房企自救卖“未来”

（文/解红娟 编辑/马媛媛）“很多地产老板曾说物业是‘未来’，但当企业遇到危机时，先卖了‘未来’。”

万物云CEO朱保全此言非虚。据嘉和家业物业服务研究院统计，仅2021年，就有33家物业企业合计发生86起收并购事件，其中经企业明确披露资金及收购信息的事件合计62起，共耗资347.2亿元。

进入2022年，物业收并购依旧火热。华润万象生活半个月内先后收购禹洲物业、中南物业，分别作价10.6亿元、22.60亿元；碧桂园服务在2021年收购蓝光嘉宝、银河物业、富力物业等几个大单后，正在筹划着收编中梁百悦智佳服务。

有业内人士表示，物业收并购火热的原因有两个，第一，2022年是债务集中到期的年份，总到期债券约6589.4亿元，房企偿债压力特别大；第二，在房企的众多资产中，物业较为独立，也没有经历多重抵押，资产较为优质。

为了化解流动性危机，不少房企纷纷将旗下物业摆上货架。其中不乏中梁百悦智佳、中南服务等已通过聆讯的物企，放弃上市融资机会选择变现。

出售物业，积极自救

“出售物业，其实也是一个很朴素的逻辑，即企业资金压力大，通过资产变现能够更好的促进企业资金面的改善。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说道。

3月8日，禹洲集团发布公告称，其与华润万象生活订立正式协议，以最终代价人民币10.58亿元出售旗下禹洲物业的全部已发行股本。

在最新的出售计划中，买方共分两次支付代价：首期最终代价（占最终代价的67%），将由买方于正式协议生效及一系列条件获达成或买方豁免后3个营业日内向监管账户支付；最终代价（剩下的33%余额）约人民币3.49亿元应由买方根据在途面积及合约面积的实际交付情况，自完成日期后每六个月分别于6月30日及12月31日结算。

据观察者网了解到，出售完成后，禹洲集团将在2022年内获得出售公司的收益约人民币6.93亿元。这笔资金被禹洲集团用作一般营运资金或集团未来商机的融资，禹洲集团表示，“出售事项将令禹洲能够将更多财务资源重新调配至其他业务及用于本集团的未来发展。”

出售禹洲物业的同时，禹洲集团对旗下14支美元票据交换要约，累计涉及未偿还本金超50亿美元，目前14支美元票据均成功展期。此外，禹洲集团在一笔供应链ABS到期一周前，就将本息全额打款转入债券结算兑付的指定代理银行账户。

值得一提的是，在被出售的物企中，甚至有企业已经通过港交所聆讯，距离上市融资仅一步之遥，例如中梁百悦智佳、中南服务。

1月20日，华润万象生活发布公告表示，公司拟以不高于22.6亿元的价格收购中南服务。在此之前，中南服务曾在2021年11月通过港交所的聆讯，获得了上市敲钟的机会。

无独有偶，两度冲击IPO、于2021年12月23日通过港交所上市聆讯的中梁百悦智佳，在2022年2月卖给了碧桂园服务。公开资料显示，碧桂园服务附属子公司已于中梁百悦智佳股权所有人订立具有约束力的股权收购协议，将收购中梁百悦智佳服务合共约93.76%股权。

观察者网了解到，截至2月28日，已有6家物业企业因被收购或上市时机考量等因素主动放弃上市。

嘉和家业物业服务研究院表示，中梁百悦智佳的出售与阳光智博服务、富力物业、禹佳服务及中南服务情况相似，该类物企均在母公司遭遇流动性危机、急需资金的情况下，在IPO与高位变现间进行权衡，最终做出售出抉择。

“事实上，不少物业公司就是抱着为地产融资输血的目的上市的。”有业内人士告诉观察者网，受如今强监管影响，物企上市融资的资金很难直接用于地产公司，加上物企破发现象频繁，上市融资已经失去了意义。

行业加速洗牌

众多房企出售物业积极自救的同时，以华润万象生活为代表的物企拉开行业盈喜序幕。

其中，新大正预计营业收入同比增长58.53%-59.29%，保利物业预计2021年度股东应占利润同比增长约25%，华润万象生活预计2021年度股东应占利润同比增长105~115%，建业新生活预计股东应占综合纯利增长不少于45%，新希望服务预计股东应占调整利润增长58%-63%。

而深究业绩变动原因，“在管面积的大幅增加”都是以上房企出现业绩增长的主要原因。新大正甚至直言，市场拓展、收并购和合资合作为公司带来收入增长，其次才是延伸服务、创新业务和续约管理能力提升。

为了抓住行业的规模红利期，不少物管公司制定了高速扩张计划。以华润万象生活举例，到2025年末，公司物业管理规模达到4亿平方米以上，以加大第三方拓展的方式做大规模，并将商业运营服务业务维持在行业第一的位置。

正因如此，华润万象生活在通过收购禹洲物业打响年内收购第一枪半个月后，就开始了年内的第二次收并购，以22.6亿元收购中南物业全部股份。

“类似收购行为若增加，确实是可以补充资产，但也会增加资金压力。”严跃进表示，房企要积极和银行等合作，充分利用当前银行贷款层面充裕的机会，助力此类项目出售或收购的交易加快。

而为了补充收并购资金，1月25日，华润万象生活与招商银行签署了《并购融资战略合作协议》，根据合作协议，招商银行将授予华润万象生活30亿元并购融资额度。

事实上，为保证行业内领先地位，碧桂园服务也在跟进，于2月公布了对中梁百悦智佳的收购计划。

“碧桂园服务在市场扩张上不会停下脚步，并且这种扩张不仅仅是收并购，还有通过品牌拓展，通过城市服务等。”碧桂园服务总裁李长江在2021观点物业大会上接受媒体时直言，碧桂园服务现在处在高速扩张时期。

另值得一提的是，在上市物企利用上市融资优势不停买买买的之际，万物云、龙湖智创生活两大物企龙头开始冲击港交所IPO。若万物云、龙湖智创生活上市成功，物企在管面积的竞争排名有望重新书写。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，物管行业集中度提升，一方面可以增强头部物管企业的市场份额，同步影响到其估价或在资本市场的表现，另一方在会形成一定的竞争优势，提升长期竞争力。而随着行业集中度的提升，物管市场的头部企业将不断清晰化。

不过，兴业证券对物企的高速扩张持谨慎乐观的态度，“谨慎”在于大家的业务模式比较一致，发展战略也比较雷同，未来必然面临激烈的市场竞争；而“乐观”在于物业管理行业正从基础的物管业务向泛物业管理渗透，龙头物管公司将继续凭借先发优势、规模和品牌优势以及资本市场带来的金融优势享受规模红利。

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