应对短期流动性困难，龙光积极处理资产出售汕头项目
张志峰
（文/张志峰 编辑/马媛媛）随着3月份房地产行业偿债高峰的到来，又有民营房企暴露其流动性危机。
近日，一向被视作“稳健派”代表的潮汕民营房企龙光集团也陷入股债双杀境地。在首次公告坦承短期存偿债压力的同时，龙光集团也加速盘活处置资金。
3月8日，央企中海集团旗下上市平台中海宏洋公告称，拟以10.24亿的价格，收购龙光大本营汕头市东海岸新城新津片区的一个在建住宅项目公司100%股权及股东贷款，面积约5.3万平方米，其中住宅物业的预售预计将于2022年10月开始，并预计于2024年6月竣工。
对此，龙光方面回应观察者网称，此次资产出售初衷是集团根据汕头房地产市场情况及提前回笼资金需要，积极盘活资产，该项目交易价款计划将用于公司生产经营和工程款支付，保交楼保交付。
同时，亦有知情人士向观察者网透露，该项目地段好，预计去化速度会很快，这也是中海愿意接盘的重要因素。龙光在开盘前几个月忍痛割肉，可见其短期偿债压力之大；同时也表明企业处置资产化解流动性危机的决心。
“优等生”的危机
要知道，龙光是去年底传闻房地产行业融资破冰时，首轮成功发债的几家企业之一。
2021年12月，紧随保利、招商蛇口等央企融资之后，监管部门支持优质民营房企发债政策出台，彼时仅有碧桂园、龙湖和龙光3家民营企业成功发行中票、CMBS等债券。
1月27日，1月前发行6.65亿元CMBS之后，龙光再次成功发行可转换公司债券，尽管票面年利率6.95%比此前融资成本有所上涨，但高达19.5亿港元的融资规模也同样扩大了不少。
出人意料的是，随后不久，这家在外界看来前一刻还是行业“优等生”的企业，自身处境立刻急转直下。
2月8日，惠誉评级宣布将龙光集团的长期外币和本币发行人违约评级从“BB”下调至“BB-”，3月7日，惠誉评级再次下调长期外币和本币发行人违约评级至“B+”。
2月14日，穆迪投资者服务公司宣布将龙光集团的企业家族评级从“Ba2”下调至“Ba3”，3月7日，穆迪将龙光集团的企业家族评级从“Ba3”下调至“B2”。
2月18日，标普也宣布将龙光集团长期发行人信用评级从“BB”下调至“BB-”。
不到1个月时间内，接连遭到3大国际评级机构多次下调评级，龙光集团股价与债券价格终于支撑不住，陷入股债双杀的危险境地。
3月7日晚间，龙光集团境内平台深圳龙光控股有限公司（下称“龙光控股”）在上交所发布临时公告，坦承企业“短期存在一定的偿债压力”，目前已梳理、待盘活处置资产分开发类、城市更新类、持有物业类三类项目，将加快资产盘活进度。
截至2021年12月31日，公司房地产开发项目共计约120个，主要位于粤港澳大湾区、长三角等区域核心城市，土地储备相对充裕。
龙光控股表示，自2022年1月中旬开始，受行业整体变化以及境外评级机构下调龙光集团评级等突发事件影响，银行等金融机构放款停滞，公司的现金资源受限比例较高，加之遇到还款高峰期，公司短期存在一定的偿债压力。
于2022年3月，公司到期及回售期债券，或作为差额补足人的资产证券化产品到期规模合计52.99 亿元。截至目前，公司已通过自有资金兑付11.33亿元。
开源节流，盘活资产
此外，龙光控股对近期关于集团的部分传言，也进行了一一回复。
其一，早在2021年年底，就有媒体报道称，龙光进行一轮裁员，多数部门裁员占比20%以上，甚至有些部门可以达到40-50%，
龙光表示，大规模裁员、管理层变动等传言不实。从2021年下半年以来，房地产市场招拍挂拿地减少，公司组织架构有一定的精简及调整，但核心管理层均保持稳定。
其二，网传龙光集团尚未能支付3月1日到期、由平安信托安排的信托贷款，该笔信托贷款的期限为6个月规模为6亿元，有10天的宽限。
对此，龙光回应称，网传“平安信托事项”，为公司的附属子公司向平安信托申请的一笔附抵押融资，目前融资余额为11.8亿元，公司与平安信托一直保持友好沟通，双方仍在按照合同相关条款和双方约定推进中。
最后，龙光对于即将到期公开市场债券及资产支持专项计划的偿还方案，亦公告披露了多个开源节流措施。
在加快销售回款方面，目前公司已取证项目650亿元，未来将取证可售货值约2000亿元。结合不同区域市场，一盘一策差异化调整，目前加快销售去化。持续推进各项工程建设、手续办理、按揭银行沟通的力度。
在缩减运营开支方面，以重点保交付为前提，企业在建工程量从最高2600万平方米缩减到1700万平方米，节约工程开支。
重头戏则是资产盘活。
龙光方面表示，自2022年1月起，就积极与国企、金融机构进行对接，开展资产盘活处置工作。目前已梳理、待盘活处置资产分开发类、城市更新类、持有物业类三类项目，公司将加快资产盘活进度，力争2022年上半年取得实质性进展，回笼资金改善流动性。
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