归属股东净利润却仅有8.09亿元，同比大幅减少69.48%。

企业董事局主席黄仙枝在业绩会上直言，自去年四季度起，包括正荣在内很多公司的销售受到影响，也无法在公开资本市场再融资。种种压力接踵而至，公司管理层面对艰巨的困不躺平、也不逃避，会上下齐心，维持经营的稳定，积极自救。

12个自持投资性物业待售

事实上，单从去年的经营数据来看，很难想象这是一家暴雷房企。

土储方面，去年正荣地产补充了430万平方米的土储，确保可售资源充足。

截止2021年底，企业总土储规模提升到2595万平方米，对应的货值约为4300亿元。

销售数据方面，在去年百强房企平均销售目标完成度不足八成的前提下，正荣地产完成了1456亿元合约销售金额，基本实现年初所制定的目标。

其中，合约负债（即预收销售款）为909.87亿元，同比增加49.5%；现金及银行结余为391.21亿元，同比减少9.0%。

不过，收到预售资金监管制度等调控政策影响，正荣地产作为“高杠杆、高周转”房企的典型代表，自然不可避免的陷入流动性危机之中。

而在这场业绩会上，大家最为关心的莫过于企业现有债务及资产处置状况。

管理层在业绩会上直言，公司的首要任务为稳定经营，改善经营性现金流。目前，企业已经成立攻坚小组，加快销售进度，同时对库存结构优化，确保项目开发建设。

除保证正常开发与销售，为最大程度保存现金，正荣地产已暂缓了今年的新增拿地，控制规模。同时，从内部管理、资产盘活等方面，进一步加快回笼资金，缓解流动性困难。

据管理层透露，今年将梳理20-30个合作项目，与合作方洽谈股权转移；积极出售12个自持投资性物业，净值超40亿元。

在待售项目的清单中，正荣地产持有投资性物业12个，分布在南京、福州、上海、西安等城市，以商业综合体、购物中心、办公楼为主，总建筑面积接近80万平方米。

据测算，这些投资性物业的公允价值接近100亿元，扣除贷款后的净值约在40多亿元。

正荣地产管理层还表示，目前有合作项目约20-30个，正与国企、央企等背景的合作方洽谈股权转让。“如果这些项目和资产顺利出售，公司可以提早回笼规模可观的资金。不过项目转让与出售，都需要交易与税审的诸多流程，到资金实际可用，还需要一段等待时间。”

努力缓解流动性压力

除努力盘活资产之外，如同众多民营房企一样，正荣公司也进行了一轮“大裁员”，以保证公司运营的同时，进一步“节流”。

据管理层介绍，公司的组织架构实施“精总部、实区域、提效能”，从原先11个区域和城市公司架构整合为7大区域，实现分级授权；同时精简人员架构，保持核心管理团队稳定，加强跨部门协同；同步开展“降本增效”，进一步细化费用及固浮管控。

债务数据方面，截至2021年末，正荣地产现金短债比为1.14倍，净负债率85.5%，剔除合约负债的资产负债率下降1.7个百分点至74.9%，但依旧未能达到三道红线要求标准，为“黄档”。

同时，正荣地产未来一年内到期的债务约344亿元，境外债约64.9亿元，境内债则至今无任何实质性违约的情况。

据介绍，正荣的境外债2021年已完成61.8亿票据的置换，2022年3月29日完成了5笔优先票据的交换要约、1笔永续资本证券的展期，通过修订条款避免了发生交叉违约的风险；境内也在3月完成了一笔ABS的展期。

“其他的短期债务，公司会根据销售回款、自身现金流情况而安排，並且会积极与金融机构友好协商。”正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健表示。

这客观上会大幅缓解正荣的短期流动性压力，给公司争取经营回款的时间。

不过，就目前而言，如泰禾、华夏幸福等暴雷房企已有多年，均尚未顺利走出困境。对正荣而言，想要真正盘活资产、完成自救同样不是一件容易的事。

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