2022两会 | 房天下莫天全：探索房地产行业的新发展模式
日前，全国政协委员、房天下创始人莫天全在2022年两会期间提交了六份提案，其中包括探索房地产行业新模式、推进房地产业良性循环和健康发展、打造西南国际通道一流营商环境、保护海外华侨和留学生群体合法权益、加速推进国家新能源产业发展、提高广西等少数民族地区政府债券使用效率等多个方面。
一、关于房地产行业“新的发展模式”的建议
2021年12月，中央经济工作会议在部署2022年经济工作中，明确提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式”。
1.旧发展模式带来的主要问题
在房地产市场快速增长的年份，房企普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”模式，迅速扩大市场份额。但这种发展模式导致房地产行业出现了以下三个主要问题：
第一，在高负债、高杠杆、高周转模式下，房地产与金融系统过度结合，从企业端来看，一旦企业资金回笼受阻叠加融资受限，企业偿债压力将明显增大，从而影响金融系统的稳定性。
第二，在规模扩张诉求下，企业拿地积极性高，土地竞价模式导致地价迅速上涨，进而推动房价上涨，而房价的上涨预期进一步强化了住房的投资属性，居民端投资投机需求增加又加剧了房价上涨动力，高房价成为大城市解决居民住房问题的主要阻力之一。
第三，以往高周转、粗放式的开发模式积累了许多风险隐患，如住房品质差、小区的配套设施不完善等，严重影响着居民的生活质量。
但随着我国总人口增速放缓以及城镇化水平不断提高，住房总需求空间逐渐缩小，房企传统的发展模式已不再适用。
2.探索新发展模式的建议
针对当前房地产行业面临的主要问题，探索新的发展模式势在必行，建议如下：
（1）坚持市场体系和保障体系并行发展，建立人-房-地联动机制
在商品住宅市场之外，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，发挥保障性住房的保障效果。但需要关注的是，保障性住房的建设应适度，加大人口流入量大的城市的建设力度，控制中小城市保障房建设量。
另外，综合考虑人口流动规模及产业经济发展需要，合理配置区域及城市间新增建设用地指标，未来需要在中心城市建设用地指标上做加法，在中小城市建设用地指标上做减法，促进大中小城市协调发展。
（2）坚持租购并举，保障租房群体享有公共服务的权利
推动住房模式由“购”向“租购并举”转变。大力发展住房租赁市场，特别是保障性租赁住房。当前人口流入量大、新市民和新青年人数多的城市供需矛盾突出，住房租赁需求较为旺盛，针对这部分城市加大租赁住房建设。保障性租赁住房有利于解决新市民的住房问题，公租房保障低收入群体的住房需求。同时，要推动租房居民享有公共服务的权利，解除租房群体的后顾之忧。
但需要注意的是，保障体系并不能取代商品化住宅，“购”仍将在一定时期内占据主导，高品质的商品房需求亦要得到支持，满足不同人群的居住需求。
（3）坚持盘活存量，健全配套服务
推动城市更新，提高老旧小区的居住品质、提高产业用地的集约化利用率。一方面，2000年以前建设的老旧小区整体功能及配套欠缺，居民居住品质受到较大制约，老旧小区亟待升级改造，如加装电梯、增加适老适幼化设施等。另一方面，闲置商业、办公等物业亦有待进一步盘活利用，支持商改住、商改租等，提高土地资源集约化利用的同时，也可以满足租赁住房需求。
发展房地产相关服务产业，如物业管理服务。伴随着人民日益增长的美好生活需要，住房服务需求、文化娱乐需求等不断增长，其中物业管理服务成为存量服务中必不可少的环节。
伴随着行业进入新的发展阶段，房地产企业在做好开发业务的同时也需要沿着住房服务链条进行转型升级。一方面，原有开发业务要实现有质量的发展，提高运营效率；另一方面，在代建、物业和租赁等服务领域，向服务商转型或是房企发展必然趋势。但由于过去发展中的确已积累了一定风险，因此房企在转变过程中需要把握好节奏，避免急转弯。
二、关于推进房地产业良性循环和健康发展的建议
2021年以来到2022年一季度，中国房地产市场经历了从2021年上半年热度较高到下半年深度调整的转变，9月底以来，中央及各部委首次提出“两个维护”并连续释放维稳信号。年底，中央经济工作会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导；支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2022年一季度，行业信心尚未出现明显改观，购房者置业情绪不高，企业资金压力影响下投资积极性偏弱，金融机构投资谨慎，房地产上下游资金链尚未畅通，房地产行业良性循环仍面临较多阻碍，不利于经济的稳定发展。建议如下：
1.进一步加大对刚需和改善需求的信贷支持力度，促进需求恢复，稳定市场预期
建议进一步贯彻落实中央经济工作会议中提到的“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，加大对刚需和改善人群的信贷支持力度。尽管近期按揭额度提升、放款时间缩短、贷款利率下行等政策均对合理住房需求的正常释放带来支撑，但整体效果尚不明显。相比而言，降低首付比例对需求端的影响更为直接，既包括对首套房/二套房首付比例的直接调节，也包括对部分城市二套住房的认定标准的间接调节。建议地方因城施策降首付，在坚持“房住不炒”定位下，促进居民合理住房需求的积极释放。
此外，中央可结合人口政策，研究调整二孩、三孩家庭的住房信贷政策，针对不同家庭设定差异化首付比例，根据生孩数量适度调整；地方可结合人才政策，除给予住房补贴外，在人才住房信贷政策方面做出调整，如给予高层次人才专项贷款支持、降低人才购房的首付比例等。
2.进一步加大对房地产开发企业的资金支持力度，畅通上下游产业资金链，稳定企业信心
第一，建议在加大对国央企融资支持力度的同时，强化对优质民企的资金支持。今年以来，企业融资端略有改善，但发债企业多以央企、国企为主，而除少数国央企外，国企运营效率普遍低于民企、开发建设能力偏弱，民企仍是行业重要参与者，因此政策需对更多民营企业的合理资金需求予以适当支持，如鼓励民企偿还海外债并对民企国内债进行适度展期等，帮助企业恢复信用，稳定企业预期。
第二，建议地方灵活制定监管规则，维护购房者权益、稳定市场预期的同时，提高企业资金使用效率，保障上下游供应商合法权益，稳定市场信心，畅通上下游资金链。在“保交楼”监管与资金使用效率间寻求新平衡，因企施策、“一楼一策”，合理释放预售资金。
3.进一步深化土地供给侧改革，持续优化集中供地，促进行业长期健康发展
2021年下半年，土地市场明显降温，这与参拍门槛提高、地块条件严苛、初始地价攀升等因素密切相关。重点城市一年三次集中供地对企业短期资金实力及地块研判能力要求较高，企业资金压力下，拿地意愿和能力均下降。热点城市住宅用地成交规模下滑，部分地块被地方城投公司获得，短期影响商品住宅的供应量，中长期或将在一定程度上对行业平稳健康发展产生影响。因此，建议适度增加重点城市集中供地次数，因城施策优化土拍规则，继续坚持由“降地价”向“降实际地价”转变，并适当降低企业拿地门槛，激发企业拿地意愿，以点带面提升市场信心。
三、关于打造我国西南国际通道一流营商环境的建议
我国西南国际通道，连接东南亚，是RCEP重要的地缘环节。其中，广西的地理位置至关重要，广西的营商环境，特别是中国（广西）自由贸易试验区（以下称广西自贸试验区）的营商环境显得特别突出。广西自贸试验区建设是中央交给广西的战略任务，是实现习近平总书记赋予广西“三大定位”新使命的重要支撑，是培育广西经济增长新动能的重要引擎。国务院印发的《中国（广西）自由贸易试验区总体方案》（以下称总体方案）明确提出，“要打造国际一流营商环境”。
1.自贸试验区营商环境已经取得了不错的成绩
挂牌两年来，广西自贸试验区深入贯彻习近平总书记关于“把自贸试验区建设成为新时代改革开放的新高地和一定要把广西自贸试验区建设好”的重要指示精神，在自治区党委、政府领导下，坚持大胆试、大胆闯、自主改，充分发挥民族区域自治制度优势，在营商环境的优化中取得了阶段性成效。
截至2021年8月，《总体方案》中赋予的120项改革试点任务实施率超过95%；出台《中国（广西）自贸试验区条例》，成为同批新设自贸试验区中首个出台地方性法规的省区；形成首批44项制度创新成果在全区复制推广，其中13项为全国首创；首创铁路集装箱与海运集装箱互认机制，形成全程国际多式联运模式；率先在全国沿边启用全信息化智能通关，实现一站式“秒通关”，成为全国边境陆路口岸首创经验。
2.存在亟待提升的企业服务难题
截至2021年8月，广西自贸试验区累计入驻企业超过4万家，是自贸试验区设立前的11倍，企业活跃度保持在95%以上。随着入区企业增加，产业生态日益复杂，而对企业服务水平没能做到与时俱进,目前尚存在需要提升改进的服务难题。此外，RCEP生效下，广西自贸试验区未来必将将进一步深化与东盟等成员国之间的贸易往来，营商环境亦需持续优化升级。
（一）信息数据的开放共享程度有待提高
数据的互通共享是提高企业服务水平的重要手段，实现跨领域、跨产业的信息共享、实现“一网通办”等是适应现代服务方式的重要抓手。目前信息数据共享程度不高的情况主要表现为：（1）政务服务的“电子印章”未真正实现全区互认；（2）“跨省通办”事项不足，涉及领域少；（3）“一业一证”推广速度慢。
（二）入区企业服务水平滞后
招商引资和产业发展是经济发展基础，但安商稳商是营商环境优化提升的主旋律。目前对入区企业服务水平不高的表现有：（1）企业沟通渠道不通畅，解决问题进度慢；（2）对企业主动服务意识不足，少深入沟通。
3.解决建议
（一）夯实主管部门责任，充分实现区内信息数据的互联互通。以加快推进广西政务服务一体化平台网站建设等为契机，实现数据的跨部门互通，落实政务服务的各项指标。
（二）强化企业服务意识，从落实承诺兑现入手，深入企业对接，梳理企业服务中的问题难点。从建立快捷的沟通机制，形成通畅的反馈渠道开始，不断创新企业服务模式，提高入区企业的满意度和获得感，做好“后招商服务”工作。
（三）借助RCEP生效的契机，做好RCEP相关咨询和培训等服务工作，助力企业有效挖掘和对接东盟成员国的市场需求，化解贸易壁垒，深化国际化合作；精准出台促外贸稳增长的惠企措施，鼓励民营企业积极拓展东盟市场。
四、关于保护海外华侨和留学生群体合法权益的建议
全球正面临百年变局，海外华侨和留学生等群体是我国的宝贵财富，是维护国家主权、安全、发展利益及促进中外友好和文化交流的重要力量，始终同国家民族前途命运紧密联系在一起，在不同历史时期为中国的革命、建设、改革做出了重要贡献。但当前海外疫情仍不乐观，国际局势持续动荡，海外华侨和留学生的人身安全、财产安全、及其他合法权益等均受到了不同程度影响。
祖国永远是海外公民的坚强后盾，执政为民更是我国政府的宗旨，进一步加强保护海外华侨和留学生合法权益意义深远，有助于巩固发展爱国统一战线，加强中外交流合作，提高对外开放水平，加快推进国内国外双循环建立。
1.海外华侨和留学生合法权益受到影响
我国海外公民群体规模庞大。据不完全统计，截至2019年年底，海外中资企业5万多家，留学人员约140万，劳务人员约66万，华侨600多万，疫情反复和局势动荡之下，海外中国公民的各项合法权益均受到不同程度的影响。
人身安全方面，部分国家存在的种族歧视，特别时针对华人和亚洲人的歧视，加上疫情的持续，对海外华侨和留学生群体的生命安全和身体健康带来威胁。同样存在的是海外华侨和留学人员财产安全的保障问题，多国歧视性的政策和临时规则，加上部分国家社会矛盾凸显，治安环境恶化，侵害海外华侨和留学生群体财产安全的不法活动增多，造成经济损失甚至人员伤亡。
合法居住权及就业权方面，疫情下各国采取的出入境管控措施打乱了海外华侨和留学生群体原有的工作、学习和生活安排，不少人面临租房困难、签证过期、失去合法居留身份等风险。同时，经济衰退下企业开启裁员，海外国家普遍失业率上行，海外华侨和留学生群体的就业环境亦受到影响。
2.关于保护海外华侨和留学生群体合法权益的建议
（1）国家有关部门，外交、侨务、统战等部门，就公民生命财产安全受威胁事件积极交涉，提供法律援助
及时联系当事人，通过多种渠道通报公民生命和财产安全受威胁事件，提供专业性法律建议并积极进行交涉，惩办肇事者，依法保护海外华侨和留学生群体的财产安全和合法权益。
（2）驻外使领馆持续提供疫情防护指导和协助救治
通过官网、微信公众号和短视频等多种渠道及时发布当地疫情信息，提出详细的防疫建议、定点医院、就医指南等。
搭建和推荐线上医疗问诊平台，邀请专家通过座谈会、视频直播等形式为海外公民进行防疫指导，并建立疫情监测和报告制度。
设立专门机构，建立当地信息平台，收集、归纳和处理需要帮助的海外华侨和留学生群体的相关信息，及时做好形势预判以及工作预案，积极为海外中国公民争取与当地民众平等的救治待遇，统筹组织志愿者协助救治和照顾感染严重的同胞。
（3）各级政府联合驻外使领馆加强与当地政府和机构的沟通协商
积极与当地政府相关部门沟通协调解决方案，建立起与当事国和当地政府的沟通渠道，及时反馈和解决问题。比如，建立签证办理“快捷通道”，缩短办理时间，保护中国公民的合法居留权益。同时，积极对接当地志愿者协会、侨团、商会、酒店和托管机构等，针对性解决海外华侨和留学生的问题。
（4）加强中央部委间内外联动，充分发挥海外非政府组织作用
国内方面，除外交部外，包括统战部、教育部、商务部、国家民航局、卫健委等中央政府部门应积极参与其中，形成了良好的跨部门联动。如教育部对接海外留学生，商务部对接中国在海外的企业，保障中资企业正常经济活动，民航局协调海外同胞的旅行等。
五、关于加速推进国家新能源产业发展的建议
2020年9月，习近平总书记在第七十五届联合国大会上表示，中国将采取更加有力的政策和措施，力争于2030年前控制碳峰值，努力争取到2060年前实现“碳中和”。2021年政府工作报告中明确提出要扎实做好“碳达峰”、“ 碳中和”各项工作。
1.我国新能源产业发展的制约因素
（1）部分基础原材料依赖进口，产业链的自主保障能力不足
在新能源多个方面，包括新能源材料，我国目前尚处于追赶阶段：在锂电池电解液产业中，我国企业在部分功能添加剂的设计和生产方面还存在一定的进口依赖现象；在高性能膜材料领域，生产隔膜的原料和核心装备目前仍依赖进口。而国外正不断提高碳纸售价且大幅减少出口，威胁着我国关键战略材料的产业链安全。
此外，我国新能源关键技术总体上仍落后国外先进水平，关键材料资源和技术创新能力不足、自主推出的新产品少、产品升级换代慢、相关专利及核心技术缺乏。
（2）原始创新不足，“产学研用”合作平台欠缺
我国新能源和材料基础研究相对薄弱，存在重应用轻基础、重模仿轻创新等问题。另外，存在部分创新成果仅停留在实验室研究阶段，缺乏高效的产研合作平台试验验证基础性研究成果和拓展新的应用场景，阻碍了科研成果的快速转化和产业应用。
（3）基础性创新研发投入占比低
目前，我国新能源核心技术和制造装备尚未根本性扭转受制于外的局面，产品应用亦多处于价值链的中低端。此外，研发资金投入分配不合理，多用于应用技术的研发，基础性创新研发投入占比低，导致关键核心技术攻关后劲不足。
2.加速推进新能源产业发展的建议
（1）建议进一步加大对新能源基础原材料的探矿和开采储备，加快推进对部分新能源关键战略材料的海外布局，设立原材料基地，在一定程度上保障新能源产业链原材料供给端的自给率。
（2）建议持续加强对高校或研究机构新能源重点项目的立项资助，加强核心技术的专利布局，重点支持 “卡脖子”关键技术的攻关与突破。针对关键技术薄弱环节，出台相关政策，激励材料企业加大研发投入弥补技术短板。
（3）鼓励中央和地方政府建好新能源产业平台，政府引导成立专项基金和重点项目投资基金，助推新能源产业发展和重点项目建设，加强绿色金融对新能源相关企业的金融扶持力度；建立科技协同创新平台，支持建设企业技术中心、材料实验室等，提高科技成果的转化水平，探索新的产品应用场景，促进新能源材料产业的高质量发展。
（4）建议搭建新能源产业引才平台，落实人才政策，吸引海外优秀人才和留学生，促进人才开展国际化交流；协同部分国内院校，完善新能源产业技术人才培养体系建设。夯实人才梯队建设，加强科技领军人才和紧缺人才的培养，鼓励企业加大相关投入，整体提升产业人才的国际竞争力。
六、关于提高广西等少数民族地区政府债券使用效率的建议
2022年12月，中央经济工作会议明确提及，“我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。世纪疫情冲击下，百年变局加速演进，外部环境更趋复杂严峻和不确定。……明年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前。”
在全国经济整体下行的背景下，经济和产业基础薄弱的少数民族地区的发展将迎来重大挑战。我国是一个多民族的国家，广西等少数民族地区的发展对中国政治经济文化的发展起着至关重要的作用。发展少数民族地区的经济是加强民族团结的前提条件，是巩固国防、维护祖国统一的基础，也是推进实现各民族共同富裕的重要途径。
习近平总书记强调，“要加大对民族地区基础设施建设、产业结构调整支持力度，优化经济社会发展和生态文明建设整体布局，不断增强各族群众获得感、幸福感、安全感”。而加大基础设施建设和产业结构调整离不开地方政府发行债券筹集资金。
1.广西等少数民族地区债务水平整体风险可控
近两年，为应对新冠疫情等原因，虽然地方政府债务扩张速度有所加快，经济基础薄弱的少数民族地区还有相当的空间。以广西自治区为例，全区和各市政府债务利息支出率均未超过4%，低于10%的警戒线。
后疫情时代，但为保持经济运行平稳，加快基础设施建设和产业结构调整，在加强政府债务管理的同时，可以适当考虑少数民族地区政府发债规模的扩大，充分发挥债券资金稳投资、扩内需、补短板的积极作用。
2.提高少数民族地区债券使用效率的建议
（一）利用好政府债券，持续创新优化，完善发行和交易机制
建议少数民族地区结合区位优势利用好政府债券，尤其是政府专项债券。以广西为例，建议利用好RCEP生效实施的重要契机，结合“一带一路”有机衔接的重要门户、北部湾经济区、珠江—西江经济带等国家战略部署，不断创新丰富专项债券种类，统筹考虑投资者需求、到期债务分布等因素合理调整期限，探索发行文旅、生态环保等相关的专项债券。
此外，鼓励引入第三方机构参与债券发行，推动债券投资主体多元化，完善地方债券信息披露制度和地方政府债券信用评级。提高债券资金使用的集中度，防止资金使用“碎片化”。
（二）选择好投资项目，建立项目库，提前做好准备工作
建立债券资金投资项目库，紧紧围绕国家和少数民族地区重大战略部署、产业发展需求、重大基础设施和公共服务谋划项目，积极储备一部分可投资、成熟度较高的项目，并做好项目前期准备工作。资源、环境等部门提前介入项目前期工作，确保每个储备项目都符合环保、节能等标准。
（三）监管好政府债券，健全政府债券监督机制，加强项目管理
（1）建议健全债券资金绩效指标体系。对使用专项债券的项目实施全面、综合考评。合理设置债务风险指标，逐步建立政府性债务风险评价体系。
（2）加强债券资金使用管理。切实加强债券资金管理，将政府债券资金使用管理情况纳入项目财务决算审计内容，与绩效评价工作实现信息共享。加强与项目主管部门的沟通协调，督促项目单位依法合规使用债券资金。
（3）发挥外部力量的监督功能。发挥来自社会组织外部监督和来自地方人大的横向制约功能，强化对债券发行和使用的监督管理。
（4）强化项目动态监管。统筹建立地方政府债券资金数据共享平台，在政府平台实行清单动态管理，及时了解项目进展，提高资金使用效益。
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