碧桂园：在不确定中找到确定性

（文/张玉 编辑/马媛媛）“回顾过去的一年，房地产行业大浪淘沙，迎来了剧烈的调整期，销售市场的迅速转冷，金融机构风险偏好的下行，都给行业每一位参与者带来了巨大的挑战。”在2021年度报告中，碧桂园如此表示。

今年是碧桂园成立30周年。3月30日下午，碧桂园举行2021年度业绩发布会。年内，碧桂园连同其合营及联营公司实现了权益销售金额5580亿元，权益销售面积6641万平方米，是去年房企中唯一权益销售额破五千亿的房企。

在中指研究院、克而瑞等多家第三方机构最新的年度销售排行中，碧桂园是唯一一家在7000亿档次的房企，以全口径销售额7588.2亿元稳居行业榜首，持续领跑行业。统计显示，2015年至2021年期间，公司权益合同销售金额复合增长率达到29%。

坚韧稳固的销售为公司经营业绩持续向好打下了扎实基础。2021年全年，碧桂园实现营业收入5230.6亿元，同比增长13%；毛利、净利、股东应占核心净利润分别为927.8亿元、409.8亿元、269.3亿元。

3月30日，碧桂园股价高开高走，截至下午收盘，碧桂园股价报6.08港元/股，涨幅为6.29%。

85%新获土储聚焦五大都市圈

当前的环境下，房企业绩的实现极度考验着企业的土地储备和战略布局。截至2021年底，碧桂园集团已签约或已摘牌的中国内地项目总数为3216个，业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市，涉及299个地级行政区划的1425个区县。

近年来，碧桂园秉承城市深耕策略，坚持口碑至上，在公司所布局的城市中，有161个地级市的市占率超过5%，其中有13个城市的市占率高于20%，55个城市的市占率在10%～20%。

据悉，截至2021年年底，碧桂园位于中国内地的权益可售资源约1.48万亿元。另有基本锁定但尚未签约的潜在权益可售资源约3365亿元，合计约1.8万亿元，可维持公司未来3年左右的销售需求。

2021年底可售货值中，98%位于常住人口50万以上的区域；93%位于人口流入区域；75%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈。

2021年全年，碧桂园共获取333幅土地，权益总代价约1416亿元，对应货值约4200亿元，权益比保持在85%以上。按金额计算，新获取土地中，66%分布在三四线城市， 29%通过多元化方式获取土地，撬动37%的权益货值。

值得一提的是，碧桂园集团总裁莫斌在业绩发布会上表示，碧桂园将继续响应国家新型城镇化建设战略，聚焦城市深耕。未来将对全国的市场做进一步的分类，按照市场规模、供需关系遴选出符合集团战略发展的市场，更加聚焦于以大都市圈为首的一二线和强三四线城市。

据介绍，2021年碧桂园新获取土地中，85%的土储聚焦五大都市圈，其中，江苏、广东、浙江的投资额超过50%，加上河南、上海、安徽的投资合计超过70%。

在推货方面，碧桂园方面预计，2022年全年权益可售货量将在6500亿上，公司将按照“以销定供”进行闭环管理，预计全年去化率不低于70%。

销售回款率连续六年超90%

当前行业资金面持续收紧，加之多家房企债券到期，迎来偿债高峰，高质量的回款、充裕的现金流已成为房企的“生命线”。

近年来，碧桂园高度重视回款，通过标准化、精细化的考核牵引，追求“有现金流的利润，有利润的现金流”。

2021年全年，碧桂园累计权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90%，已连续6年达到90%或以上。2022年前2个月，碧桂园共实现权益销售回款金额约656.8亿元，权益回款率超95%，回款率进一步提升。

自有资金的良性循环极大地保障了碧桂园经营性现金流的安全。2021年，碧桂园实现经营性现金流净额为正，达到108.6亿元。

截至2021年12月31日，碧桂园可动用现金余额约为人民币1813亿元；总有息负债余额下降至3179.2亿元，净负债率45.4%，相比去年优化了10.2个百分点。此外，公司加权平均融资成本相比去年底下降了36个基点至5.2%。

同时值得一提的是，截至2022年3月30日，碧桂园本年内已无境内到期债券，仅余腾越两笔可回售公司债，共计40亿元人民币，境外仅7月份到期的一笔7亿元美金优先票据。碧桂园方面表示，公司会根据市场情况考虑再融资等安排，进一步调整负债结构。

三道红线方面，目前公司仍处在较为健康的黄档，净负债率与现金短债比都表现良好，剔除预收账款的资产负债率也从2020年底的80%下降至74%。管理层在业绩发布会上表示，公司将在2023年中期之前自然实现从黄档到绿档的调整。

稳健的经营实力、安全的现金流及较优的偿债能力使得碧桂园获得了资本市场的支持。当前，碧桂园是行业内为数不多成功重启境内外融资渠道的民营房企之一。根据管理层介绍，2021年9月份之前，公司抓住市场机遇，在境内外市场发行长久期、低成本的融资工具。9月份之后，碧桂园在多方监管及投资人的支持下，也成功在境内外发行多种类直接融资工具，包括10亿元的公司债，15亿元ABS及39亿港元的可转债。2022年3月份，碧桂园在银行间交易商协会首度获批50亿元中票额度，并将在业绩发布之后进行首发。

同时，碧桂园的发展也得到了银行机构的充分支持。截至2021年底，公司未使用授信额度约2615亿元。而在2022年3月，公司又先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。

21款机器人已投入应用

当前的背景下，房地产正在逐步向制造业转型，新业务的拓展成为房企发展的第二增长曲线。

事实上，从三年前开始，碧桂园就决定向高科技企业转型，重点布局高科技地产生态链，以科技驱动发展，智能建造等新业务取得阶段性成果，与地产主业形成良好的协同效应。

科技的赋能让碧桂园的发展如虎添翼。目前，博智林机器人公司已形成混凝土施工、混凝土修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12个建筑机器人产品线，覆盖了结构施工、外墙施工、地下室施工、混凝土修整、装饰装修等多项建筑施工工序。截至2022年2月底，已有21款建筑机器人投入商业化应用并对外开展租售业务，服务覆盖25个省份(直辖市、自治 区)超350个项目，累计交付机器人超750台，累计应用施工面积超700万平方米。

2021年12月底，广东博智林机器人有限公司首次完成了“BIM+FMS+WMS+建筑机器人”多机施工系统的验收。8款施工机器人、11款配套设备开展多机联动的施工作业，跑通了端到端的智能建造生态实验，让工地施工像生产流水线一样科学有序、智能协同，建筑机器人集群效应已经显现。据介绍，今年，碧桂园将全力开展智慧建造体系应用实验，实验成功后，将率先在公司的项目上进行推广应用。

除了建筑机器人，在现代农业方面，2021年，碧桂园自研的大马力无人拖拉机、无人收获机首次在位于佛山三水的粤港澳大湾区现代都市农业综合示范基地亮相作业。公司以科技赋能农业，目前已形成现代种业、智能农机平台及装备制造、海外大农业三大核心业务板块。

智能建造新业务与地产主业的协同并进，让碧桂园具有较强的发展前景。2021年5月，美国《福布斯》杂志发布2021年度全球上市公司2000强榜单，碧桂园集团位列榜单第140位，连续第12年上榜。同年，8月2日，《财富》发布最新世界500强榜单。碧桂园以670.8亿美元的营业收入位列榜单第139位。

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