保利置业脚踩两条“红线”，再造“保利置业”计划受阻

（文/解红娟 编辑/马媛媛）从销售数据上看，五年内再造一个“保利置业”的计划，迈出的第一步失败了。

2021年初的业绩会上，彼时任职保利置业董事会主席的张炳南向投资者表示，“保利置业‘十四五’规划有两个，一个起始目标是1000亿，这1000亿主要在2020年520亿之上每年增长15%，年复合增长率40%-50%。”

由于千亿目标为当时保利置业销售额的二倍，这个“十四五”计划也被称为五年内再造一个“保利置业”。为完成五年目标，保利置业将2021年合约销售目标定为620亿元，同比增速约19%。

3月24日，保利置业发布2021年业绩报告。报告期内，保利置业、其子公司连同其合营及联营公司实现合约销售金额566亿元，同比增长9%；合约销售面积约313.8万平方米，同比增长10.88%。

按2021年初定下的620亿元合约销售额来计算，保利置业只完成年度目标的91.29%，失约年度目标。按实现千亿目标的15%增速计算，2021年销售额要达到598亿元，保利置业依旧未实现。

千亿目标承压

正因如此，保利置业在新房销售遇冷、地产下行之际发起冲锋。

接棒保利置业董事会主席的万宇清在2022年3月的业绩会上表示，“保利置业可能前些年走的慢了一点，所以希望在下一轮当中我们能够快起来，而且越来越快，同时能够走得更远一些。”

不过，面对较为严峻的新房销售环境，保利置业已主动调低预期目标。据了解，保利置业将2022年的保底目标定为650亿，较2021年实际销售额仅增长14.84%，不仅低于去年同期19%的目标增速，也低于实现“千亿”目标所定下的15%增速。

对于年度目标的实现，保利置业副总经理彭祎表示，2022年，保利置业有1400亿的供货，只需要完成46%的去化即可完成目标，且46%的去化率较2021年实际去化率少了4个百分点。

但事实上，供货是否充足并不是现下房企能否完成年度目标的关键。观察者网了解到，2021年上半年，保利置业完成合约销售额313亿元，下半年仅需完成307亿元的销售额。为此，保利置业准备920亿的可售货量，去化33.37%即可完成目标。但受市场环境影响，保利置业失约目标。

换句话说，真实的新房销售现状，将成为保利置业的2022年年度目标中最大的不确定因素。

数据显示，2022年前2月，保利置业累计实现合同销售金额约38亿元，同比减少32%；累计合同销售面积约20.7万平方米，同比减少25.81%。

销售受阻，保利置业收入、利润却出现增长。报告期内，保利置业实现收入365.12亿港元，同比增加16.73%；实现毛利约123.62亿港元，同比增长约17%；实现股东应占溢利24.81亿港元，同比增长32.0%。

但若考虑到2020年疫情影响，以2019年财务进行对比，保利置业2019年实现营收399.44亿元，毛利135.34亿元，归属于母公司股东的净利润38.33亿元，均高于2021年同期财务数据。

也就是说，保利置业至今没有走出疫情阴霾，多项财务数据仍未恢复至2019年同期水平。

“想要逆势扩张的房企并不少，但机会只会留给有准备的强者。”业内人士向观察者网表示，目前市场的主要问题是，消费者对市场没有信心，导致成交数据减少、房企销售额下滑，就目前来看市场有进一步下滑的趋势。

踩中两条“红线”

背负规模压力，保利置业加速拿地步伐。

报告期内，保利置业共取得19个开发项目，分别位于上海、昆山、苏州、宁波、深圳、广州、佛山、济南和贵阳，并首次进入常州、太仓和宁海。年内新增土地储备总建筑面积360.9万平方米，权益土地储备272.2万平方米，权益比率达到75%。

观察者网了解到，2021年保利置业的权益土储资金是230亿元，高出年初制定的210亿元投地资金。

截至2021年底，保利置业总土地储备达到2265万平方米，平均土地成本8324元/平方米，其中在建面积1269万平方米，待建面积996万平方米，持有权益土储1160万平方米，权益比例73%。

具体来看，保利置业持有权益土储在一线和二线城市的占比达到83%，同比提升3个百分点；在长三角和大湾区的占比达到40%，同比提升6个百分点。

与此同时，万宇清将保利置业今年的投地资金定在250—300亿元之间，这已经是保利置业连续4年制定超过200亿元的土地预算.

在拿地上大手笔的保利置业，负债压力没有减少。截至2021年12月31日，保利置业负债合计为1891.73亿元，较2020年同期的1663.26亿元增加13.74%。尚未偿还之银行及其他借贷（包括应付票据）为846.81亿港元，其中，一年内到期的应付借贷231.81亿港元，占比27%；在一年后但两年内到期的应付借贷259.94亿港元，占比31%。

现金及现金等价物却出现下滑。数据显示，2021年，保利置业现金及现金等价物为362.78亿元，较2020年同期的429.64亿元减少15.56%。

截至2021年底，保利置业现金短债比为1.57、剔除预收账款负债率为76.5%、净负债率为103.4%，踩中两条“红”线归为黄档。

在保利置业副总经理刘忱看来，虽然保利置业踩中三道红线中的两条，但不容忽视的是，“在过去一年中三项指标均有了明显的改善，其中净负债率较2020年底下降了6.1个百分点，剔除预收账款负债率下降了0.9个百分点。”

刘忱表示，三道红线是大家对房地产企业的一个尺度一个看法，但从实际的工作经验来看，三道红线并没有对保利置业的经营或者对保利置业的融资渠道有影响。

值得一提的是，按照规定，归为橙色档的房企，有息负债规模年增速不得超过5%。若按负债总额1891.73亿元计算，2022年保利置业不可新增94.59亿元的有息负债。

不过，保利置业并未受到影响，进入2022年，保利置业频繁融资，向投资者公开发行50亿元公司债券、获交行提供及续借4亿港元不承诺循环贷款、从兴业银行得到10亿港元非承诺循环贷款，不到4个月时间就已经用掉超6成的负债额度。

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