绿城晋升京城“头号玩家”

（文/张玉 编辑/马媛媛）花费近百亿横扫北京首轮土拍的3幅地块，绿城一战成名，晋升成为京城“头号玩家”。

观察者网注意到，绿城此次斩获的地块均位于五至六环，成交价总计98.4亿元。其中，位于朝阳崔各庄地块和建发位于昌平的一副地块溢价率均为15%，是本场土拍中溢价率最高的两幅地块。

在这场以国企和央企为主的拍地游戏中，绿城大手笔拿地背后的底气，源于其在融资端的顺利发债。而在成为京城“头号玩家”的第二天，2月18日，绿城中国发布公告称，额外发行将于2025年到期的1.5亿美元的额外优先票据，利率为4.7%。

连续三年开年重仓北京

“在这轮以央企和国企地产公司为主的土拍中，本来预料是华润和中海之间的争夺战，没想到绿城横空杀了出来。”有业内人士戏谑表示。

根据现场媒体报道，此次土拍场面一度十分激烈。2月17日上午竞拍的朝阳区崔各庄地块，先是持续了22轮报价之后，在中海报价触及价格上限后，又经过32轮竞现房销售面积，最终以绿城报出4.1万平方米成交。

在2月17日下午的第一场竞拍中，在华润置地率先出价25.4亿元之后，2号建发和81号绿城几乎同时报出27.715亿元的价格，触达土地价格上限。在主持人判定建发触及限价后，绿城代表不满，申请要看录像。争议持续半小时后，工作人员最终仍确认建发是最高报价者。

在中原地产首席分析师张大伟看来，绿城最近有多笔融资，资金面比较宽松。另外，北京是绿城关注的主要区域，“绿城去年在北京也有好几个项目。”

同策研究院资深分析师肖云祥向观察者网表示，从以往绿城的土地储备来看，北京一直是绿城重仓的城市。此次近百亿拿下北京三块地块，已经是绿城连续三年在开年就重仓布局北京。

事实上，绿城在多年前就布局北京，但仅布局了少数几个项目。直到2015年才重返北京拿下地王项目，随后2017年拿下石景山五里坨地块。

2020年2月，绿城5天之内斥资144亿拿下大兴旧宫等三宗地块。新冠疫情下，在房企回款艰难、销售遇阻的情况下，绿城大手笔抢地引发关注。一位长期关注土地市场的北京资深地产评论人曾直言：“真疯了！”

2021年上半年，绿城再斥资77亿获得北京豆各庄等两地块。截止2021年上半年，公司在北京的土地储备246.8万㎡，在绿城所布局的一些能级较高的城市中属较高的。2021年，绿城在北京销售面积50.9万㎡。另据克而瑞数据，2021年绿城在北京的销售额为237亿元，位列北京房企排行榜第7位。

“从库存来看，绿城补仓的紧迫性并不高。而此次在北京斥资百亿拿地，首先地块本身就很优质，获取土储有利于业绩呈现。此外，当前大多数企业资金较为困难，投资较为谨慎。而资金宽裕者的投资表明了对北京市场回暖的预期，以及在市场竞争中建立先发优势。”肖云祥称。

低息发债“储粮”

丘吉尔曾说：“永远不要浪费一次危机。”著名的投资家、企业家霍华德·马克斯直言，“所有伟大的投资都始于令人不安的环境”。危机意味着一个时代的结束，也同样在孕育着另一个时代的机会。

对于房地产企业而言，逆周期的投资背后最关键的考验就是房企的资金状况。敢于逆周期抢地，与绿城近年来在融资端的频频举措不无关系。

绿城表示，今日发行的1.5亿美元优先票据将会和公司在2020年10月29日发行、2025年到期的一笔美元优先票据成为同一系列票据。后者本金总额为3亿美元，票面利率同样为4.7%。

“在当前房企融资普遍困难的背景下，绿城能获得融资实属不易，也从侧面反映出公司的融资能力。”肖云祥表示。

融资不易，对于大部分房企来讲，融资的目的主要是借新还旧。按照绿城方面的规划，此次额外票据发行所得款项净额大约为1.46亿美元，“公司拟将所得款项净额用作若干现有债项的再融资”。

而就在不久的2月8日，绿城刚刚赎回了两笔于2022年可赎回的高级永久资本证券（以下简称“永续债”），两笔永续债合计总金额为5亿美元。绿城方面表示，系列一和系列二证券预计将在2022年2月16日营业时间退市生效。

事实上，近年来，绿城正在逐步“戒掉”美元债。在2020年度业绩发布会上，执行董事耿忠强坦言永续债侵蚀了公司利润并表示，随着永续债的逐步到期，集团亦不会再做了。据其透露，“2020年境内永续债的利率是6.07%，全年永续债的利率为7.12%，这是我们使用永续债的代价。”

此外，1月3日，据上清所消息，绿城拟发行26亿元中期票据。其中不超过5亿元用于偿还已发行的债务融资工具，不超过10亿元置换用于赎回已到期债务融资工具的自有资金，不超过9.5亿元用于偿还银行贷款，不超过1.5亿元用于项目建设。

1月20日，绿城公告称，拟发行于2025年到期的4亿美元2.30%的增信债券。公司拟将所得款项净额用于根据发行通函中标题为“作为绿色债券发行的债券”一节所述的绿色金融框架对若干现有债项的再融资。

克而瑞数据显示，绿城中国2022年1月合计发债总量为51.831亿元，位列1月房企发债总量第一位。

对此，标普全球评级表示，公司持续的再融资通道将对业务稳定起到支撑作用，并为其在未来数月应对房地产销售的艰困前景提供缓冲。

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