美臣投资董事长：建议地方政府减少房地产价格管制，引导房企通过降价去库存

“房住不炒，因城施策”正在落地。面对越来越精细化的政策，市场又有着怎样的反应？

百城降价咋个降法？

中指研究院公布的数据显示，2022年1月，全国100个城市新建住宅平均价格为16179元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅较上月收窄0.01个百分点，价格环比已现三连跌；同比上涨2.06%，涨幅较上月收窄0.38个百分点。

从涨跌个数看，2022年1月，新房、二手房价格环比均下跌城市共30个，较上月减少14个，其中13个城市新房及二手房价格环比出现三连跌。

从成交规模来看，中指研究院报告显示，全国市场整体仍较为低迷。新建住宅方面，重点城市整体推盘量有所回落，1月除上海新房市场成交规模有所回升外，多数城市市场表现较为冷清。二手住宅方面，市场整体维持冷淡态势，除杭州、北京二手房成交量有所企稳外，其他多数城市二手房成交量依然维持低位运行。

“限跌令”又是咋回事？

在市场整体趋冷的背景下，2022年开年房地产调控延续去年四季度政策方向，各地频繁出台新政纾困楼市。甚至有部分城市进行价格管制，出台房价“限跌令”，规定实际成交价格不得高于申报价的同时，也给出价格不得低于申报价格一定比例的“最低指导价”。

“围绕限价令，我想说说我的看法。”壬寅虎年立春节气，全国政协委员、房天下控股董事长莫天全在接受本报记者采访时表示，房价“限跌令”具有短期可操作性，长期看，房地产市场的平衡稳定还要靠供需关系来调节。

“中国的房地产市场从来不是一个纯粹的自由市场，而是各种政策、产业链供应链要素结合在一起的综合体，因此我们很难将这一市场中的几十个行业走势归结成一种趋势。因城施策的好处就在于精准，有了这种调节策略，我认为未来几年中国房地产市场总体不会出现暴涨暴跌，一些地方的房价会上升，相应地，也会有一些地方的房价下降，这是市场之手和政府调控合力的结果，其调节的核心遵循，其实还是供需关系。”莫天全这样表示。

“限跌令”虽然是暂时而弹性的，但也给相当一部分新城建设“吃了定心丸”。

“我们常说的稳预期，就包括稳金融市场的预期。房地产市场与金融市场息息相关，中国很多金融机构发放的贷款，一半以上都在房地产市场里，因此稳定这一市场，对稳定金融市场乃至整个国民经济，都至关重要。如果房价下跌太多，会出现一系列无法预料的情况，比如观望情绪增加，短期内很多人可能不买房子了，导致房价无法止跌，金融市场也将面临断供压力。”从这个角度看，莫天全认为“限跌令”有重要的现实意义。

纾困房企还有啥招？

根据对房企隐性负债、2022年到期债券、存货周转效率三个关键方面评估，北京市政协委员、民建会员、美臣投资董事长黄轶提出，当前在百强房企中除去已违约的房企，有18家房企也出现了较高的偿债风险。更麻烦的一点是，与以往不同，本轮房企靠变卖资产自救的困难较大。

这种情况下，房企该如何纾困？

黄轶认为，当前，我国大城市房地产市场基本进入改善时代，卖掉二手房置换新房的比例比较高，二手房流通不畅，使得卖旧买新的改善换房链条受阻，房企回款恶化，到期债务无法接续滚动，流动性问题严重。因此，在稳杠杆的前提下，打通一二手市场换房链条有助于化解当前房企风险，促进房地产业的良性循环。

为促进一二手市场有序联动，黄轶提出六条建议。

一是建立置换性购房者的认定识别制度。比如对于“卖旧买新”改善型换房的认定标准，只按家庭是否唯一住房认定。换房者向住建部门提出申请，换房者须承诺其本人（家庭）在本地仅拥有唯一住房，同时除该套住房按揭贷款外无其他待还按揭贷款，可通过公证机构确认其法律效力。

二是因城施策对改善型需求提供信贷支持。从新房去化的维度对城市进行分类，对于新房去化（即新房销售）周期较长（如超过18个月）、价格存在较大下跌压力的城市，优先采取信贷政策激发改善换房需求。获得认定的购房者在有效期内购入置换性住房，银行按首套首贷资质办理商业按揭贷款或公积金贷款，首付比例、贷款利率、公积金贷款额度参照现行首套首贷标准执行。新房去化周期在半年以下、房价上涨压力较大的城市可分步实施。

三是推动银行转按揭服务，对置换购房给予便利。建议选择国有银行、股份制银行中按揭贷款规模大、风控稳健的大行，建立同行转按揭服务，并逐步试点跨行个人按揭贷款条款变更制度，便利消费者卖旧买新。银行应当为符合要求的置换性购房关联合同开设跨行专项快速通道，建立联审联批制度，提高关联合同的操作便利性。

四是税务部门对置换购房给予一定的税费优惠。建议对获得认定的置换性购房者，契税均减按1%执行；增值税和个税方面，大部分城市实行“满5年且唯一住房”免征或“满2年”免征的优惠政策，建议对获得认定的置换性购房者，在卖出自有唯一住房时，均按“满2年”免征个人所得税和增值税。

五是加大对新房渠道业务的支持。鼓励二手中介从事新房渠道销售业务，通过一二手房联动加速房企销售回款。促进渠道收费透明化，保障渠道合理利益。

六是地方政府减少价格管制，引导房企通过降价去库存。优化二手房指导价形成和展示机制，恢复市场价格的公开透明，促进二手房市场有序流通。

（记者 崔吕萍）