预售资金监管政策纠偏，房企偿债压力未减

（文/张志峰 编辑/马友友）近日，房地产项目并购融资落地、商品房预售资金监督管理政策纠偏等利好消息不断，束缚房企流动性压力的“紧箍咒”似乎正在逐一松绑。

然而，企业裁员、卖子、违约、停工、股债双杀等危局依旧接连发生，房企偿债压力并未有所好转，行业至暗时刻仍在继续。

政策放松力度有限

首先是并购融资方面，在浦发银行1月21日宣告建档发行全国首单房地产项目并购主题债券50亿元之后不久，广发银行也宣布跟进，同样计划发行50亿元并购主题债券。

2月15日，平安银行接力。消息称，该行已于年初向央行报送2022年金融债券发行额度申请，将在核定额度内，于近期启动首期50亿元房地产并购主题债券的发行工作，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。

平安银行表示，该债券将重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目，有效支持房地产企业通过并购防范债务风险及推动行业结构优化。

房企方面，自去年年末至今，已有招商蛇口、建发地产、华侨城、华润置地、华润万象生活等多家国资房企成功发行并购债，用于并购出险企业的优质项目。

如华润万象生活，在成功获取30亿元并购融资额度前几日，就已经就禹洲集团和中南集团两大房企旗下物业管理公司签订收并购协议。

而继并购债不计入三道红线纠偏政策出台之后，被业内认为给民营房企现金流造成压力最大的预售资金监督制度近来也加入纠偏行列。

多家媒体报道称，全国性商品房预售资金监督管理办法已于近日出台，办法明确了预售资金监管的基本标准。

消息称，新制定出台的管理办法明确，预售资金监管额度为“重点额度管理”，“由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。”

这一办法与1994年发布的《城市商品房预售管理办法》中相关规定最大不同之处在于，明确对预售资金规定进行全国统一，进而有利于规范预售资金使用。

有分析人士认为，过去在房企出险之后，部分地方政府对于预售资金存在过度监管的问题，甚至出现资金零拨付情况。新标准接近现有监管规则下限，有望缓解此前监管基数和比例过高、提取节奏不合理等问题，能够极大缓解民营房企现金流压力，并有利于促进房地产行业良性循环。

但也有意见认为：该项管理办法因城施策，各地具体执行不同，并不会为行业带来太多资金量释放，作用有限。

偿债高峰即将来临

那么，房地产行业的春天来了吗？

有民营房企人士向观察者网透露，过去预售金过度监管的问题实际只局限于出险房企，或北京、上海等强监管地区；与之相对的是，部分地区也经常出现房企挪用预售资金等情况。新规只是在原来基础上更加强调规范与透明，一进一出之间，对于大多数房企的现金流状况并未改善。

上述人士认为，房企陷入流动性困局最根本的原因在于过去高周转、高杠杆的模式，与如今强监管的市场形势相违背导致的。加之楼市遇冷，购房者预期被扭转，巨额到期债务叠加去化难题加速了企业出险。

根据标普信评日前发布的研究报告，截至2021年6月末，116家样本房企母公司层面货币资金仅占合并口径总计的16%左右。

2022年，116家样本企业年内国内债券到期金额约2300亿元，其中3月和7月是相对到期高峰。如果考虑到海外美元债，房企面临的债务重压将更大。

数据显示，2022-2025年是房企美元债兑付高峰期，房企海外债到期余额分别为273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元，且2022年偿债压力集中于上半年。

因此标普认为，近期政策体现了监管对于维护房地产行业长期健康发展的态度，一定程度上有利于房企再融资能力的恢复，但是否能够及时缓解行业流动性压力尚有待观察。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也向观察者网表示，并购债、保障性租赁住房贷款不计入三道红线，统一预售资金监管制度等政策意在“纠偏”，利于少数优质房企，加速出险房企被收并购的速度，从长远上促进行业健康，而非抢救流动性困难房企，因此行业困局短期内难言改善。

黑铁时代“做少、做小”

事实上也正是如此，在政策纠偏等利好消息传来的同时，近期关于民营房企出售旗下优质资产、因债务困局而股价大跌的案例依旧不断。

其中，关注度最高的莫过于30强房企正荣系两大港股上市平台股价闪崩事件。

2月11日午间，总部位于上海的闽系房企正荣地产与物业管理公司正荣服务股价闪崩，跌幅一度接近90%，后略有回升，当日收盘分别报1.23港元和1.73港元，大跌66.39%和57.7%，市值瞬间蒸发逾百亿。

起因是当日有未经证实的消息称，正荣集团实控人欧宗荣已抛售手中全部美元债，或将躺平；公司将不再按此前计划赎回美元永续债，有意重组公司债务。

尽管正荣地产及正荣服务事发后已否认上述消息，称或为机构恶意做空，公司目前营运正常，将照常开展业务，但仍旧难以取信于资本市场。

此后两个交易日，正荣系股价继续下跌。截至2月15日收盘，正荣地产报0.88港元，正荣服务报1.31港元。

除了正荣之外，素有“小碧桂园”之称的中梁控股出售物业公司一事，同样引发关注。

2月14日，通过聆讯不足两月的中梁控股旗下物业公司即出售给了碧桂园，将其流动性危机暴露于纸上。中梁也成为继蓝光、当代、禹洲、中南、富力之后，又一家还未吃到“管理红利”就将物管公司出售的房企。

另外，世茂集团也未能停下“卖子”行动。

消息称，闻名海内的上海佘山世茂深坑酒店报价22.5亿元紧急对外出售。尽管世茂第一时间否认了这一传闻，但并不否认其仍在“进一步平衡资产持有量，部分持有资产有处置计划”的事实。

而河南最大地产商建业集团实控人胡葆森在回应裁员和换帅消息时直言，未来建业要“做少、做小”，尽量不要再开辟新的赛道，把过去已经开得大大小小的赛道，能合并的合并，能关闭的关闭。

前几天万科董事长郁亮今年的内部讲话在业内刷了屏，行业来到黑铁时代，缩表是一场生死战。

本文系观察者网独家稿件，未经授权，不得转载。