拆东墙补西墙，华侨城拟通过股权转让提高周转

（文/张志峰 编辑/马媛媛）缺钱的不只是民营房企，央企华侨城近期同样动作频频，暴露出企业在资金上捉襟见肘的窘境。

2月16日，华侨城发布关于在子公司之间调剂担保额度的公告，称为满足子公司业务发展需要，将控股公司广州华侨城文旅小镇投资有限公司（下称“广州华侨城”）未使用的担保额度2.5亿元，控股公司深圳招商华侨城投资有限公司（下称“深圳招商”）未使用的担保额度1.5亿元，调剂至全资公司中山华侨城实业发展有限公司（下称“中山华侨城”）。

换句话说，华侨城欲将旗下两家文旅公司的授信担保额度，补贴给另一个房地产开发公司，总金额4亿元。

调剂后，华侨城为中山华侨城提供担保额度由5亿元调整为9亿元，为广州华侨城提供担保的额度由3亿元调整为0.5亿元，为深圳招商提供担保的额度由1.5亿元调整为0亿元。

销售受阻，急需资金救场

据观察者网了解，被调剂对象广州华侨城成立于2019年，当年斥资10亿元获得广州白水仙瀑景区新一轮20年运营权，并且在周边拿下了一宗旅馆用地。按照各级旅游发展规划的总体要求，广州华侨城将对白水仙瀑景区进行投资、开发、建设、管理、包装布置、媒体宣传、公关销售、景区经营等，并在五年内使白水仙瀑景区成功创建国家5A级旅游景区或国家级旅游度假区。

2020年6月，广州华侨城又以5.74亿元价格拿下占地13万平方米的派潭背阴村A8023号宗地，计划与增城区政府携手打造白水寨创意山水文旅小镇项目，显然正处于“急用钱”状态。

而另一个被调剂对象深圳招商系华侨城与另一家央企招商蛇口合营公司，双方各持有50%股权，负责深圳红山6979商业中心的建设、销售及运营工作。

不过根据此次公告，这两大文旅、商业项目公司的“优先级”显然比不上中山华侨城。

公告显示，中山华侨城成立于2018年9月，注册资本为10亿元，截至2021年11月末总资产30.57亿元，负债总额20.77亿元，资产负债率68%。

中山华侨城目前在建的主要项目正是集团主推的新一代大型文旅综合体——中山欢乐海岸。

2020年1月17日，中山石岐区岐港路445.92亩建设用地被华侨城竞得，总价16.8亿元，楼面地价4055元/平方米。

按照规划，华侨城预计总投资额将达80亿元，分为商业用地、康体娱乐用地和住宅用地三大部分，最大计容建筑面积分别为6.1万平方米、17.8万平方米和17.6万平方米。

值得一提的是，该项目的商业与娱乐部分预计面世时间为2023年，但商品房住宅部分则从2021年6月就取得预售许可证，陆续开始营销工作。

公开资料显示，该住宅部分名称为欢乐海岸天鹅堡，位于中山市石岐区岐港公路，均价2.1万元/平方米，一期预计2023年12月31日交付。

有知情人士向观察者网透露，项目开盘之初，受到华侨城央企名声和80亿元投资规划的吸引，天鹅堡项目颇受投资客青睐，有成为网红盘潜质。但四季度开始楼市下行，投资客止步后，项目距离市区较远、价格偏贵、配套不便等劣势便显得格外突出，销售情况随之直线下滑，因此急需资金救场。

利润预减约七成

有资深行业人士向观察者网分析认为，由于文旅综合体前期投入大，资金周转速度慢等特点，除了政治因素以外，几乎所有文旅开发企业的开发动力都源自住宅销售，没有例外。这也是过往很多号称投资数百亿的大型文旅乐园、文旅小镇等项目，一旦前期住宅销售不畅，很快就宣告烂尾的根本原因。

而该项目住宅部分入市时间恰逢全国楼市遇冷，加之商品房预售资金监管制度从严后，项目公司出现资金周转困难，从其他已经运转成熟的文旅公司调拨资金进行补贴，也在情理之中。

上述人士继续称，一般而言，项目公司获得调拨资金后的当务之急依然是优先完成住宅部分的建设和销售工作，收获大量资金后才有余力去推进文娱部分。但倘若后续新房销售进展依旧不佳，项目仍有因资金问题导致的延期、减配等可能。

值得注意的是，从华侨城近年来频频出售资产等行动来看，这家以文旅地产起家的央企资金状况与频频进行收并购的华润、中海、招商等兄弟公司相比似乎相差甚远。

根据企业此前披露的业绩预告，2021年华侨城预计归属于上市公司股东的净利润为31.88亿元-41.32亿元，同比大幅下滑67.42%-74.86%；而这其中还有很大一部分来源于变卖旗下资产等方式所得，企业去年扣除非经常性损益后的净利润仅为20.06亿元-29.5亿元。

2月15日晚间，华侨城发布消息称，公司接受中信证券、华泰证券、博裕资本等18家金融机构调研，对股权转让、存货计提减值、并购、拿地等问题进行回应。

华侨城直言，过去几年，股权转让是公司加速去化以及引入合作方的经营方式之一，2021年度因市场行情下行及政策收紧导致各地产公司为保证资金安全趋于较为保守的投资策略，公司通过股权转让的项目相对较少，预计未来股转仍将是公司加快周转速度的举措之一。

针对存货计提减值的原因，公司称是基于财务谨慎性原则，结合当前的市场、政策、疫情影响等多重因素，根据资产的经营状况计提减值。存货减值主要原因是部分并购项目受到地方限价的影响，销售价格低于预期。

提及2022年拿地计划，华侨城表示，公司将根据实际经营情况，在坚持以收定投和底线思维的基础上，结合公司实际去化速度进行资源布局，既保障可持续发展，又不轻易冒进。

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