越秀服务上市元年“交卷”：2021年净利增幅超80%

（文/张玉 编辑/马媛媛）上市元年，越秀服务交出了一份令人满意的业绩答卷。

3月3日，越秀服务发布了2021年全年业绩。2021年，越秀服务总收入19.18亿元，同比增长64.2%；公司净利润为3.6亿元，同比增长80.6%。此外，公司毛利率为35%，同比增长0.5个百分点。

在越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰看来，2021年是越秀服务发展史上具有里程碑意义的一年。这一年，越秀服务成功于香港上市，并克服新冠疫情反覆带来的不利影响，实现各项经营指标快速增长。

TOD物业走出广州

TOD物业一直是越秀服务区别于同行的“金字招牌”。由是，越秀服务在TOD领域的发展也备受关注。

在林峰看来，TOD有一定的行业服务壁垒，越秀服务首先希望把TOD特色做优做强，进而提升广州市的市场份额。

根据管理层介绍，除新增广州地铁站点和车辆段管理项目外，越秀服务还于2022年年初成功中标福州地铁2号线，这是越秀服务首次承接广州以外的地铁线路TOD物业管理服务项目。

“这标志着越秀服务正式迈开了走出广州、迈向全国的脚步，今年会持续加大在这方面的努力，希望能给更多的城市地铁提供服务。”林峰称。

在走出广州的路上，越秀服务先后与重庆、长沙、昆明、南宁和青岛等城市的地铁公司建立业务联系，积极推进战略合作，为TOD物业管理模式在大交通服务领域的全国化发展进一步夯实基础。

截止2021年12月31日，越秀服务TOD在管面积565万平方米，合约面积612万平方米，年内新增合约面积114万平方米。来自TOD物业管理所得收入为人民币2.38亿元，占总收入的12.4%。

越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏表示，目前国内超过40个城市有地铁运营，还有更多的城市开通了城轨、高铁，包括机场服务等等，总体来说，轨道交通的发展空间比较大。因此，越秀服务将其作为一个特色，希望这一业务未来会有比较好的增长。未来希望TOD综合物管在总体收入中的占比里面不低于10%。

3年冲刺1亿平“小目标”

在TOD物管的特色加持下，2021年，越秀服务的规模也实现了稳步提升。

年内，越秀服务新签约的项目71个，新增合约建筑面积1021万平方米。其中400万平方米来自关联方提供，600万平方米来自外拓，第三方外拓占比达60%。首次进入北京、宁波、南通、重庆、无锡等新城市以及学校、高速公路服务区等新业态，推进多家合资公司成立，促成当地项目承接与发展。

截至2021年12月31日，越秀服务总在管面积3887万平方米，合约面积5838万平方米，在管项目251个，合约项目315个，覆盖大湾区、华东、华中、北方和西南五大区域的27个城市。

除了传统住宅和TOD项目，2021年，越秀服务在现有在管商业规模的基础上，进一步外拓新增广州粤传媒大厦、广州创维科学城总部大楼及广州云享经济生态园等写字楼项目，稳步提升商业在管规模。

截至2021 年12 月31日，越秀服务商业在管面积327万平方米，合约面积526万平方米，年内新增合约面积166万平方米。年内，商业物业管理及运营服务的收入为人民币4.93亿元，同比增长38.2%。

同时值得一提的是，当前环境下，物企尤其是中小物业企业洗牌加剧。而这对于优质规模物企而言，反而是一个好的物业收并购机遇。

谈及当前旗下物管公司的收并购机会，林峰表示，当下物服的估值、标的价格比去年上半年有一定幅度的回落，公司也在积极地对接有意向的企业或标的，争取拿到一些项目。不过，越秀服务非常注重质量，特别是收并购标的所处的区域和位置，标的所处的城市居民的消费潜力、管理的楼盘质量等。据其透露，目前越秀服务正在接触的物管公司有3~5家，但还没有确定的标的。

2022年，越秀服务预计外拓面积比2021年的600万平方米翻倍增长，采取收并购和外拓两条腿走路的方式，来达到越秀服务的增长目标。公司仍然坚持三年之内向1亿平方米的在管面积努力。

深挖社区增值服务

对于物管企业来说，除了规模，另一个重要的能力就是拓展自己增值服务的能力。

根据管理层介绍，越秀服务不断升级社区增值服务，并根据客户的生活诉求拓展新业务。年内，越秀服务社区增值服务收入同比大幅增长228.8%至人民币4.42亿元。

其中，非业主增值服务包括早介服务、交付服务和案场服务。2021年，越秀服务全年共计配合近三万套项目交付，服务73个销售案场。其中，广州和樾府获得“金钥匙联盟认证”，神秘访客得分为98分。2021年，越秀服务非业主增值服务收入3.41亿元，毛利率为43.5%。

越秀服务还通过线上线下联动，为客户提供“房屋配套一步到家”、“幼教养老”、“消费优选”、“便民e家”、“置业管家”“便捷理财”等一系列增值服务。

此外，越秀服务新增美居业务，通过整合产业链资源，为客户提供“硬装+软装+一步到家+焕新改造”一站式定制化解决方案。2021年，美居服务为越秀服务贡献了1.39亿元的营收越秀服务迭代“悦汇时光”社商品牌，升级业态组合，探索多样化、全方位的协作模式，为其打造了差异化的核心竞争力。

根据林峰透露，社区商业是越秀服务在增值服务领域的抓手，是公司重点打造的板块。2021年，公司社区增值服务的营收为4.4亿元，同比增长228%，预计2022年还会有比较大的增幅。

2022年，越秀服务迎来了成立三十周年。古人云，三十而立。而立之年的越秀服务，对于未来的发展也有着清晰的规划。对于未来，林峰充满信心地表示：“越秀服务将以优质基础物业管理服务为发展根基，以商业运管和科技赋能为核心竞争力，为城市运营和发展提供全业态物业管理和增值服务，向‘中国领先的城市综合服务运营商’的目标奋进，为股东及投资者创造理想的回报。”

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