房地产的病现在已成久病不愈的顽疾，要纠正不是那么容易的_风闻

【本文由“败灯是摔王跪王稀王”推荐，来自《农民工拿不到钱，消费者拿不到房，钱都去哪儿了？》评论区，标题为小编添加】

告诉你答案：

      我退休后在一个民企当综合部的头，有天半夜老总来电话让我到公司商量事。去了之后才知道老总想搞房地产，请了做包工头的亲戚支招，这人倒是对自家人说实话：

      1、你想搞房地产，要有人脉关系：拿地办证领执照都需要有人脉。因为所有的手续都在政府里管着。同行业要相互关照，因为施工所有的活你都是外包——大家都得有饭吃才能做成生意。

      2、资金的问题主要是你能算准实际造价，然后就是筹款总造价的15%。这钱除了办公费就是办理所有证照手续和打打秋风之类的需要。证照齐了，就可以赊账。工钱、材料费等等都靠赊账。你只要把施工工地的临时水电备好就可以工程分包了，最流行的几十层层分包（一栋楼大约要有一二十个分包商）。

      3、最要紧的就是开始预售。预售的目的就是先拿到一笔钱往下一个项目里投一点，投标拿地。留一点打点分包商——让该进工地的做出“全面开工”的样子。只要工地有人了，购房者就会安心投钱。不论是全款购房还是按揭构房，你这开发商拿到的都是全款。所以，工地上挖沟开工时，开发商一栋楼的房款就差不多都拿到手了。

     4、购房者别想着你付的房款都用在你买的这栋楼上，至少60%的钱都挪到别的地块上去了。所有开发商都是这套路：吃着碗里瞧着锅里。所谓分包其实就是层层拖欠，细水长流拖着付款。

     5、一个小区如果12栋楼，售楼时全部开盘预售，开工可不这样，分批发包每次顶多3分之一。你不想想12栋楼开盘预售，而前期只发包开工一小部分，所以开发商自己不用贷款，就靠预售回款就够几个项目用了。

     6、开发商不愁交不了房，因为合同是分批交房。购房者因为已经交了房款，也就没有什么主动权。即使到了交房日期，开发商也有办法——给你通上临时水电，公共工程还可以拖一段时间再说。至于房产证，各地都有拖上几年才办证的先例，连法官都头头痛：这都成了新常态，你先搞装修吧。工程尾巴就是判了也马上完不了工。

       我说房地产商都是靠空手套白狼赚钱，就是因为开发商要用预售房屋的钱来维持所有项目这个大盘子。所以结果就是分包方不能及时结算工程费，农民工的工钱也不是按月发放（每月可支点生活费）。购房者的房产证当然不也是个拖个几年才能给买房者办证吗？法律执行不了，是开发商的底气——对房地产行业，还真有点“法不责众”的味道。房地产业门槛低，经常被GDP拿来说事；再加上以前缺乏法律基础的“开放搞活”引发“发展型腐败”的出现等等，房地虽然可以产走出计划模式，但并没有真正地走进法治化的市场经济。与此相对应的就是“海盗型腐败”演化成“发展型腐败”（《双重悖论》）。

    7、房地产的病早已成久病不愈的顽疾，无论是宏观还是微观层面都有问题。从根本上来讲，不仅矛盾涉及方方面面，对社会稳定和市场规则也是挑战。所以现在纠正也不是那么容易。什么“一楼一策”、“多策并举”、兼并重组、加大金融支持和切实维护农民工利益等等能不能解决房地产业一环扣一环的拖欠，和诸多政策法规漏洞和执法不力等等问题，还需要全社会的努力披荆斩棘回归到正常的秩序中才行。